Carrello
Carrello vuoto

  • HOME
  • estimo
  • Valutazione immobiliare di una struttura alberghiera: la dottrina


Valutazione immobiliare di una struttura alberghiera: la dottrina

Poiché a seconda dell’aspetto economico considerato, un immobile può essere differentemente stimato, e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuite stime di diversa entità, nella valutazione di una struttura alberghiera si deve tenere conto che ci si trova di fronte ad una azienda. Nel processo di stima si devono dunque analizzare anche le vicende economico–finanziarie emergenti dai bilanci degli ultimi anni, e le aspettative di mercato, mediante l'analisi del conto economico di previsione.

 Sono omessi dal presente articolo eventuali note ed altri contenuti reperibili nel prodotto

Articolo tratto dal sottostante PDF, acquistabile e scaricabile in pochi minuti

Verrai indirizzato al dettaglio del prodotto fra 60 secondi.
titolo:LA STIMA DEGLI IMMOBILI URBANI: CASI (vol. III)
anno:2014
pagine: 136 in formato A4, equivalenti a 231 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

  leggi qui come funziona      scarica gratis alcune pagine!!


La dottrina relativa alla stima immobiliare di una struttura alberghiera

Comunemente un immobile o un complesso immobiliare, a seconda dell'aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa sebbene essi dovrebbero tendere a coincidere, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico.

Quindi dall'aspetto economico di un immobile scaturisce il criterio di stima, cioè l'analisi approfondita da seguire per pervenire al giudizio di valore.

Per la corretta individuazione del criterio e della metodologia estimativa da adottare per la valutazione della struttura in esame è opportuno richiamare quanto segue.

Lo scopo del presente giudizio è determinare il valore più probabile da attribuire al complesso immobiliare de quo che rappresenta la quotazione che viene indicata da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che rappresenta l"optimum" sperato ed il massimo soddisfacimento economico ottenibile dalla realizzazione della vendita del bene.

È ovvio quindi che tale valore potrà... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ggetto a modifiche in diminuzione da parte del potenziale acquirente del complesso ovvero anche in aumento ove il bene immobili abbia specifico e particolare interesse per il potenziale acquirente .

Come noto, invece, il prezzo si concretizza tra il punto d'incontro tra domanda ed offerta che, in una libera contrattazione, una pluralità di operatori economici determina in un libero mercato delle compravendite.

La struttura alberghiera presenta in particolare, rispetto a quello di altre tipologie, delle caratteristiche sostanzialmente diverse sotto vari profili:


  • architet­tonico,

  • distributivo,

  • funzionale,

  • impiantistico.


Le sopraccennate caratteristiche ovviamente ne determinano un costo più elevato.

Inoltre, quando si deve valutare un edificio in attività non si può ignorare che ci si trova di fronte ad una azienda, per cui nel processo di stima si dovrebbero analizzare anche le vicende economico–finanziarie emergenti dai bilanci degli ultimi anni, nonché le aspettative di mercato, mediante l'analisi del conto economico di previsione.

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...menti alberghieri sono caratterizzati inoltre dall'immobilizzo a lungo termine di elevate risorse finanziarie e da un notevole grado di rigidità (un albergo risulta difficilmente adattabile a trasformazioni ove modifiche delle abitudini sociali, di mercato o tecnologiche doves­sero richiederle) rafforzato, peraltro, dal vincolo di destinazione, se previsto; ne consegue che la decisione di dar corso all'investimento deve essere ben ponderata e confortata da uno studio di fattibilità attraverso il quale verificarne i limiti di convenienza.

Circa il posizionamento del prodotto/servizio alberghiero, particolare rilievo assume nell'indagine di mercato la valutazione dei seguenti elementi:


a) la localizzazione dell'unità rispetto ai bisogni propri dei flussi turistici che la interessano, che deve rispondere ai seguenti requisiti di base:


  • adeguata posizione;

  • agevole raggiungibilità;

  • buona visibilità.


b) i bacini di utenza (reali e potenziali);

c) le caratteristiche socioeconomiche della località (sviluppo demografico, reddito pro–capite, tasso di disoccupazione);... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... /> d) la struttura economica del territorio (concentrazione di insediamenti produttivi, numero di imprese esistenti, loro dimensioni, tasso di imprenditorialità, presenza di imprese estere o multinazionali, probabili nuovi insediamenti, sistema di collegamenti);

e) la capacità di attrazione turistica della località

f) le caratteristiche dell'offerta (posti letto, loro ripartizione per categoria, dimensioni medie degli alberghi esistenti, loro ubicazione, prodotti e servizi accessori offerti, tariffe richieste).


