Regime urbanistico delle aree destinate a standard

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> DOTAZIONE MINIMA

L’amministrazione è libera di implementare discrezionalmente la dotazione di aree per servizi di interesse generale nell'esercizio dei propri poteri di pianificazione del territorio e in funzione del soddisfacimento di interessi meritevoli di tutela.

Il DM 1444/68 prevede, da un lato, indici di dotazione minima inderogabile per le scuole materne elementari e medie inferiori (allora scuole dell’obbligo), e dall’altro indici di dotazione minima inderogabile per le scuole superiori. La circostanza che nel tempo sia divenuto obbligatorio anche il primo ciclo delle scuole superiori non comporta ovviamente che, ai fini del raggiungimento del primo indice, così come stabilito nel DM n. 1444/68, devono essere computate anche le strutture scolastiche destinate al primo ciclo delle superiori, ma semplicemente che l’indicazione che le scuole dell’obb... _OMISSIS_ ...alla terza media non è più attuale, rimanendo fermo che la dotazione prevista all’art. 3 comma 2 lett. c del DM 1444/1968 si riferisce alle scuole materne, alle scuole elementari e alle scuole medie.

In ordine al conteggio del numero degli abitanti ai fini del calcolo degli standards, qualsiasi pianificazione urbanistica non può che essere proiettata nel futuro ed è tanto più attendibile quanto è ancorata ai più recenti dati a disposizione dell’amministrazione.

L’esistenza delle opere di urbanizzazione, rilevante ai fini della necessità o meno della previa redazione di un piano di lottizzazione o di altro strumento urbanistico attuativo prima del rilascio della concessione edilizia, deve essere intesa nel significato di adeguatezza delle opere ai bisogni collettivi; pertanto, tale valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione di un'area - valutazione rimessa all'apprezzamento di merito dell'amministrazione - no... _OMISSIS_ ...e effettuata alla stregua della normativa sugli standard urbanistici di cui al combinato disposto del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444 e art. 17 l. 6 agosto 1967 n. 765, onde l'equivalenza tra pianificazione esecutiva e stato di adeguata urbanizzazione non è configurabile quando non si riscontri l'esistenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria almeno nelle quantità minime prescritte.

La P.A., nel valutare l’adeguatezza della dotazione di standard parcheggi connessa al nuovo intervento, ha il preciso dovere giuridico di tenere conto di eventuali carenze pregresse.

Tanto l’art.41 quinquies della L.U. fondamentale quanto l’art.3 comma 1 del d.m. n.1444/1968, prevedono una dotazione minima inderogabile (18mq/ab) di spazi a standard; il che significa che, in primo luogo, il comune ha il dovere di reperire integralmente la quantità minima complessiva prescritta per ogni abitante e solo ove tanto non sia possibile, le sole a... _OMISSIS_ ...stinazione a servizi (all’interno delle zone A e B) potranno essere computate, ai fini del raggiungimento del valore minimo, in misura doppia di quella effettiva.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> DOTAZIONE MINIMA --> RIPARTIZIONE

La ripartizione degli spazi da destinare ai diversi tipi di attrezzature (istruzione, impianti di interesse comune, impianti sportivi) di cui all'art. 3 del D.M. 2.4.1968, n. 1444, è prevista dalla norma in linea di massima, come è reso palese dall’uso dell’espressione “di norma”; non sussiste pertanto alcuna illegittimità nel caso in cui non venga rispettata la detta indicazione del legislatore.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> EDIFICABILITÀ

La destinazione d'uso degli immobili condiziona le esigenze infrastrutturali individuate dalla normativa sotto forma di standard urbanistici anche nel caso dei mutamenti di destinazio... _OMISSIS_ ... senza opere edilizie, essendo evidente - pur in assenza di una materiale trasformazione del territorio - la non irrilevanza dei mutamenti in questione sul piano urbanistico, tenuto conto in particolare delle differenti dotazioni di standard, riconducibili alle varie tipologie d'uso degli immobili stessi, anche inseriti nella medesima zona territoriale omogenea.

