EDILIZIA URBANISTICA CASA

L’esatta considerazione del fabbisogno abitativo è elemento essenziale per la corretta costruzione del piano regolatore generale, non solo nelle sue linee essenziali, ma anche per la corretta definizione degli standard urbanistici, necessari per conseguire la razionale utilizzazione del territorio.

L’amministrazione è libera di implementare discrezionalmente la dotazione di aree per servizi di interesse generale nell'esercizio dei propri poteri di pianificazione del territorio e in funzione del soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela.

Se si decide di sovradimensionare gli standard, è necessario che siano esternate le ragioni che spingono ad un sacrificio degli interessi privati superiore rispetto a quello minimo imposto, in via generale, dall’ordinamento. E’ bene, peraltro, precisare che la motivazione deve avere a riferimento le previsioni urbanistiche complessive di sovradimensionamento, indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona di determinate aree.

I vincoli espropriativi imposti su beni determinati dallo strumento urbanistico hanno per legge durata limitata: in linea generale, cinque anni, alla scadenza dei quali, se non è intervenuta dichiarazione di pubblica utilità dell’opera prevista, il vincolo preordinato all’esproprio decade (art. 9 del T.U. delle norme in materia di espropriazione per pubblica utilità, approvato con D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327).

Sono indennizzabili e soggetti alla scadenza quinquennale i vincoli urbanistici che: siano preordinati all'espropriazione, ovvero abbiano carattere sostanzialmente espropriativo; superino la durata che dal legislatore sia stata determinata come limite alla sopportabilità del vincolo urbanistico, ove non intervenga l'espropriazione; superino sotto un profilo quantitativo, per la maggiore o minore incidenza che il sacrificio imposto ha sul contenuto del diritto, la normale tollerabilità.

La qualità edificatoria di un'area non è una connotazione indelebile ed immutabile, destinata a protrarsi in modo indefinito nel tempo, ma è una caratteristica condizionata alla situazione dei luoghi, specie quando l'area si trovi inclusa in un insediamento urbano. I mutamenti della situazione dei luoghi, come sono rilevanti agli effetti dell'acquisto del carattere edificatorio di un suolo, così incidono sulla conservazione dello stesso carattere, nel senso di limitarlo ed anche di escluderlo.

I vincoli apposti dal Comune in sede di piano regolatore generale ai fini della zonizzazione delle aree hanno natura conformativa e non espropriativa con validità a tempo indeterminato e senza obbligo di indennizzo.

Si è in presenza di un vincolo “procedimentale” quando l'attuazione della destinazione urbanistica pubblicistica richieda un piano attuativo, eventualmente anche ad iniziativa privata, per la concreta destinazione dell’area alla finalità pubblica.

I vincoli di destinazione imposti dal piano regolatore generale per attrezzature e servizi, realizzabili anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato, pur avendo carattere particolare, sfuggono allo schema ablatorio e alle connesse garanzie costituzionali in termini di alternatività fra indennizzo e durata predefinita, e non costituiscono vincoli espropriativi, bensì soltanto conformativi, funzionali all'interesse pubblico generale.

Le destinazioni a spazi pubblici riservati alle attività collettive e a spazi per attrezzature pubbliche d’interesse generale, impresse dallo strumento urbanistico a determinate aree, non comportano automaticamente l’ablazione dei suoli e, anzi, potrebbero ammettere la realizzazione anche da parte di privati delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, sicché, nelle suddette ipotesi, si è in presenza di un vincolo conformativo.

Ha natura conformativa e non decade un vincolo destinato all’ampliamento o alla realizzazione di “attrezzature di interesse comune”, qualora tale destinazione essere realizzata anche ad iniziativa privata o promiscua in regime di economia di mercato e non necessariamente dall’ente locale previa espropriazione del bene. Tale vincolo, infatti, è inidoneo a svuotare il relativo diritto di proprietà del suo contenuto, in ragione delle potenzialità edificatorie o di utilizzo concesse ai privati.

La decadenza dei vincoli urbanistici espropriativi o che, comunque, privano la proprietà del suo valore economico, comporta l’obbligo per il Comune di “reintegrare” la disciplina urbanistica dell’area interessata dal vincolo decaduto con una nuova pianificazione.