L’appartenenza del bene è presupposto indispensabile per effettuare un intervento edilizio

L’appartenenza del bene al soggetto che vuole effettuare l’intervento edilizio o comunque l’esistenza di un titolo che lo legittimi a effettuarlo, costituisce un antecedente logico di ogni considerazione in ordine alle regole da seguire per effettuare quell’intervento.

Rientra nelle facoltà proprie del nudo proprietario provvedere agli interventi sull’immobile eccedenti la manutenzione ordinaria, compresa l’opera straordinaria di demolizione o di rimessa in pristino.

In caso di intervento edilizio che risulti soggetto al preventivo rilascio di un permesso di costruire (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 20) ovvero che rientri nel novero di quelle attività che possono essere realizzate previa segnalazione certificata, sia essa o meno alternativa al permesso di costruire (D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 22 e 23), la pubblica amministrazi... _OMISSIS_ ...nuta ad accertare, con serietà e rigore, che il soggetto interessato abbia titolo per attuare detto intervento; in particolare essa deve accertare che l'istante sia proprietario dell'immobile oggetto dell'attività edilizia proposta o che, comunque, abbia un titolo di disponibilità tale da giustificarne la realizzazione.

La piena legittimazione a costruire deriva esclusivamente dalla proprietà dell’area.

Il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo (così come previsto dall’art. 11, co. 1, DPR n. 380/2001), e tale ultima espressione va intesa nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario.

La proprietà del terreno è un presupposto che deve ess... _OMISSIS_ ...squo;ottenimento di qualunque titolo edilizio, compreso quello che si forma secondo il meccanismo peculiare della segnalazione certificata di inizio attività.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> ACCERTAMENTI DEL GIUDICE CIVILE

I vizi del certificato di agibilità non si ripercuotono automaticamente sugli atti autorizzatori presupposti, salvo l’esito dell’accertamento del diritto di proprietà sulla porzione di immobile.

La controversia sulla proprietà dell’immobile coltivata in sede giudiziaria, che vede le parti su posizioni contrapposte, giustifica e legittima la scelta del Comune di attendere l’accertamento del giudice ordinario prima di assumere qualsiasi determinazione irreversibile sui titoli abilitativi rilasciati.

L’Amministrazione – che certamente non deve né può ergersi a titolare di accertamenti approfonditi sui diritti delle parti ista... _OMISSIS_ ...stano comunque riservati al giudice civile; com’è ampiamente dimostrato dal fatto che ogni provvedimento amministrativo è sempre rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi (per il caso che ve ne siano) – allorché sia chiamata a svolgere una sommaria ricognizione circa la sussistenza della situazione legittimante che la parte istanza abbia allegato a fondamento della propria istanza di provvedimento ampliativo deve attenersi alle risultanze degli accertamenti svolti dal giudice civile, ove ve ne siano; ivi inclusi – in difetto di diversa pronunzia sul petitorio – i provvedimenti possessori (vuoi perché dichiarativi di uno stato di fatto; vuoi perché il possesso è, almeno di norma, “specchio del diritto”).

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> AREA DEMANIALE O DI USO PUBBLICO

È necessario il preventivo parere di compatibilità urbanistica e il rilascio del titolo edilizio per ... _OMISSIS_ ...i opere sul demanio marittimo, come previsto nell’art. 31, comma 2, della legge urbanistica n. 1150/1942, nel testo novellato dall’art. 10 della l. 6 agosto 1967, n. 765, che testualmente recita: “per le opere da eseguire su terreni demaniali, compreso il demanio marittimo, ad eccezione delle opere destinate alla difesa nazionale, compete all’Amministrazione dei lavori pubblici, d’intesa con le Amministrazioni interessate e sentito il Comune, accertare che le opere stesse non siano in contrasto con le prescrizioni del piano regolatore generale o del regolamento edilizio vigente nel territorio comunale in cui esse ricadono”.

L’uso pubblico del bene (nelle specie, di un complesso di grotte) costituisce motivo ostativo al rilascio della richiesta concessione edilizia.

L’autorizzazione all’occupazione del suolo pubblico è necessario ed indefettibile presupposto logico/giuridico per il rilasci... _OMISSIS_ ... per la richiesta) del titolo edilizio per la realizzazione di qualsivoglia intervento su area pubblica, e/o per la relativa segnalazione; sicché, in mancanza di tale prodromica autorizzazione, il richiedente/segnalante (il quale, ovviamente, non è proprietario dell’area oggetto di intervento) risulta del tutto privo del titolo di legittimazione.

Il provvedimento autorizzativo demaniale da parte dell'autorità competente costituisce un necessario antecedente ai fini della legittimità dell’opera edilizia eretta sul confine con un’area demaniale marittima.

Così come un privato non può installare senza il consenso del vicino una sbarra che – quando è aperta – incide sull’altrui proprietà e sul libero passaggio, allo stesso modo un privato non può installare senza il consenso del Comune una sbarra che – quando è aperta – incide sul passaggio della strada comunale.

TITOLO EDILIZ... _OMISSIS_ ...PPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> COMUNIONE E CONDOMINIO

Il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, pertanto l'intera proprietà dello stesso e non solo una parte o quota di esso. Non può invece riconoscersi legittimazione, al contrario, al semplice proprietario pro quota ovvero al comproprietario di un immobile, poiché altrimenti il contegno tenuto da quest'ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento.