Tanto premesso e considerato vediamo quali possono essere i metodi per procedere alla valutazione di una struttura alberghiera.

Metodo analitico monoperiodo per capitalizzazione del reddito

La stima analitica può trovare pratica e razionale applicazione allorquando è possibile determinare con sufficiente approssimazione il canone annuo netto di affitto dell'immobile.

Quindi è indispensabile:



Circa il canone annuo netto da capitalizzare (reddito netto), si rileva che lo stesso può essere determinato, però, solamente per via sintetica, detraendo dal canone annuo lordo (reddito lordo) le spese di spettanza della proprietà (quote di reintegrazione e di manutenzione, quota di assicurazione, spese di amministrazione, spese per servizi, quota di sfitto e mancato pagamento del canone, spese per imposte, sovrimposte e contributi vari, interessi sulle precedenti spese).

È condizione essenziale, quindi, che nella zona il mercato degli affitti relativi ad immobili analoghi a quello da stimare sia abbastanza attivo, al fine di poter accertare per via comparativa, assumendo come parametro tecnico la superficie od il volume, il giusto canone dell'immobile da stimare, sia esso affittato o meno al momento della stima. È possibile stimare, per via analitica, anche un immobile non condotto in affitto, a patto che il suo presunto canone possa essere determinato per comparazione.

Metodo analitico pluriperiodo per attualizzazione dei flussi di cassa (DCF)

La stima analitica per attualizzazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di cassa (Discounted Cash Flow, o DCF, nella terminologia anglosassone) è un metodo di calcolo del valore immobiliare basato sull'analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall'immobile in un periodo lungo o medio lungo.

Alla base di tale metodo vi è il principio economico dell'anticipazione, così esprimibile: un acquirente razionale non è disposto a pagare un bene ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che tale bene sarà in grado di produrre.

Tale principio si traduce, per i beni immobiliari, nella seguente relazione:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


dove:


Ft: valore del generico flusso di cassa atteso all'anno t;

n : anno finale dell'analisi dei flussi;

k : tasso di attualizzazione.



Relazione che può essere così espressa: il valore di un bene (V) è pari alla sommatoria (∑) dei flussi di cassa attesi (Ft), attualizzati ad un montante (1+k) che tiene conto della loro distribuzione temporale (t), sommatoria estesa fino a comprendere un orizzonte temporale adeguato (n).

Conseguentemente, d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... vista operativo, è necessario:

  • definire, in funzione della vita utile del bene, un orizzonte temporale adeguato;

  • definire l'ammontare e la distribuzione temporale dei flussi attesi dall'investimento immobiliare;

  • determinare il tasso di attualizzazione.



A rigore si dovrebbero stimare tutti i flussi di cassa generati durante tutta la vita utile del bene che, per cespiti immobiliari, risulta essere estremamente prolungata. È quindi prassi comune limitare l'orizzonte temporale ad un arco di tempo ristretto, variabile tra i 5 e i 15 anni, e stimare un presumibile valore finale di realizzo del bene a copertura del residuo periodo di vita utile. Con tale posizione la formula proposta diviene:


V = + Vf


dove Vf è il valore finale di realizzo.



Criterio a costo di produzione

La determinazione del costo di produzione può adottarsi per qualsiasi tipo di fabbricato, qualunque sia la sua destinazione.

Fondamentalmente l'applicazione di questo criterio ricorre per quegli immobili che non hanno un mercato proprio, in considerazi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...oro specifica destinazione (scuole, ospedali, alberghi ed edifici in genere) e quando non si ritiene opportuno adottare il criterio del valore di trasformazione, ovvero per i fabbricati distrutti parzialmente o totalmente a seguito di un sinistro e per i quali è richiesta la determinazione del danno subito.

