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La stima di un blocco edilizio avente caratteristiche storico artistiche

Per la determinazione del valore di mercato di un blocco edilizio allo stato attuale si procede utilizzando il metodo sintetico comparativo. Nel caso in specie, sulla base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato anche un intervallo di confidenza derivante dai valori unitari scaturenti dall’applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard. Entro tale intervallo potrà, con opportune aggiunte e detrazioni essere assunto il valore unitario dell'immobile.

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titolo:LA STIMA DEGLI IMMOBILI URBANI: CASI (vol. III)
anno:2014
pagine: 136 in formato A4, equivalenti a 231 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Elementi metodologici

Il blocco edilizio in questione, in relazione alla notevole altezza di interpiano può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici potenziali per circa mq. 562, in quanto ammissibili nel Regolamento Edilizio del Comune.

Viene effettuata la stima nelle due ipotesi seguenti, con relative conclusioni:


  • Conservazione delle consistenze

  • Ampliamento superficiale


Valutazione: caso di conservazione delle consistenze

Il valore di mercato determinato mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini di mercato per il segmento immobiliare de quo, tiene conto dell'attuale stato di manutenzione e conservazione. Viene utilizzata la metodologia statistica della deviazione standard, determinando l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato medio da applicare alle unità immobiliari in questione.

Sulla base delle indagini di mercato esperite e delle metodologie utilizzate si ottiene complessivamente il seguente più probabile valore di € 4.666.000 nell'ipotesi di cons... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...elle attuali consistenze superficiali.


Valutazione: caso di ampliamento superficiale

Sulla base delle indagini di mercato e delle metodologie utilizzate si ottiene complessivamente il valore di € 4.343.371.

La metodologia utilizzata è rappresentata dal criterio a valore di trasformazione del comparto nell'ipotesi di ampliamento di superficie e tenendo conto dei costi sostenuti per la realizzazione e trasformazione delle superficie aggiuntive.

Si evidenzia che tale valore non può che essere inteso come quotazione di larga massima in quanto non sono stati effettuati specifici studi di fattibilità tecnica economica e progettuale che, invece, possono essere dettagliatamente analizzati dagli eventuali acquirenti nell'ambito di un più completo e specifico studio progettuale degli interventi da realizzare, in base anche all'effettiva fattibilità connessa al vigente regolamento edilizio ed alla finalità dell'intervento.


La composizione e la consistenza

Il blocco edilizio in questione è stato sede dell'……………… ed è dotato di elementi di pregio architettonici di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ievo ed interesse.In relazione alla notevole altezza di interpiano può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici potenziali per circa mq. 562.


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Blocco edilizio Descrizione Accessori
mq
Locali archivi
mq
Superfici potenziali ricavabili
mq
Piano terra Scale 52 - -
Porticati 200 -
Androni 90 - -
Archivi, sala conferenze - 677 -
Piano primo Archivi - 405 -
Superficie potenziale - - [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cal-align: top;">267
Balconi 5 - -
Vano scale 47 - -
Piano secondo Archivi - 650 -
Superficie potenziaòe - - 295
Balconi 11 - -
Vano scale 46 - -
Piano terzo Locale tecnico 13 - -
Piano interrato Vano scale 16 - -
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...al-align: top;">Servizi 32 - -


Nel precedente prospetto vengono pertanto indicate le attuali superfici e quelle potenzialmente ricavabili con ristrutturazione totale, ove ovviamente tale intervento possa essere ritenuto ammissibile dal Regolamento Edilizio del comune.



Le indagini di mercato

Nel presente paragrafo analizzeremo la fase del processo relativo alle indagini di mercato, in quanto la rilevazione e l'elaborazione dei dati assunti costituisce la base per la determinazione del valore di mercato.

Occorre quindi :


  • ricercare i dati di mercato;

  • elaborare i dati tecnico economici delle indagini rilevate;

  • determinare i valori unitari da attribuire alle varie destinazioni d'uso.


Si tratta della operazione più importante e delicata di tutta la stima. Di seguito vengono indicate le rilevazioni di mercato e le fonti dalle quali sono stati desunti detti elementi.


... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>Indagini dirette Le indagini effettuate nel mercato della zona in cui ricade il complesso immobiliare in esame, hanno rilevato che per vendite frazionate di unità ad ufficio, soggette a medesimo vincolo di cui all'immobile in esame, vengono attribuiti i seguenti valori unitari:


Uffici di prestigio €/mq (3.800– 5.000)


Si sottolinea la circostanza che i valori sopradistinti, riferiti agli uffici, sono generalmente relativi ad unità immobiliare singole ovvero ubicate in edifici di tipo promiscuo.