Ogni qual volta è nota la situazione di comproprietà dell'immobile oggetto di intervento edilizio, in caso di richiesta di rilascio del titolo, l'ente locale è tenuto ad accertare che vi sia l'assenso di tutti i comunisti coinvolti, senza che possano essere opposte, al fine di escludere la necessità di tale assenso, vicende sostanziali e processuali ... _OMISSIS_ ...no accurate ed approfondite indagini circa i sottesi rapporti civilistici.

In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati - dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti il diritto di proprietà sull’immobile. Il comproprietario sarà singolarmente legittimato solo con l’avallo, esplicito o implicito degli altri, desumibile quest’ultimo anche dal factum fiduciae, ovvero una sorta di comportamento concludente attestante un rapporto di fiduciarietà tra i vari comproprietari. In carenza di tale situazione, il titolo edilizio, volto alla realizzazione o al consolidamento dello stato realizzativo di operazioni incidenti su parti non rientranti nell’esclusiva disponibilità del richiedente non potrà essere né richiesto - non avendo il soggetto titolo per proporre la relativa istanza - né, ovvi... _OMISSIS_ ...ato - non sussistendo i presupposti per l’emissione dello stesso - in modo legittimo dalla P.A..

Il titolo edilizio può ben essere chiesto anche da uno solo dei comproprietari, che, come tale, è anche contitolare della facoltà aedificandi: alla luce del carattere privato degli interessi reciproci dei comunisti e, più in generale, dell’amministrazione della comunione, il Comune non è tenuto a particolari indagini volte ad acclarare se anche gli altri contitolari aderiscano all’iniziativa edificatoria, ove non consti, in qualunque forma, l’opposizione di uno di costoro.

In sede di procedimento per rilascio di titolo edilizio deve formare oggetto di valutazione, da parte del Comune, la sussistenza di tutti i presupposti cui la legge condiziona il suddetto rilascio e, fra essi, anche la circostanza che l'istanza provenga da un soggetto qualificabile come proprietario dell’immobile oggetto degli interventi e che abbi... _OMISSIS_ ...rietà del bene, e non solo una parte o quota di esso; di conseguenza, in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti con un diritto di proprietà sull'immobile.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> COMUNIONE E CONDOMINIO --> OPPOSIZIONE

E' illegittimo il permesso di costruire laddove l'avente titolo abbia dichiarato espressamente la propria contrarietà e diffidato al rilascio di qualsiasi autorizzazione relativa ai beni di cui è comproprietario.

Per il rilascio del titolo edilizio, di regola è necessario il consenso di tutti i comproprietari ed in presenza della opposizione di uno di essi il Comune è tenuto a non rilasciare il titolo edilizio (anche in sanatoria, sia esso permesso di costruire ovvero d.i.a.), restando ferma l’inesigibilità di una approfondita disamina dei rap... _OMISSIS_ ... intercorrenti fra i vari comproprietari o condomini.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> COMUNIONE E CONDOMINIO --> PARTI COMUNI

Per verificare se il singolo condomino che intenda apportare modifiche alla facciata comune sia o meno legittimato a presentare domanda di titolo edilizio, viene in rilievo l’art. 1102 c.c., secondo il quale ciascun partecipante al condominio è titolare del diritto di uso del bene comune. Può cioè servirsene nel rispetto della destinazione impressa al bene e in modo tale da non pregiudicare il pari uso spettante agli altri condomini.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> COMUNIONE E CONDOMINIO --> STRADE DI COLLEGAMENTO

Il permesso di costruire non è illegittimo per difetto di legittimazione del soggetto richiedente se l’area di intervento edilizio propriamente detto non è oggetto di comproprietà, mentre lo è solo l... _OMISSIS_ ...eressata da una (preesistente) strada di collegamento, della quale, con interventi di asfaltatura, illuminazione e segnaletica, non si muta la destinazione.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> GIUDICE DELL'ESECUZIONE

E' legittimo negare l'intervento che sostanzialmente si pone quale vanificazione di una misura adottata dal giudice dell'esecuzione (nella specie ripristinando il livello originario del terrapieno, ritenuto lesivo della normativa civilistica sulle distanze).

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> LOCAZIONE

Non risulta per nulla scorretta la condotta del Comune che proroga i termini del titolo edilizio in favore del proprietario, senza ravvisare una circostanza ostativa nell'opposizione del locatore: le ragioni di quest'ultimo attengono infatti ad un ambito privato di rapporti giuridici, rispetto al quale il Comune è assolutamente estraneo.

... _OMISSIS_ ...a volta al rilascio della concessione edilizia, inclusa quella in sanatoria, può essere presentata anche da persona diversa dal proprietario, purché il richiedente abbia titolo a disporre del suolo e la materiale disponibilità dell'area da parte dell'istante, anche se persona diversa dal proprietario, per cui è legittimato anche un soggetto, come il conduttore, che si trovi rispetto al bene immobile in un rapporto qualificato.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> NELLA DIA/SCIA

In conseguenza della ricostruzione dell’istituto offerta dall’art. 19 l. n. 241/1990, ogni questione relativa alla titolarità del bene oggetto di intervento attiene direttamente ai rapporti tra privati, non essendo configurabile alcun coinvolgimento (neanche “mediato”, cioè nei limiti di verifica dei presupposti ad essere destinatario di un provvedimento amministrativo) della Pubblica Amministrazione.

La... _OMISSIS_ ... sussistenza dell’assenso dei comproprietari non può essere richiesta alla Pubblica Amministrazione nel caso di una attività edilizia intrapresa sulla base di una Scia.

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> DISPONIBILITÀ --> NOZIONE

Come si desume dalla lettera della disposizione dell’arti...