Scopo della stima

Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore locativo delle componenti immobiliari sopra descritte, con riferimento all’attualità, considerate nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.

Generalità: valore di un bene produttivo

Si ricorda che l'approccio valutativo utilizzato per la stima degli immobili di tipo produttivo è generalmente il:


a) costo di produzione;

b) costo di produzione deprezzato

c) criterio a valore di trasformazione

d) la stima a capitalizzazione del reddito.


Si potrà utilizzare, a determinate condizioni, anche il metodo di stima per comparazione.

Il criterio di stima adottato nella presente relazione, in relazione allo scopo attuale della stima (valore locativo), tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle porzioni immobiliari in esame e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili. Le operazioni estimative da effettuare, nel presente caso, sono comunque rappresentate:

• da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori locativi unitari relativi alla tipologia immobiliare considerata (mediante l’adozione del procedimento statistico matematico della t di student– intervallo di confidenza).


• da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare, viene individuato il valore locativo medio unitario da adottare (mediante l’adozione del metodo per punti di merito).

Le Indagini di mercato

Quotazioni Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (già Agenzia del Territorio)

Tra le fonti che forniscono dati tecnico–economici sintetici del mercato immobiliare italiano, si ritiene di dover far particolare riferimento ai parametri tecnico – economici del segmento di mercato relativo all’unità immobiliare in oggetto contenuti nel database dell’OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, aggiornato semestralmente dall’Agenzia del Territorio e resi disponibili sul sito internet www. Agenziaentrate.gov.it. Dall’OMI, quindi, si rilevano in primo luogo gli elementi caratteristici della zona omogenea di mercato entro cui ricade l’immobile in esame. Nel nostro caso la zona di interesse denominata B1.

In secondo luogo si ricavano le quotazioni di mercato, relative al segmento produttivo nelle zone OMI limitrofe. L’OMI dell’Agenzia del Territorio ha pubblicato le seguenti quotazioni relativamente al 2° semestre 2013 (ultimo dato pubblicato) per le seguenti zone.


Centrale/INTERO TERRITORIO COMUNALE

Codice zona: B1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Tipologia	Stato conservativo	Valore di mercato (€/mq)		Valori di locazione (€/mq x mese)
		Min	Max	Min	Max
Capannoni industriali	Normale	520	740	3,6	5
Capannoni tipici	Normale	520	740	3,6	5

È stato consultato anche l’Osservatorio Immobiliare “Case e Terreni” che fornisce le seguenti quotazioni, con riferimento al mercato delle compravendite e delle locazioni del segmento produttivo nel Comune di …….


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Indagini dirette

In relazione alle peculiarità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche riconoscibili al complesso in esame e tenuto conto altresì, sia dell’appetibilità che della potenzialità attribuibili allo stesso, il sottoscritto ha riferito la ricerca del più probabile canone di locazione anche agli esiti delle indagini dirette. Ovviamente le offerte reperite nella specifica destinazione consentono di ottenere con buona precisione una scala dei valori locativi.

In conclusione il valore locativo da attribuire alle componenti del complesso in oggetto risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico economiche effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni presi a confronto.

Presso agenzie immobiliari locali sono stati reperiti una serie di altri elementi di mercato localizzati nella stessa zona ovvero nelle zone limitrofe, relativi a strutture libere e con caratteristiche ordinarie. Di seguito si riportano in sintesi i dati rilevati con indagini dirette ed indirette, con riferimento al mercato delle locazioni:

Comune	Tipologia immobile	Tipologia dato economico	Superficie mq	Offerta €/mq	Valore unitario medio €/mq x mese
	Capannone produttivo	Offerta	600	1.500	2,5
	Capannone produttivo	Offerta	520	900	1,8
	Capannone	Offerta	600	1.600	2,6
	Capannone	Offerta	900	1.800	2,0
	Capannoni tipici	OMI	Valore locativo medio		4,3
	Capannoni industriali	OMI	Valore locativo medio		4,3
	Capannoni	Case e terreni	Valore locativo medio		3,75

Si ritiene dover evidenziare che tutte le sopradescritte tipologie produttive, di cui alle indagini effettuate, hanno nella propria dotazione uffici, pertinenze ed accessioni proprie di un immobile industriale che risultano necessarie alla funzionalità dello stesso, nonché aree scoperte di dotazione necessarie all’espletamento delle attività.

Elaborazioni dati di mercato

Abbiamo effettuate in precedenza una serie di indagini di mercato (dirette ed indirette).

Procediamo alla loro elaborazione.

Adozione procedimento statistico dell’intervallo di confidenza

Il procedimento adottato è lo stesso utilizzato dall’OMI (agenzia del territorio) e risulta fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro il quale, con ampia probabilità (pari al 95%), ricade il valore unitario medio di locazione di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato.

In particolare si fonda sull’adozione del procedimento statistico dell’intervallo di confidenza basato sulla t di Student.