Costi di costruzione


Dalle indagini desunte dal prezziario DEI e da altre pubblicazioni analoghe emerge che il costo di costruzione "a nuovo" per edifici di dotazioni terziarie, ovvero di uso pubblico risulta:


Costo dell'opera €/mq (1.100– 1.300)

Costo dell'opera €/mc. (280– 350)



Costi di ristrutturazione


Da indagini effettuate presso i principali operatori e costruttori della provincia di ….. è emerso che, nel caso di interventi edilizi che comportino una ristrutturazione totale, come nel caso in spe... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...

  • consolidamento, rinnovamento e sostituzione di parti, anche strutturali (muri di sostegno, architravi e solette e, in generale, strutture verticali e orizzontali);

  • realizzare ed integrare i servizi igienici e quelli tecnologici e modifica dell'assetto distributivo;

  • su parti esterne dei fabbricati (ridefinizione dei prospetti mediante la modifica di parte delle aperture);

  • l'inserimento di nuovi impianti tecnologici, quando richiedano la realizzazione di volumi tecnici e degli ascensori;

  • pertinenze a esclusivo servizio di costruzioni già esistenti;

  • gli interventi che comportino frazionamento o aggregazione di unità immobiliari.


Per tali interventi il relativo costo complessivo di ristrutturazione si aggira intorno a €/mq. 1.700 (escluso oneri finanziari ed utili d'impresa).


Indagini indirette

Le indagini indirette sono individuate come è noto su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare. I valori riportati nelle predette banche dati sono trattati, di norma, con sistemi matematici– statistici, pertanto non ab... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i elaborazioni che si rendono invece necessarie nelle rilevazioni di tipo diretto. Per quanto riguarda le fonti di tipo "indiretto" si osserva che da tempo gli estimatori ricercano altre soluzioni che si affianchino a quelle "dirette", con lo scopo di avere maggiori capacità previsionali. Tali possibilità, in cui la componente multi –parametrica svolge un ruolo sempre più importante, sono rappresentate dalla frontiera statistica che elabora i dati a disposizione, individuandone i trend e formando banche dati in grado di affinare le capacità estimative. È evidente che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l'andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Per quanto concerne i valori minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non valori assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei "picchi" che esprimono, invece, situazioni anomale o particolari del mercato. Le presenti indagini sono di utilità per la determinazione del valore di mercato in quanto nella presente relazione viene utilizzato anche il criterio del valore di trasformazione. Inoltre rappresentano un riferimento puntuale dell'attuale mercat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...della zona.


Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio)


Nel predetto Osservatorio vengono attribuiti, in normali condizioni di manutenzione, i seguenti valori unitari:


Uffici €/mq (3.200– 4.100) (in normale stato)


Si noti che i precitati valori sono riferiti ad immobili in normale stato di conservazione.

Occorre pertanto procedere ad un incremento delle rispettive quotazioni per adeguarle allo stato di "nuova edificazione o ristrutturati" quali risulteranno alcune unità immobiliari sul comparto edificatorio in questione.

Pertanto si ottiene:


Uffici €/mq (4.100– 5.000) (in buono, ottimo stato)


Osservatorio Immobiliare FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)


Nel predetto Osservatorio vengono attribuiti i seguenti valori unitari.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


La valutazione

Determiniamo il valore di mercato mediante l'elaborazione dei dati reperiti ne... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i operando secondo due presupposti:


  • conservazione delle superfici attuali;

  • ampliamento delle consistenze superficiali.


Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l'immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale, sia per le volumetrie e le altezze.


Conservazione delle attuali consistenze superficiali

Il presupposto valutativo è quello del mantenimento dell'attuale destinazione, spazio distributivo e consistenza superficiale.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


In questo caso quindi si mantengono gli spazi distributivi ed i volumi che presentano un'elevata componente di pregio, per le volte di cui sono dotati alcuni ambienti e per la notevole altezza da questi posseduta.

Di particolare rilievo sono anche i porticati, eleganti, raffinati e fortemente caratterizzanti per il loro elevato contenuto artistico.


Determinazione della superficie del c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lizio

Sulla base di quanto indicato nella parte metodica si calcola la superficie commerciale ponderando le relative superfici di pertinenza.