L'indennità non può ignorare il fatto che la P.A. facendo uso del proprio potere conformativo abbia dettato indici di destinazione delle aree a standard più elevati di quelli previsti inderogabilmente dalla legge, in quanto i parametri di cui al D.M. n. 1444 del 1968 costituiscono solo minimi inderogabili, onde legittimamente le n.t.a. possono prevedere la destinazione di aree a standard in misura maggiore.

Un cambio di destinazione d’uso strutturale non consentito dalla disciplina urbanistica comporta una variazione in aumento dei carichi urbanistici, che impone una adeguata d... _OMISSIS_ ...ndard urbanistici.

Ai fini dell'edificabilità delle aree a standards, il fatto che non siano state cedute al Comune è del tutto irrilevante, atteso che la cessione al Comune delle aree destinate a standards costituisce un’obbligazione assunta dai lottizzanti ma non interferisce sul regime delle aree a cedersi.

Il vincolo di asservimento di diritto pubblico di un'area è determinato dal provvedimento amministrativo, tenuto conto dell'efficacia costitutiva del rilascio del permesso di costruire.

La destinazione di aree a standard (verde pubblico, parcheggi), a corredo di un lotto edificabile, se mantenute nel rispetto delle prescrizioni di cui al DM 1444/68, non solo non incidono sul contenuto del diritto di proprietà limitando lo jus aedificandi, ma, al contrario, lo arricchiscono perché, concorrendo a determinare i concreti indici di fabbricabilità, costituiscono i requisiti della qualità del tessuto urbano e della previs... _OMISSIS_ ...à dei suoli.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> EDIFICABILITÀ --> LIMITAZIONI

Se la classificazione di un’area come standard urbanistico è effettuata per il futuro, ossia in vista dell’incremento della dotazione di servizi, la limitazione delle facoltà edificatorie dei privati non può derivare semplicemente dalla classificazione stessa, ma deve essere accompagnata dalla previsione degli strumenti che possono determinare l’acquisizione dell’area all’uso pubblico. Questi strumenti sono, alternativamente, l’espropriazione o la perequazione.

Non è possibile imporre alla proprietà privata limitazioni sostanzialmente espropriative senza dichiarare formalmente la volontà di espropriare o senza prefigurare, in alternativa, una ragionevole soluzione perequativa. L’amministrazione deve scegliere una delle due vie (espropriazione o perequazione) e non può limitarsi a enunciare un... _OMISSIS_ ...nteresse pubblico (l’incremento delle aree a standard urbanistico), comprimendo le facoltà edificatorie garantite in precedenza al privato mediante la sottoposizione di ogni intervento edificatorio all’obbligo di convenzionamento allo scopo di garantire l’uso pubblico o sociale come standard urbanistico.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> IN RAPPORTO CON QUALE AMBITO

La decisione di destinare aree private a dotazioni standard, non si può ritenere incompatibile con la vocazione residenziale del comparto.

L’individuazione al di fuori del comparto di lottizzazione delle superfici destinate a standards, in zona urbanisticamente non omogenea, configura violazione degli artt. 1 e 4 del D.M. n. 1444 del 1968 e dei principi in materia di zonizzazione.

Nella formazione dei piani attuativi (inclusi i piani di lottizzazione), le quantità minime di spazi destinati ad attrezzature pubbli... _OMISSIS_ ...lla collettività devono essere reperite unicamente all’interno dell’area di piano. L’art. 4 del DM n. 1444/1968 consente la deroga, soltanto nelle zone omogenee A e B, per le quali il Comune può localizzare le aree a standards nelle immediate adiacenze ovvero indicare modalità alternative per soddisfare i relativi fabbisogni, purché sia dimostrata in concreto l’impossibilità di raggiungere le quantità minime di aree a servizi all’interno del piano attuativo.