Nel caso di immobile nuovo o in corso di costruzione, il costo di produzione scaturisce dalla sommatoria tra tutte le spese da sostenere per costruire l'immobile ed il costo sostenuto per l'acquisto dell'area impegnata dallo stesso (area di sedime).



Stima sintetica comparativa a camera

Nel caso di alberghi o strutture ricettive similari può essere adottata anche la stima utilizzando il parametro a camera o a posto letto (eventualmente deprezzando il relativo valore).

Il deprezzamento: metodo per scomposizione e calcolo

La metodologia per scomposizione

Per tenere conto della diminuzione del valore dovuto alla vetustà ed allo stato manutentivo, viene utilizzata assai spesso la formula del deprezzamento elaborata dall'U.E.C.C. per gli edifici non residenziali e riportata dalle più accreditate fonti in materia.[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... La formula viene contemperata con le risultanze del metodo di calcolo di deprezzamento detto della "scomposizione", in uso nei paesi anglosassoni e generalmente corrisponde alle condizioni di mercato, in quanto si adatta a quasi tutte le tipologie degli immobili di tipo produttivo e terziario.


(A +20)2

D = ––––––––––––––––––– – 2,86

140


A rappresenta il numero di anni dell'edificio in percentuale sul numero di anni di durata totale dell'edificio medesimo.

Un immobile, tuttavia, è costituito da diverse opere edilizie ed impiantistiche, per cui il deprezzamento scaturente dalla formula precedente deve far riferimento al deprezzamento parziale corrispondente a ciascuna categoria di opere di cui è composto l'edificio.

Per scomporre in opportuni classi le opere edili ed impiantistiche di un edificio, in funzione della vita utile, della vetustà e dell'incidenza della categoria sull'intera opera si utilizza, come precedentemente ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... il procedimento della "scomposizione".

Per cui la formula diventa, per ciascuna categoria di opere:


(Ai +20)2

D ti = ––––––––––––––––––– – 2,86

140


dove Ai = età della categoria i–esima in rapporto alla sua vita utile.

Le percentuali di incidenza delle categorie sul costo complessivo di costruzione possono essere dedotte dall'analisi delle singole voci di costo della tipologia edilizia adottata.

Per quanto concerne le categorie di opere, si suggeriscono generalmente le seguenti:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

Tabelle di calcolo dei valori deprezzati

Al fine di procedere al calcolo del valore di riproduzione deprezzato di un immobile, si sono approntate due tabelle riassuntive in una sezione di input ed una di output.

I dati della sezione di input sono, per ciascuna categor... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ..., i seguenti:

  • incidenza percentuale;

  • durata vita utile;

  • vetustà.

Input Categoria di opere Incidenza
%
Vita utile
anni
Vetustà
anni
Coefficiente di deprezzamento
Strutture
Finiture e complementi ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Impianti civili
Impianti speciali


I dati della sezione di output sono rappresentati dal coefficiente di deprezzamento totale.


Input Categoria di opere Incidenza
%
Vita ut... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... anni Coefficiente di deprezzamento parziale
Strutture
Finiture e complementi
Impianti civili
Totale coefficiente di deprezzamento


Nelle precedenti tabelle vengono individuate:



  • le strutture: opere strutturali (strutture p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lai e tamponature);

  • le finiture ed i completamenti: (pavimenti, controsoffitti, tinteggiature, infissi esterni ed interni);

  • gli impianti civili: (impianto elettrico, idraulico, fognante, riscaldamento, condizionamento, antincendio);

  • gli impianti speciali: opere impiantistiche speciali o relative a particolari usi cui è adibito l'immobile, con vita utile sensibilmente diversa da quella degli impianti civili.