Piano terra:


  • Scale mq. 52 non si considera in quanto comune

  • Androni mq. 90 non si considera in quanto comune

  • Archivi,sala conferenze mq. 677 coefficiente ponderazione 1,00

  • Porticati mq 200 coefficiente 10%


Piano primo:


  • Scale mq. 47 non si considera in quanto comune

  • Archivi mq. 405 coefficiente ponderazione 1,00

  • Balconi mq 5 coefficiente ponderazione 10%


Piano secondo:




Piano terzo:


  • locale tecnico mq. 13 coefficiente ponderazione 25%


Piano interrato:


  • Scale mq. 16 non si considera in quanto comune

  • Servizi mq. 32 coefficiente ponderazione 0,25


Riepilogo blocco edilizio: superficie attuale


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


La superficie di mq 1.944 indicata in tabella sarà presa a base dei calcoli per la determinazione del valore attribuibile al "Blocco Edilizio" nel caso di conservazione e mantenimento delle attuali consistenze superficiali.


Metodo sintetico comparativo

Per la determinazione del valore di mercato, nello stato attuale, si procede utilizzando il m... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tico comparativo. Stabilito l'approccio metodologico alla stima e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, viene determinato anche un intervallo di confidenza derivante dai valori unitari scaturenti dall'applicazione del metodo statistico matematico della deviazione standard. Entro tale intervallo potrà, apportando opportune aggiunte e detrazioni, essere assunto il valore unitario dell'immobile.

In definitiva, mentre l'estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l'applicazione di sistemi statistici, perverremo alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :


  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte delle quotazioni relative alla tipologia immobiliare considerata nelle indagini di mercato (determinazione del valore medio zonale)

  • da una seconda fase nella quale, in relazione all... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e caratteristiche dell'immobile e del microintorno, viene individuato il più probabile valore unitario posseduto dall'immobile con quello scaturente dal mercato.

La deviazione standard pari a circa 380 €/mq., fornisce l'indicazione del "range" dei valori di mercato da utilizzare rispetto al valore medio di € 3.850 €/mq e quindi l'intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore degli uffici in normale stato di commerciabilità. Mentre nell'intervallo Vmedio +/– 2 x dev.stand ricade il 95% dei possibili valori verificabili.

Tali intervalli di valore sono del tutto indicativi ed attengono ad immobili ordinari che si discostano da quello oggetto di stima in quanto nel caso in esame occorre tenere conto:


  • che l'immobile è di distribuzione aperta e pertanto necessita di un attrezzaggio (ad es. realizzazione di pareti mobili ecc) per renderlo funzionale alla esigenze istituzionali degli utilizzatori;

  • che tale attrezzaggio è a carico dall'eventuale acquirente;

  • delle caratteristiche manutentive e conservative, i cui lavori di ristrutturazione sono comunque a carico della nuova propriet&... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i>
  • della realizzazione di impiantistica specifica.


Occorre quindi procedere ad un'opportuna riduzione sui valori rilevati che attengono ad uffici già funzionalmente strutturati e in normale stato di conservazione e manutenzione.

Pertanto per procedere agli interventi per renderli funzionali alle esigenze istituzionali dell'utenza esterna occorre sostenere costi che possono essere di norma considerati pari a circa €/mq 1.500.

In relazione alle caratteristiche posizionali, di prestigio ed intrinseche possedute dall'unità immobiliare anche nel contesto della zona in cui è posizionata, ma in relazione che trattasi di ambienti di ampie dimensioni sui quali occorre effettuare lavori di distribuzione degli stessi, si ritiene di poter assumere il valore medio di €/mq 2.400 a prescindere dal livello di piano. Pertanto si valuta:


Mq. 1.944 x € /mq 2.400 = € 4.666.000 in cifra tonda



Conclusioni valutative: conservazione dell'attuale consistenza

Sulla base delle indagini di mercato e della metodologia utilizzata si ottiene per il presente blocco edilizio, nel caso di conservazione della attuale c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... il seguente più probabile valore:

Conservazione della consistenza superficiale


Conservazione della consistenza Stato libero
Totale compessivo € 4.666.000


Tale valore rappresenta la specifica "valutazione economica" coerente con i valori di mercato della zona, nell'ottica e nell'interesse della stessa proprietà. La quotazione è quella indicata da colui che immette il bene sul mercato immobiliare e che costituisce generalmente l'"optimum" soddisfacimento economico ottenibile dalla vendita del bene.


Ampliamento delle consistenze superficiali

Superficie commerciale potenziale

Operiamo ora nel caso di massimo sfruttamento delle superfici del blocco edilizio de quo.

Abbiamo visto infatti ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...zione alla notevole altezza di interpiano, il comparto può essere soggetto a ristrutturazione totale ed in esso possono essere ricavate, tramite solettature interne, ulteriori superfici aggiuntive per circa mq. 562.

