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Indici medi di edificabiliità per determinare le indennità per fondi espropriati a fini p.e.e.p. e p.i.p.


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titolo:ALTEZZE VOLUMI INDICI DENSITÀ EDILIZIA
anno:2019
pagine: 631 in formato A4, equivalenti a 1073 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 25,00

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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> PIANI E STRUMENTI URBANISTICI --> PEEP --> INDICE MEDIO

Tutti i terreni espropriati in ambito p.e.e.p. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Ai fini della liquidazione dell'indennità espropriativa di un'area ricompresa nell'ambito di un PEEP, occorre tener conto delle previsioni del piano in punto di densità volumetriche, riferite agli indici medi di fabbricabilità (territoriale) desunti del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi per l'intera zona omogenea, al lordo dei terreni d... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...i a spazi liberi; dovendo, appunto, trascurarsi la maggiore o minore fabbricabilità che il singolo fondo venga a godere o subire per effetto della concreta collocazione sull'area di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture proprio perché già computati nell'ambito del predetto indice medio.

Tutti i terreni espropriati in ambito PEEP percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di suoli destinati all'attuazione di programma di edilizia economica e popolare, di cui va ritenuto, per il semplice fatto del loro inserimento nel... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...il carattere edificabile, occorre tener conto dell'indice medio di fabbricabilità del piano, in rapporto alla superficie volta per volta espropriata. L'inclusione di un'area nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare implica l'acquisizione del carattere di edificabilità a prescindere dall'essere l'area destinata a usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di piano regolatore generale).

Il piano per l'edilizia economica e popolare, in quanto piano di zona, ha natura di variante del piano regolatore, e comporta per le aree in esso ricomprese l'acquisto del carattere di edificabilità (anche ove l'originaria zonizzazione del PRG lo qualificasse come agricolo), restando irrilevante che nel contesto del PEEP un'area sia in concreto destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di p.r.g.), giacché in tale contesto l'edificabilità va commisurata ad indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi.

Il valore di mercato dei fondi inclusi nel PEEP occupati illegittimamente, ai fini della liquidazione del... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e essere determinato non sulla base dell'attitudine edificatoria espressa dalle previsioni del piano regolatore generale, ma all'indice medio di edificabilità contemplato dal p.e.e.p., sulla base dell'efficacia conformativa della relativa previsione, avente portata di variante rispetto a quelle dello strumento urbanistico generale.

La valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione dei p.e.e.p. deve essere necessariamente commisurata non all'indice fondiario di edificabilità che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edilizia privata, ma ad indici medi riferiti all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi o riservati ad infrastrutture e servizi di ordine generale o comunque non suscettibili di edificazione per il privato e tenendo conto dell'aumento o riduzione della volumetria fabbricabile disposta dal p.e.e.p. che ha natura di variante del piano regolatore.

Tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale (P.E.E.P), vengono a percepire virtualmente la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria "media" del comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilit... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...erritoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

Nel determinare col metodo analitico-ricostruttivo il valore venale del terreno edificabile espropriato, urbanisticamente incluso in Zona PEEP, applicando l'indice medio territoriale non ha più senso distinguere le porzioni destinate all'edilizia da quelle destinate a strade o a verde etc.

In ordine alla destinazione delle singole aree incluse nel p.e.e.p, non è configurabile alcuna aspettativa in favore dei proprietari, essendo le aree stesse soggette ad espropriazione, ai sensi della L. n. 167 del 1962, art. 9, u.c., con il riconoscimento di un'indennità, commisurata al valore di mercato dell'immobile, che risulta tendenzialmente uguale per tutte le aree comprese nel piano, dovendosi tenere conto, nella sua determinazione, che l'edificabilità del fondo dev'essere riconosciuta per il solo fatto della sua inclusione nel piano, e che le relative potenzialità di sfruttamento devono essere valutate in base non già all'indice fondiario di edificabilità della singola area, ma all'indice medio di edificabilità dell'intero comprensorio... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...r /> Ai fini dell'edificabilità resta irrilevante che nel contesto del peep l'area sia destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di p.r.g.), giacché in tale contesto l'edificabilità va commisurata ad indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee.

Nella determinazione dell'indennità di esproprio di un fondo che viene ritenuto edificabile in base al PRG ed incluso in PEEP, se l'area da valutare non è collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, i volumi realizzabili vanno quantificati in base ad indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea, in quanto occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati, secondo lo strumento urbanistico, ad infrastrutture e servizi di interessi generale.

L'inserimento di aree in zona peep ne comporta l'edificabilità quale che fosse la loro condizione giuridica precedente; l'edificabilità va commisurata ad un indice territoriale proprio del peep o comunque ... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e medio che tenga conto, all'interno del piano stesso, delle destinazioni residenziali, e di quelle a servizi e spazi pubblici.

