ESTIMO

Per una stima corretta del fabbricato è necessario determinare il costo di ristrutturazione complessivo per l’intervento edilizio. L'intervento di ristrutturazione consisterà in: demolizione di tavolati e pavimenti, rimozione impianti, sostituzione rivestimenti e serramenti sia interni che esterni; formazione di vani ascensori; realizzazione di interventi strutturali, ripristino di murature perimetrali, formazione di nuovi accessi; quant'altro necessario per rendere fruibili tutti gli ambienti

Per la determinazione del valore di mercato vengono usati il metodo sintetico comparativo e il criterio a costo di produzione. Quest'ultimo consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti. Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato tenendo conto di fattori moltiplicatori che identificano il deprezzamento subito nel corso del tempo

Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati reperiti nel mercato, non essendo sempre possibile riconoscere l’analogia economica (derivante da vari elementi) dei suoli da comparare. In questi casi può essere però utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per incidenza percentuale. Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni

Il valore viene determinato applicando il metodo sintetico-comparativo che consiste nell'applicare alla consistenza delle porzioni immobi­liiari i valori pertinenti. Questi ultimi vengono dedotti a seguito di una opportuna indagine di mercato. Generalmente, nel caso di stime del valore, il mercato immobiliare fa riferimento alla superficie lorda vendibile. Questa corrisponde alla superficie dell’unità immobiliare con funzione principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.

Si procederà all'individuazione del valore unitario offerto dalla proprietà, con riferimento alla superficie utile del bene immobile, e lo si confronterà con l’intervallo dei valori locativi di libero mercato determinato con il metodo statistico matematico e l’applicazione della funzione deviazione standard. Se tale valore rientra nell'intervallo si può concludere che l’offerta è coerente con le indicazioni del mercato immobiliare locale, se così non è allora l'offerta non è congrua all'immobile

La superficie complessiva oggetto di locazione è determinata dalla somma delle superfici dei locali individuati nella planimetria. Alle predette superfici deve essere sommata anche la quota parte di alcuni ambienti di uso comune a tutti gli utilizzatori dell’edificio. Successivamente si procede alla misurazione della superficie commerciale ovvero della superficie coperta, che si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali .

l complesso sorge in centro storico dove sono presenti numerose attività commerciali e direzionali prestigiose, immerse in un contesto di interesse storico-artistico. Ogni intervento deve avere per scopo la conservazione dei valori ambientali, desumibilmente dal significato storico complessivo della zona, dalla qualità architettonica delle strutture, dalla presenza di monumenti, dell'unitarietà urbanistica e funzionale dell'insieme. Si dovranno inoltre elencare tutti i beni sottoposti a vincoli

Il procedimento adottato è quello che la dottrina estimativa riconosce più adatto in relazione alla finalità della valutazione rivolta a determinare il più probabile valore di mercato delle porzioni immobiliari: il criterio a valore di mercato sviluppato con metodo sintetico comparativo. Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, in relazione alle diverse peculiarità dei beni, all’interno della quale collocare, per confronto il bene oggetto di stima

Si tratta di determinare il valore di mercato di alcune unità immobiliari ubicate in 2 siti diversi. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. In carenza di dati di mercato relativi a prezzi deducibili da transazioni certe, il perito ha sviluppato un'analisi delle offerte di compravendita, tenendo conto dell’ordinaria alea di abbattimento tra offerta di vendita e prezzo di scambio

Come la dottrina estimale insegna, un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è connessa allo scopo o ragione pratica della stima. Nel caso in esame, l'aspetto economico è individuato nel più probabile prezzo di mercato del complesso immobiliare in esame. Al valore di mercato si può pervenire in base a procedimenti: di stima diretta o sintetica (confronto valori globali, punti di merito), di stima indiretta o analitica per capitalizzazione dei redditi

Il tipo di valore economico da individuare è il "valore comprensoriale ". Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizione, un valore venale; valore che nel caso particolare, non fa riferimento ad un mercato reale, ma ad un mercato ideale. Si ipotizza l'acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico, libero di risolvere la composizione del comprensorio tra edilizia privata e spazi pubblici in modo quantitativamente uguale

Si effettuerà la stima del terreno oggetto di valutazione, indipendentemente dalla particolare destinazione urbanistica attribuitagli, analizzando il comparto nel suo complesso e determinandone il più probabile valore di mercato come incidenza del valore dell’area sul valore delle volumetrie realizzabili a destinazione residenziale ed alberghiera, in quanto esse sono le uniche realmente appetibili in quest’ambito e per le quali sono individuabili degli specifici segmenti immobiliari di mercato