Sulla base di quanto indicato nella parte metodica si calcola la superficie commerciale ponderando le relative superfici di pertinenza secondo le indicazioni del DPR 138/98 nel presupposto di ampliamento delle superfici.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Riepilogo blocco edilizio: superficie potenziale


La superficie di mq. 2.326, indicata in tabella, sarà presa a base dei calcoli per la determinazione del valore di mercato attribuibile al Blocco edilizio nel caso di ampliamento delle attuali consistenze.


La valutazione

Procedimento di stima utilizzato: valore di trasformazione

Il processo valutativo utilizzato di cui ci si avvarrà è quello del cosiddetto "Valore di trasformazione" di cui gli elementi generali, per la necessaria chiarezza espositiva, si ritiene di seguito richiamare.

È noto ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o di immobile suscettibile di trasformazione, si può pervenire alla determinazione del valore di mercato applicando, non già come criterio ma come metodologia estimativa, il procedimento del "Valore di trasformazione" tenendo ovviamente conto di un equo profitto dell'imprenditore–promotore che è in sintesi determinato con la seguente formula:


V = (Vt – Ct – Up) / (1 + r)n


dove:

V = valore del bene

Vt = Valore del bene a seguito della trasformazione

Ct = costo da sostenere per la trasformazione

Up= Utile del promotore immobiliare;

n = tempo in anni necessario per effettuare la trasformazione

r = saggio di sconto.


Nella voce Ct oltre i costi puri dell'appalto edilizio per l'esecuzione dei lavori (comprensivi quindi anche dell'utile del costruttore) devono includersi:


  • costi progettuali, direzione lavoro e collaudo;

  • concessori per l'ottenimento dei permessi edilizi;

  • oneri finanziari connessi al mancato utilizzo del capitale impegnato nel cespite da trasformare;

  • o... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iari connessi all'anticipazione delle somme necessarie per i lavori nel corso della trasformazione.


Dati assunti a base della valutazione:

1. Oneri concessori.

Per quanto attiene l'incidenza degli oneri di urbanizzazione connessi alle opere di straordinaria manutenzione si osserva che sulla base delle tabelle attualmente vigenti si assume come onere di urbanizzazione e contributi di costo mediamente la misura complessiva di € 230.000


2. Costo di ristrutturazione

La determinazione a mq. del costo di ristrutturazione è rappresentato dall'insieme dei fattori della produzione (mano d'opera, materiali, servizi, spese generali e profitto dell'appaltatore) occorrenti per realizzare l'intervento connesso all'opera finita.

Quest'ultimo, come è noto, in regime di libera concorrenza e particolarmente in regime di recessione o di stasi del mercato tende a minimizzarsi.

Dalle indagini di mercato viene stabilito il seguente importo che scaturisce dal costo connesso ad interventi di ristrutturazione su immobili con peculiari caratteristiche (edificio di particolare rilievo storico architettonico):


€/mq 1.500 (oneri prof... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... oneri finanziari esclusi)


3. Oneri professionali

costi tecnici non compresi nel costo di appalto quali oneri per progettazione, direzione lavori e collaudo.

Si assumono nel 10% del valore a base dell'appalto delle opere edili.


4. Oneri finanziari

Per la ristrutturazione del complesso si ipotizza una durata complessiva dell'operazione di 2 anni, in fasi così articolate:


  • procedimento autorizzativo, amministrativo, urbanistico, fasi interlocutorie fino all'affidamento dei lavori ad impresa di costruzione: mesi 4

  • durata dei lavori mesi 20

  • durata totale dell'operazione mesi 24


I calcoli verranno eseguiti con la formula seguente:


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


5. Gestione manageriale dell'operazione (Up)

Comprende il costo complessivo dell'attività del promotore, remunerazione del rischio ed ogni imprevisto. Il range correttamente riscontrato nel set... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ira tra il 7% ed il 15% del costo di ristrutturazione.

In relazione alla peculiarità dell'immobile ed alle sue caratteristiche si ritiene che il costo per la gestione manageriale possa quantificarsi nel 7% del costo complessivo del prodotto edilizio finito.


6. Determinazione dei saggi

Ai fini della determinazione degli oneri finanziari in relazione alla durata complessiva dell'operazione ed alle remunerazioni del capitale richiesto ordinariamente dagli istituti di credito, si assume un saggio del 7,0% (interesse monetario passivo).