E' edificabile la particella ricompresa nel piano di zona ex L. 167/1962 e correttamente è rilevata l'indifferenza del valore dei suoli di un piano di zona rispetto alla destinazione, facendosi ricorso all'indice di fabbricabilità territoriale dell'intero piano, proprio perché tutte le aree del comprensorio concorrono, indipendentemente dalla loro destinazione urbanistica, a consentire la realizzazione della volumetria edificabile.

E' escluso che il valore delle aree in ambito PEEP possa essere stabilito in base alle localizzazioni interne al programma espropriativo, essendo anzi necessario tenere conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea. Ne consegue che tutti i terreni espropriati in ambito peep percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (ter... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi.

I volumi realizzabili sull'area inclusa in un P.E.E.P. non possono essere quantificati applicando l'indice fondiario di edificabilità, che è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo, ma, poiché ai fini dell'esercizio concreto dello ius aedificandi è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

Nella valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione di piani di edilizia residenziale, occorre tener conto delle superfici necessarie alle opere di urbanizzazione; consegue che tutti i terreni espropriati in ambito P.E.E.P. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo incluso in un PEEP, la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando l'indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo, ma, poiché ai fini dell'esercizio concreto dello "ius aedificandi" è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

Il piano per l'edilizia economica e popolare, previsto dalla L. n. 167 del 1962, ha il doppio effetto di approvazione di variante allo strumento urbanistico fondamentale di secondo livello ed approvazione del piano di zona attuativo di terzo livello. Ne consegue che l'area compresa nel piano assume car... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...icatorio e subisce la conformazione propria del piano, sicché, nella determinazione del suo valore, non può essere fatto riferimento che agli "standard" del piano stesso.

E' irrilevante che nel contesto di un Piano di Zona per l'Edilizia Economica e Popolare un terreno sia destinato ad usi che non consentono la realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità e/o altre infrastrutture e/o opere di urbanizzazione), dal momento che in tale contesto l'edificabilità va commisurata ad indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi, anche se la stima del valore venale, così calcolato, da cui consegue un eguale valore di mercato per tutti i terreni, ricadenti nel PEEP, va pure adattata con opportuno criterio correttivo alle specifiche caratteristiche di ogni singolo terreno.

La stima dell'indennità di espropriazione dei fondi compresi nei piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP), va effettuata tenendo conto del valore medio di tutti i fondi compresi nel comprensorio territoriale cui si riferisce lo strumento di pianificazione urbanistica, a prescindere dalla loro specifica destinazione.
[Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... i terreni espropriati in ambito p.e.e.p. devono percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

L'indice medio di edificabilità ricavato da diverse zone omogenee è applicabile esclusivamente all'interno di una zona omogenea edificabile, come avviene nell'ambito di quelle rientranti un P.E.E.P. onde evitare l'influenza delle scelte dell'espropriante relative alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni, ovvero servizi e infrastrutture, nonché delle disposizioni interne che direttamente o indirettamente ripartiscono costruzioni e spazi liberi nel singolo fondo da espropriare.

In caso di terreno incluso in un piano di zona l'edificabilità deve commisurarsi ad indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi e spazi liberi.

La valutazione indennitaria del fondo espropri... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... nel PEEP deve essere necessariamente commisurata ad indici medi riferiti all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi, o comunque non suscettibili di edificazione per il privato.

Devono essere ritenuti come edificabili, sulla base della media degli indici di fabbricabilità vigenti nell'ambito del PEEP, tutti i terreni inclusi nel Piano, prescindendo dalla loro destinazione ad opere edilizie o ad opere di urbanizzazione o a spazi liberi; ciò in quanto anche le aree destinate ad opere di urbanizzazione o a spazi liberi partecipano in maniera paritaria alla realizzazione del PEEP, ognuna, essendo portatrice, in egual misura, di una capacità edificatoria potenziale.

Dal fatto che nella valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione di piani di edilizia residenziale, occorre tener conte delle superfici necessarie alle opere di urbanizzazione, consegue che tutti i terreni espropriati vanno valutati alla stessa stregua, sulla scorta di una stima del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti re... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

L'indice di fabbricabilità previsto dal P.E.E.P., qualora sia diverso rispetto a quello fissato dal P.R.G., comporta una variante dell'indice medio, influendo così sul valore dell'intera area, da valutarsi al lordo degli spazi destinati a strade, servizi od infrastrutture in genere, vale a dire indipendentemente dalla natura delle opere pubbliche che saranno realizzate sui singoli terreni espropriati.

La valutazione delle aree incluse in PEEP deve considerare l'indice medio di fabbricabilità medio del comprensorio e non l'indice di fabbricabilità comprensoriale di cui alle norme tecniche di attuazione del PRG, di cui il PEEP ha costituito variante.

Ai fini dell'apprezzamento dell'effettiva edificabilità di aree in un PEEP (c.d. edificabilità di fatto), occorre tener conto delle previsioni del piano per l'edilizia in punto di densità volumetrica, quali varianti del piano regolatore, quando esse si traducano in indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi, con riferimento all'intera area del piano stesso.

... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...D EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> PIANI E STRUMENTI URBANISTICI --> PEEP --> INDICE MEDIO --> OPERE DI URBANIZZAZIONE

Non contraddice l'accertata destinazione legale edificatoria dei terreni inclusi all'interno di un PEEP, l'attribuzione di un valore commerciale variabile in funzione delle maggiori o minori opere di urbanizzazione già eseguite o ancora da eseguire per potere essere in concreto utilizzate, si da raggiungere necessariamente valori più elevati in presenza di notevoli opere di urbanizzazione già realizzate nonché di conseguenti minori costi da affrontare e, per converso, valori inferiori allorché siffatti costi aumentavano unitamente ai tempi di attesa per la loro esecuzione.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> PIANI E STRUMENTI URBANISTICI --> PIP --> INDICE MEDIO

Tutti i terreni espropriati in ambito p.e.e.p. o p.i.p. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli in... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

L'approvazione del Piano per gli Insediamenti Produttivi non può essere in contrasto con un precedente strumento urbanistico generale, di cui costituisce attuazione nella versione originaria o in quella modificata dal piano stesso che ha, appunto effetto di variante, e natura conformativa. Il fatto stesso, quindi, che un terreno sia compreso nel P.I.P. è di per sé elemento giustificativo del legale carattere edificatorio del terreno medesimo, sia pur nei limiti che il piano consente in base ai previsti indici di fabbricabilità territoriale, che definiscono il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea, definito al lordo degli spazi pubblici ed a prescindere dalla distribuzione delle strutture nell'ambito dei singoli lotti.

Il terreno espropriato ha natura edificatoria qualora sia incluso - alla data di adozione... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...o ablativo cui va fatto riferimento - in zona produttiva di agglomerato ASI, nell'ambito della quale tutti i terreni hanno lo stesso valore, riferito alla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, mediante l'applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti produttivi e spazi liberi.

Anche in ambito PIP, tutti i terreni espropriati percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato; mentre l'indice fondiario può concorrere solo marginalmente a determinare il valore venale del fondo nell'ipotesi in cui l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale; ed il maggiore o minore indice di costruzione consentito sull'area (sempre nell'ambito dell'entit&... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...umetrica esprimibile dalla superficie a disposizione) incida in qualche modo sul prezzo di mercato della stessa.

Nell'ambito della superficie complessivamente inclusa nel piano di zona (p.i.p.), tutti i terreni espropriati sono destinati a percepire la stessa indennità, che dev'essere calcolata in base ad una valutazione del fondo da formularsi alla stregua della potenzialità edificatoria media del comprensorio ovvero mediante l'applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti produttivi e spazi liberi o comunque non suscettibili di edificazione per il privato.

L'edificabilità legale va apprezzata tenendo conto del PIP quale strumento conformativo; ma detta destinazione è nel contempo il presupposto ed il limite delle menzionate possibilità che vanno considerate nel solo ambito della destinazione legale della zona e non già al di fuori di essa. Allorquando, pertanto, si considera l'indice territoriale si è statuito che deve recepirsi quello medio del piano indicato dal progettista: non rilevando nell'attuale normativa (anche del TU) un indice (soggettivo, creato dal c.t.u.) di un più esteso comparto (dai limiti p... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...gettivi).

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> PIANI E STRUMENTI URBANISTICI --> PIP --> INDICE MEDIO --> SPECIFICHE LOCALIZZAZIONI

La valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione di un piano di zona (p.i.p.), dev'essere necessariamente commisurata ad indici medi riferiti all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi o comunque non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodo analitico- ricostruttivo impone di tener conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di ordine generale, prescindendo sia dal fatto che l'area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi), sia dalla maggiore o minore fabbricabilità del fondo derivante dalle disposizioni di piano che prevedono la localizzazione di specifiche edificazioni o di servizi ed infrastrutture.

Il regime dell'area deve essere valutato alla stregua degli strumenti generali, anche di terzo livello, vigenti all'atto dell'espropriazi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ià in base a Piani di decenni innanzi e superati dalla successiva attività di pianificazione; pertanto, in ipotesi di PIP approvato, è corretta la qualificazione dell'area come zona avente vocazione di edificazione produttiva, improntante di sé tutte le particelle (per le quali la specifica e lenticolare sottoposizione a vincolo di viabilità interna non ha rilevanza).

La destinazione di P.R.G. ad "aree produttive di nuovo impianto per l'artigianato e l'industria soggette a P.I.P.", confermata dall'intervenuto piano attuativo, consente di qualificare edificabili i terreni interessati; da ciò consegue che il prezzo di essi va determinato in base agli indici medi di edificabilità dei terreni regolati dal P.I.P. anche per le superfici destinati a servizi pubblici o strade.


 
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