Il calcolo del deprezzamento per la struttura alberghiera in esame

Per la risoluzione del quesito richiesto, si opera utilizzando il metodo della "scomposizione", significando che nel compendio immobiliare vengono individuate le quattro categorie di opere, la cui incidenza percentuale sull'intera struttura risulta la seguente:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Per ciascuna delle precitate categorie viene altresì riportata la corrispondente vita utile e la vetustà posseduta alla attualità. Viene quindi calcolato con la formula U.E.C.C. il coefficiente di deprezzamento per ciascuna categoria. Precisamente:
<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../> (13/100 x100 + 20)2

D strutture = ––––––––––––––––––––––––– – 2,86 = 4,92/100 = 4,92 % (5% in c.t.)
140


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Viene ora calcolato il coefficiente di deprezzamento parziale sulla base della percentuale di incidenza posseduta da ciascuna categoria di opere e cioè:


... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Input Categoria di opere Incidenza
%
Vita utile
anni
Coefficiente di deprezzamento
parziale
Strutture 5% 30% 1,5%
Finiture e complementi 49% 35% 17,2%
Impianti civili 49% 35% 17,2%
Totale coefficiente di deprezzamento 35,9%


La percentuale complessiva del 36,0% in c.t. costituisce la percentuale di deprezzamento che l'immobile in questione possiede in ragione delle categorie di opere in cui è stato scomposto.



Il saggio di rendimento[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...

Per determinare il valore di un immobile o di un'azienda che eserciti attività possono utilizzarsi diversi criteri ovvero procedimenti estimativi. Di notevole importanza, ai fini metodologici, assumono i seguenti parametri:


  • il numero degli anni in cui l'attività può essere esercitata senza la totale ristrutturazione o rinnovo della stessa;
  • il saggio di rendimento che viene utilizzato nelle diverse metodologie, sia classiche che di tipo finanziario.



È evidente che, per quanto concerne il saggio di rendimento, in considerazione che la specifica attività comporta un notevole rischio, la sua misura non può che essere notevolmente più elevato rispetto ad altre tipologie di investimenti.

Si ricordi che aumentando il rischio dell'investimento aumenta anche il saggio di rendimento che risulta ad esso legato con corrispondenza biunivoca.

Il Forte, in "Elementi di Estimo Urbano", individua una forbice compresa tra il 6,50 ed il 7,50 per investimenti di tipo produttivo non legati, quindi, ad immobili di tipo residenziale. Anche il Simonotti individua una forbice di saggi che ovviamente è legata allo specifico sett... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...stimento (vedi il seguente prospetto).


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


L'Orefice invece indica saggi medi di rendimento dipendenti dalle diverse categorie di azienda e dalla specifica domanda di mercato (notevolmente stabile, limitatamente stabile ovvero instabile). Inoltre, precisa che la variazione del saggio di rendimento medio, nell'ambito della categoria individuata, dipende specificatamente da fattori ascendenti e discendenti in relazione alle caratteristiche esterne (di mercato o di ambiente) o interne (di struttura o finanziarie) della struttura, ovvero dalle condizioni di collegamento (di produzione o di distribuzione).


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Si osserva che i precitati valori sono riferiti ed applicabili esclusivamente all'intera azienda e non ai singoli beni costituenti l'azienda medesima. Tale saggio, di volta in volta nelle singole stime, va aumentato o diminuito in relazione alle condizioni esterne, al tipo di collegamento ed alle condizioni interne.


La stima del complesso alberghiero de quo

Utilizz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ostro caso due metodi:



  • il procedimento sintetico comparativo: stima a camera

  • il criterio a costo di costruzione


1° Procedimento sintetico comparativo: stima a camera

Il complesso immobiliare utilizzato ad albergo, nelle attuali condizioni non necessita di grandi ristrutturazione per poter essere immesso sul mercato. Infatti tutte le camere di cui è dotata la struttura è di buon livello e sono altrettanto buone le condizioni manutentive e conservative interne. Infatti si rappresenta che la vetustà è di 13 anni dalla data di ultimazione dei lavori.

In relazione al procedimento estimativo prescelto –parametro "a camera"– calcoliamo il valore finale della struttura nelle condizioni di valore "a nuovo" e da tale valore detrarremo il deprezzamento connesso alla vetustà dalla data di ultimazione (cioè 13 anni).

Vediamo ora come si può operare praticamente nella valutazione.


  • determinazione del valore della struttura a nuovo

  • deprezzamento per vetustà



Determin... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...valore della struttura a nuovo

Sulla base dei dati economici espressi nelle rilevazioni di mercato si ottiene che per strutture di tipo ricettivo, aventi caratteristiche similari a quella in valutazione, il "costo di costruzione" per un albergo a quattro stelle può variare da € 100.000 a € 120.000 circa per camera (oneri finanziari ed utile esclusi).