Il tasso di sconto (saggio "r"), può essere fatto pari al saggio di fruttuosità di un investimento a rischio nullo (ad es. remunerazione dei titoli di stato), in quanto il rischio dell'operazione è segnatamente già preso in considerazione nella voce utile del promotore finanziario, la cui presenza nella formula in esame è, ordinariamente, finalizzata proprio a compensare il rischio dell'attività economica–produttiva in esame. In relazione all'attuale andamento degli investimenti a bassissimo rischio, si assume un saggio del 5,5%.


a) Valore finale: a trasform... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nuta (Vf)

Nella fattispecie calcoleremo il valore finale della struttura ristrutturata e con ampliamento della superficie. Per la determinazione del valore di mercato si procede adottando il metodo sintetico comparativo (con il procedimento statistico matematico della deviazione standard) utilizzando le quotazioni di mercato per uffici nuovi o totalmente ristrutturati ovvero di prestigio. Preso atto delle indagini di mercato si determina il valore della deviazione standard desunta mediante l'utilizzazione del P.C.

La deviazione standard pari a circa 310 €/mq., fornisce l'indicazione del "range" delle quotazioni da utilizzare rispetto al valore medio di € 4.300 €/mq e quindi l'intervallo entro il quale, con la probabilità del 68%, viene compreso il valore degli uffici di prestigio ovvero ristrutturati nella zona centrale.

Mentre nell'intervallo Vmedio +/– 2 x dev.stand ricade il 95% dei possibili valori verificabili.

Procediamo pertanto alla valutazione. In relazione alla ottime caratteristiche posizionali, di prestigio ed intrinseche possedute, anche nel contesto della zona in cui è posizionata, si ritiene di poter assumere il valore medio di €/mq 4.600 a prescindere dal livello di piano. P... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...valuta:


Mq. 2.326 x € /mq 4.600 = € 10.699. 000

In cifra tonda € 10.700.000



b) Costo di ristrutturazione (C)

Procediamo, sulla base di quanto abbiamo precedentemente indicato, determinando il costo di ristrutturazione complessivo per l'intervento edilizio. Il costo di ristrutturazione è stato individuato in €/mq. 1.500 presupponendo che l'intervento di ristrutturazione consista sostanzialmente in:


  • demolizione di tavolati e di pavimenti, rimozione di impianti, rivestimenti e serramenti esistenti sia interni che esterni;

  • formazione di vani ascensori;

  • realizzazione di interventi di carattere strutturale quali rinforzo di alcuni solai, aperture di asole per il passaggio dei nuovi impianti, sottomurazioni, consolidamenti etc.;

  • ripristino di murature perimetrali e realizzazione di partizioni interne, realizzazione di tavolati di delimitazione e di divisione interna dei locali e dei servizi igienici;

  • formazione di atri di accesso e sbarchi ascensori, rampe e relativi pianerottoli;

  • ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tuzione di serramenti ed infissi esterni ed interni;
  • realizzazione di impianto a ventilconvettori ovvero impianto di aria primaria con la ripresa effettuata attraverso i servizi igienici;

  • quant'altro necessario per rendere fruibili gli uffici in questione.

Il costo di ristrutturazione risulta di mq. 2.326 x €/mq 1500 = € 3.489.000


c) Valore di trasformazione (valore attuale della struttura)

Sviluppando i relativi calcoli, sulla base delle indicazioni in precedenza forniti, dell'espressione del valore, si ottiene il risultato riportato nella seguente tabella.


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Le conclusioni valutative: caso di ampliamento superficiale

Sulla base delle indagini di mercato esperite e sulla base delle metodologie utilizzate per la determinazione del valore di mercato si ottiene complessivamente il valore di € . 4.500.000.

Si evidenzia che tale valore non può che essere inteso come valore di larga massima in quanto non sono stati effettuati specifici studi ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ità tecnica economica e progettuale che, invece, può dettagliatamente sono demandati agli eventuali acquirenti nell'ambito di un più completo e specifico studio progettuale degli interventi da realizzare, in base anche alla effettiva fattibilità connessa al regolamento edilizio.


Le conclusioni valutative complessive



[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


I sopraddetti valori sono stati calcolati nell'ottica di individuare il valore ottimale nell'uso più proficuo della proprietà, nelle due ipotesi (entrambe ordinarie sul mercato) di conservazione ovvero di ampliamento delle superfici del comparto edilizio in questione, per valutare monetariamente anche il valore intrinseco della suscettibilità dell'immobile ad essere trasformato. Nella fattispecie, rileva che le migliorie apportate all'immobile dall'ampliamento e dalla ristrutturazione coprono all'incirca gli oneri rilevanti connessi alla trasformazione. Per cui il valore attuale dell'immobile, può essere assunto nel valore più alto tra i due ottenuti (€ 4.666.000,00 ed in c.t. € 4.700.000,00) essendo l'ipotesi di trasfor... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e non ricopre i relativi oneri da sostenere) una libera scelta della proprietà e non un fatto, per la stesa, vincolante.

 
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