Alla luce del D.M. 2 aprile 1968, art. 4, gli standard devono essere rispettati relativamente alle “diverse zone territoriali omogenee” e deve essere dimostrata l’impossibilità di rispettare relativamente a ciascuna zona tali dotazioni minime “per mancata disponibilità di aree idonee”; in suddetta ipotesi, tali dotazioni debbono essere reperite “nelle adiacenze immediate” “ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di... _OMISSIS_ ...e singole attrezzature e dell’organizzazione dei trasporti pubblici”.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> INTERVENTI DEL PRIVATO

La monetizzazione degli standard urbanistici non può essere considerata alla stregua di una vicenda di carattere unicamente patrimoniale e rilevante solo sul piano dei rapporti tra l’ente pubblico e il privato che realizzerà l’opera, in quanto così facendo si legittima la paradossale situazione di separare i benefici (sotto forma di entrata patrimoniale per il Comune) dai pregiudizi (il peggioramento della qualità di vita degli appellanti) e dall'altro, si nega tutela giuridica agli interessi concretamente lesi degli abitanti dell’area.

Il rapporto tra verde e edificazione va calcolato sul costruito e non sulle parti libere da opere edilizie che mantengono le caratteristiche originarie.

In presenza della destinazione di un’area st... _OMISSIS_ ...zone residenziali non è consentito ai proprietari di utilizzare l'area stessa in contrasto con tale destinazione, ad esempio realizzando una recinzione sull'area di proprietà vincolata.


VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> OBBLIGATORIETÀ

Le disposizione di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico -sanitarie, sono tassative ed inderogabili, e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e deve essere annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata.

Nelle NTA l’espressione “di norma”, riferita al rispetto dei rapporti tra destinazione residenziale e destinazioni a servizi pu... _OMISSIS_ ... a significare la sussistenza della eventuale potestativa possibilità di rispettare “ad libitum” la disposizione de quo da parte dei privati, ma al contrario solamente che non vi deve essere un’applicazione strettamente meccanica della norma (es.: nei casi in cui vi sia un lievissimo scarto percentuale per il raggiungimento del rapporto questo possa ritenersi sostanzialmente rispettato).

Le disposizioni di cui al D.M. n. 1444 del 2.4.1968 relative agli standars costituiscono indirizzo e vincolo per la pianificazione comunale, ma non sono immediatamente precettive.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> STANDARDS --> RAPPORTO CON LA ZONIZZAZIONE

Ben può verificarsi che in una zona territoriale omogenea sia compresa più di una destinazione di P.R.G. e, nelle situazioni di incertezza e di ambiguità, la individuazione delle zone omogenee viene ad essere completamente determinata dalla successiva operazione di definiz... _OMISSIS_ ...tità minime di aree per i servizi e di vincolo per l'edificazione, che si intendono perseguire e porre in atto. Non v’è, quindi, alcuna illegittimità rispetto alla zonizzazione generale operata ai fini del D.M. 1444/1968 in quanto deve ritenersi prevalente la destinazione specifica sancita dal P.R.G. rispetto alle singole porzioni di territorio pur comprese nel medesimo ambito territoriale omogeneo ai fini degli standard.

Nel caso in cui sia realizzato un ricovero per cani, nel controllo del rapporto tra verde e edificazione va considerata soltanto la superficie dei moduli e gli edifici progettati al servizio della struttura (abitazione del custode, locali, deposito) e non l'area di pertinenza scoperta e recintata, destinata alla stabulazione dei cani e sgombra da manufatti edilizi.

La distinzione tra opere ex art. 3 e opere ex art. 4 del D.M. n. 1444/68, se pur configurabile in linea teorica ai fini all’esame, non vale ad esclud... _OMISSIS_ ...;Amministrazione possa integrare ed adeguare anche gli spazi pubblici di interesse generale sussumibili sotto la tipologia di parco urbano, ben rientrando tale operazione nei poteri di disciplina e tutela urbanistica rimessi all’Amministrazione, una volta accertata la insufficiente dotazione di attrezzature pubbliche che contraddistinguono la zonizzazione di tipo F.

Gli standard urbanistici sono necessariamente collocati in misura maggiore dove esistono aree ancora libere ...