In base a detta metodologia statistica matematica è possibile costruire – da un campione casuale – un intervallo di valori entro il quale, con la probabilità del 95%, ricade il valore medio dell’universo dei beni produttivi, con determinate caratteristiche ed ubicati in una specifica zona indagata.

Si tratta in definitiva di un nuovo modo di fare estimo che si basa soprattutto su dati elaborati statisticamente e non basati sulla expertise del tecnico valutatore, seppure per verifiche preliminari sui dati rilevati.


Le operazioni da effettuare sono rappresentate:

• da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);


• da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo.

Le risultanze dell’adozione di detto metodo (effettuate con la metodologia della T di Student) da luogo alle seguenti risultanze riportate sinteticamente in tabella:


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Si rappresenta che tale intervallo si riferisce ad immobili di tipo produttivo “ordinari”, dotati di pertinenze accessorie funzionali e strumentali alla attività ad essi connessa che si trovano in condizione di manutenzione e conservazione di tipo ordinario. Si tratta inoltre di immobili liberi, dotati di propria autonomia funzionale di taglio medio e costituenti un unico accorpamento.

L’ordinarietà del giudizio di stima muove proprio dalla considerazione che gli aspetti economici dei beni, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli stessi hanno nel mercato, caratteri normali e tendenze oggettive che per questo si distribuiscono con andamento gaussiana e assumono come valore ordinario, all’interno di un campione omogeneo il valore centrale aritmetico del campione medesimo.

L’ordinarietà, quindi, altro non è che un modo di essere della realtà, la sintesi tra l’attualità e la potenzialità di un’azienda nei confronti della gestione, di un prodotto nei confronti di un sistema produttivo, di un bene economico diretto nei confronti della produttività dispiegabile, di un bene indiretto nei confronti del modo nel quale può essere trasformato.

Dalle elaborazioni effettuate secondo il procedimento estimale sviluppato, per l’unità immobiliare in esame, l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato risulta essere:


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All’interno di tale intervallo si determinerà pertanto il valore locativo, per unità di superficie, delle porzioni immobiliari oggetto di stima, nella considerazione che dette componenti costituiscono di fatto immobili di tipo “non ordinario” per caratteristiche intrinseche.

A questo punto si pone la domanda:

• qual è il valore locativo unitario da attribuire alle parti componenti del plesso immobiliare?


• come può determinarsi un valore unitario puntuale, conoscendo un intervallo di valori locativi?


• qual è il valore locativo da attribuire alle componenti già oggetto di locazione e alle componenti da locare?

A ciò si risponde adottando la metodologia cosiddetta a “punti di merito” di cui daremo un breve cenno nel paragrafo seguente.

Adozione della stima a punti di merito

Come si è avuto modo di osservare, la metodologia estimativa trova il suo fondamento nella comparazione tra il bene oggetto di stima e i beni simili di prezzo noto presi a riferimento. Sotto l’aspetto operativo, la comparazione deve essere oggettiva, anche se basata su calcoli statistico–matematici più o meno accurati.

La stima “per punti di merito” è un approccio diretto alla stima stessa che muove dalla constatazione del prezzo come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili che influenzano il mercato, fatti salvi altri condizionamenti esterni.

Il valore locativo unitario da riferire alle porzioni del comparto immobiliare sia da acquisire con nuova locazione, sia riferito alle parti già locate sarà ricercato, all’interno di tale intervallo, considerando, rispetto ai comparables:

• la tipologia costruttiva di ciascun bene,


• le caratteristiche posizionali,


• il livello di dotazione e l’efficienza degli impianti,


• lo stato manutentivo e conservativo sia per le porzioni già locate, sia per le nuove porzioni da acquisire,


• le dotazioni di spazi pertinenziali comuni


• che i beni immobili non sono dotati di autonomia funzionale in quanto inseriti in altra struttura produttiva;


• che i beni immobili sono costituiti da più corpi separati e non costituiscono un “unicum”

Si apportano quindi i dovuti correttivi secondo il peso delle precitate caratteristiche.

Valore locativo Porzioni Immobiliari da acquisire con nuova locazione

Si fa riferimento alle componenti immobiliari da acquisire con nuova locazione. La superficie ponderata complessiva, abbiamo visto, risulta determinata in mq. 745. Preso atto delle informazioni acquisite, componendo opportunamente i pesi in funzione delle peculiari caratteristiche possedute, si determina un coefficiente caratteristico complessivo pari a:


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Pertanto è possibile ritenere, per il comparto immobiliare oggetto di stima, come più probabile valore locativo unitario:


Valore locativo unitario mese: 0,71 x3,0 €/mq.mese= 2,13 €/mq., mese

Valore locativo unitario anno: V = 2,13 €/mq.mese x 12 = 25,50 €/mq anno

Valore locativo annuo €/mq anno 25,50 x mq 745 = € anno 19.000,00 in c.t.

