ULTIMI APPROFONDIMENTI CARICATI

Per determinare l’effettiva potenzialità edificatoria di un lotto urbanistico, occorre aver riguardo alla sua connotazione geneticamente unitaria ed al suo asservimento a precedenti costruzioni; cosicché la verifica di fabbricabilità della porzione di fondo rimasta inedificata e la quantificazione della cubatura su di essa utilizzabile deve incentrarsi sulla potenzialità edificatoria diminuita della volumetria dei fabbricati già realizzati sull'unica, complessiva area.

L'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro, finalizzato a lucrare maggiore capacità edificatoria, è consentito solo con riferimento ad aree omogenee, oltre che contigue, ossia collocate in rapporto di effettiva e significativa vicinanza, ossia con riferimento ad aree aventi la medesima destinazione urbanistica.

L’altezza massima prevista dal P.R.G. costituisce un vincolo generale che conforma la successiva attività amministrativa di rilascio dei singoli provvedimenti abilitativi, non una generica licenza ai privati di costruire liberamente sino all’altezza suddetta.

Poiché la dottrina urbanistica distingue tra l'indice di fabbricabilità propriamente detto o indice di fabbricabilità fondiario e l'indice di fabbricabilità territoriale, dove la superficie di riferimento non è il lotto edificabile, ma un intero comparto da urbanizzare e comprensivo quindi anche della superficie che verrebbe occupata da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade per superficie territoriale, occorre per valutare il fondo fare riferimento al lotto edificabile espropriato.

Si distingue tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, che definendone il volume massimo edificabile, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

La nozione di volume tecnico, escluso dal calcolo della volumetria, presuppone un rapporto di strumentalità oggettiva del volume realizzato con l'utilizzo dell'immobile principale. Tale rapporto non deve risultare dalla destinazione soggettivamente conferita dal progettista o dal proprietario del bene e deve essere sempre facilmente rilevabile il rapporto di proporzionalità tra questi volumi e le esigenze effettivamente presenti.

Il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, preclude qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, senza che sia possibile distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume.

L'applicabilità del c.d. terzo condono esclude che nelle zone vincolate possano essere assentiti interventi rientranti nella tipologia 1 dell’Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, ovverosia interventi di nuova costruzione o ampliamento di manufatti preesistenti con creazione di nuova volumetria conseguente a nuova superficie.

Il valore di mercato dei fondi inclusi nel PEEP occupati illegittimamente, ai fini della liquidazione del danno, deve essere determinato non sulla base dell'attitudine edificatoria espressa dalle previsioni del piano regolatore generale, ma all'indice medio di edificabilità contemplato dal p.e.e.p., sulla base dell'efficacia conformativa della relativa previsione, avente portata di variante rispetto a quelle dello strumento urbanistico generale.

È necessario il permesso di costruire anche per gli interventi pertinenziali che gli strumenti urbanistici qualificano come interventi di nuova costruzione ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al venti per cento del volume dell’edificio principale (art. 3, comma 1, lettera e.6 DPR n. 380/2001).

Nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite s. c. i. a. né con comunicazione di inizio lavori ex art. 6, DPR 380/2001.

In linea generale, la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate rimane assoggettata al regime della d. i. a. (ora s. c. i. a.) ove dette opere non superino in concreto la soglia della trasformazione urbanistico – edilizia, occorrendo — invece — il permesso di costruire, ove detti interventi superino tale soglia.