Adottiamo il valore di € 120.000 a camera avremo:


camere n.107x120.000 €/camera = € 12.840.000 in c.t.



Gestione manageriale dell'operazione: 8% del costo:


0,08x12.840.000 = € 1.027.000 in c.t.



Utile dell'imprenditore 15% del costo totale:


€ (12.840.000+ 1.027.000) x 0,15 = € 2.080.000 in cifra tonda


Totale parziale:


(12.840.000+ 1.027.000+ 2.080.000) = € 15.947.000


Valore dell'area


Al sopraddetto valore si somma il valore dell'area che abbiamo individuato intorno al 28% del costruito. Si ottiene:


€ 15.947.000 x 0,28 = € 4.465.000 in c.t.



Valore total... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...icio alberghiero ad edificazione avvenuta (valore finale)


Per cui il valore della struttura alberghiera "a nuovo" risulta:


€ (15.947.000 + 4.465.000) = € 20.412.000 in c.t. €



Determinazione del valore della struttura deprezzata (non a nuovo)

Procediamo ora alla determinazione della struttura alberghiera nelle attuali condizioni di conservazioni operando sul valore "a nuovo" la detrazione per deprezzamento come calcolato nel precedente paragrafo, in ragione della diminuzione del valore dovuto alla vetustà ed allo stato manutentivo, connessa alle classi delle opere edili ed impiantistiche presenti, in funzione della vita utile, della vetustà e dell'incidenza della categoria sull'intera opera realizzata.

In conclusione tale deprezzamento in relazione alle varie categorie di opere ed impianti è stato determinato in circa il 36% del valore a nuovo.

Si ottiene pertanto il seguente valore del complesso :


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]

2° procedimento: stima a costo di costruzione

Viene effettuat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...te ulteriore metodologia utilizzando il criterio a valore di costo.


Determinazione del valore a nuovo


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Ove si voglia, più correttamente, stabilire il valore a camera per tale tipologia, si osserva che per una struttura alberghiera a quattro stelle la superficie occupata da una camera risulta di circa mq (70–80) a seconda delle caratteristiche e dei servizi presenti (garage, saloni, ristorante, ecc).


Determinazione del valore deprezzato della struttura


Procediamo anche in questo caso alla determinazione della struttura alberghiera nelle attuali condizioni di conservazioni operando sul valore "a nuovo" la detrazione per deprezzamento come calcolato nel precedente paragrafo.

Tale deprezzamento in relazione alle varie categorie di opere ed impianti è stato determinato in circa il 36% del valore a nuovo.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]



La riconciliazione dei valori

Nella stima de qua sono sta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ti due procedimenti. Si pone il problema di effettuare una riconciliazione dei valori complessivi determinati. A tale proposito è bene ricordare che se detti valori differiscono per più del 10%, non è possibile procedere ad un'operazione di media ancorché ponderata. Evidentemente se i due procedimenti portano a valori così distanti almeno uno dei due si fonda su elementi scarsamente affidabili e quindi o va ripercorso cercando elementi di motivazione di maggiore attendibilità ovvero va abbandonato. Pertanto si ottiene.


A) Con il procedimento sintetico a camera si sono ottenuti i seguenti valori:


Il valore di € 12.800.000 rappresenta il più probabile valore di mercato della struttura alberghiera


B) Con il criterio a costo di costruzione si sono ottenuti i seguenti valori:


Il valore di € 13.520.00 rappresenta il più probabile valore di mercato della struttura.


Mediando i due risultati si ottiene.


12.800.000+ 13.520 .000

Va = ––––––––––––––––&ndash... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ash;––––––––––– = € 13.160 .000 in c.t.

2


In conclusione per l'albergo può essere attribuito il più probabile valore di mercato di € 13.160.000 in cifra tonda.



 
 Il pdf da cui è tratto questo articolo si acquista con pochi click e si scarica subito dopo il pagamento. Per maggiori info clicca qui.


© COPYRIGHT. È ammessa la riproduzione del contenuto solo con la citazione della fonte e del link

ALTRI ARTICOLI CHE POTREBBERO INTERESSARTI