Valore locativo Porzioni Immobiliari già locate

Si fa riferimento alle componenti immobiliari già locate di cui occorre procedere alla stima del valore locativo. La superficie ponderata complessiva è stata determinata in mq.10.069


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Preso atto delle informazioni acquisite, componendo opportunamente i pesi, si determina un coefficiente caratteristico complessivo pari a:


Coefficiente ponderato complessivo componenti oggetto di nuova locazione:

1,03x1,00x 1,00x1,00x 1,00 x1,00x 0,90x0,95 x0,85 = 0,75


Pertanto è possibile ritenere, per il comparto immobiliare oggetto di stima, come più probabile valore locativo unitario:
0,75 x3,0 €/mq.mese= 2,25 €/mq.mese


Valore locativo unitario anno: V=2,25 €/mq.mese x 12 = 27 €/mq anno in c.t.

Valore locativo annuo : €/mq anno 27 x mq 10.069 = € anno 271.800

€ anno 272.000 in cifra tonda

Valore locativo complessivo

Sulla base di quanto precedentemente determinato, si ottiene che il più probabile valore locativo annuo delle componenti immobiliari oggetto di stima risulta:


Valore locativo porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione: valore locativo annuo 19.000,00 €/anno

Valore locativo porzioni immobiliari già locate: valore locativo annuo 272.000,00 €/anno

Complessivamente: 291.000,00 €/anno

Conclusioni estimative

In relazione all’incarico ricevuto dalla Committenza, lo scrivente perito ha proceduto alla determinazione del più probabile valore locativo di alcune componenti immobiliari facenti parte del complesso di tipo produttivo de quo.

Le componenti immobiliari oggetto di stima sono relative a:

• porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione,


• porzioni immobiliari attualmente in locazione,


• aree scoperte comuni all’insediamento industriale (che non entrano nella valutazione del canone, in quanto comuni a tutto il complesso e quindi non in uso esclusivo).

In particolare per dette componenti è stata calcolata la superficie ragguagliata in considerazione che la parte locabile è costituita da un capannone, da uffici, tettoie, depositi ed area di pertinenza comune.

Detta superficie è stata determinata in:

• circa mq.745 per le porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione


• circa mq. 10.069 per le pozioni immobiliari già in locazione.

Per la determinazione del valore locativo è stata adottata la metodologia sintetica comparativa, basata sulla ricerca delle indagini di tipo diretto ed indiretto.

Dette rilevazioni sono state elaborate mediante il procedimento statistico dell’intervallo di confidenza ( T di Student), lo stesso adottato dall’ Agenzia delle Entrate per la determinazione dei valori OMI. La predetta elaborazione ha pertanto portato alla determinazione di un intervallo di più probabili valori locativi, entro il quale con la probabilità del 95% si colloca il valore locativo medio di tutti gli immobili di tipo produttivo, aventi condizioni ordinaria, per tipologia, per caratteristiche estrinseche ed intrinseche (cioè propria autonomia funzionale, unico accorpamento, dimensioni superficiali standard, condizioni normali di manutenzione ordinaria e conservazione della parti strutturale e degli impianti presenti ecc).

Sulla base di quanto sopra considerato adottando il procedimento “per punti di merito”, si è osservato e preso atto:

• della tipologia costruttiva del complesso produttivo de quo;


• dello stato manutentivo e conservativo posseduto dalle componenti immobiliari oggetto di stima;


• delle caratteristiche tecniche ed impiantistiche presenti;


• che le parti oggetto di locazione non posseggono propria autonomia funzionale;


• che dette componenti non formano un unico accorpamento funzionale;


• che dette componenti non presentano dimensione standard.

Si è quindi calcolato, per dette componenti, il più probabile valore di locazione annuo attribuibile nelle ipotesi già evidenziate di libero mercato e privo di vincoli di ogni genere, possa pertanto essere, in cifra tonda, pari a:


Valore locativo porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione: valore locativo annuo 19.000 €/anno
 
Valore locativo porzioni immobiliari già locate: valore locativo annuo 272.000 €/anno

Complessivamente: 291.000 €/anno


È importante sottolineare che il valore locativo sopra determinato non rappresenta un valore assoluto dal quale non è possibile discostarsi.

Dottrinalmente tale valore locativo scaturisce sempre da una previsione di stima e come tale è un valore relativo dal quale è possibile divergere nell’alea estimale.

Il valore locativo determinato dà quindi soltanto una indicazione di massima del possibile canone che le componenti de quibus possono spuntare in un libero mercato delle locazioni e nel mantenimento delle attuali condizioni di mercato.

È pertanto ovvio che il valore qui stimato potrebbe in tal caso rappresentare esclusivamente la base per una trattativa tra le parti, dalla quale non è escluso che potrebbe scaturire un canone finale, concretizzatosi nell’incontro tra valore richiesto dal venditore e quello offerto dall’acquirente.