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Le sanzioni applicabili agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla s.c.i.a. sono quelle contemplate all'art. 37 T.U., in cui erano confluite le due previsioni che regolavano le sanzioni per l'esecuzione di opere in assenza o in difformità dall'autorizzazione edilizia (art. 10 della legge n. 47/1985) e dalla d.i.a. (art. 4, co. 13, del d.l. n. 398/1993) e che erano state unificate a seguito dell'abrogazione dell'autorizzazione edilizia.

Il problema dei rapporti tra autotutela e poteri sanzionatori è risolto dallo stesso T.U. per quanto concerne gli interventi realizzabili con «super d.i.a.», poiché, come si è avuto occasione di vedere, si può procedere direttamente all'adozione di poteri sanzionatori nei casi di interventi intrapresi assenza o di difformità dalla denuncia

L'effetto conformativo della sentenza non si risolve mai nell'attribuzione di un «nuovo» potere alla P.A., come invece sembrava sostenere la decisione n. 2139/2010, ma piuttosto nella fissazione di un determinato assetto di interessi che funge da limite al futuro riesercizio di un potere di cui la P.A. è già titolare e che aveva già esercitato emanando l'atto successivamente annullato.

L'attesa pronuncia, dopo aver aderito alla tesi privatistica, passa ad affrontare il problema della tutela del terzo, scartando innanzitutto la più risalente soluzione secondo cui il controinteressato avrebbe dovuto sollecitare la P.A. ad esercitare i propri poteri inibitori o di autotutela o repressivi (a seconda delle ricostruzioni) e poi impugnare il provvedimento negativo o, in caso di inerzia, agire con il rito contro il silenzio inadempimento.

L'art. 6, co. 1, lett. c), del d.l. n. 138/2001 ha introdotto nell'art. 19 della legge n. 241/1990 il comma 6-ter, il cui primo periodo chiarisce perentoriamente che «la segnalazione certificata di inizio attività, la denuncia e la dichiarazione di inizio attività non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili», consacrando definitivamente la tesi c.d. «privatistica».

Prima di analizzare la problematica della tutela dei controinteressati, intendendo questo termine non nel senso tradizionale proprio del processo amministrativo ma riferito a coloro che hanno interesse ad opporsi allo svolgimento dell'attività oggetto di d.i.a., è opportuno soffermarsi brevemente sulle modalità di tutela del denunciante di fronte agli atti della P.A. che hanno l'effetto di interferire con l'attività che intende intraprendere.

Manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

La possibilità per le Regioni di estendere la previsione di attività edilizie libere rispetto alle fattispecie individuate dalla legge statale non può spingersi fino al punto di incidere in senso abrogativo sull’elenco degli interventi da considerarsi «nuova costruzione» ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. e), T.U. e sottrarre al regime del permesso di costruire dei manufatti che comportano un’alterazione permanente del territorio.

L’intervento di restauro e risanamento conservativo è un quid pluris rispetto alla manutenzione straordinaria, perché non ha una mera finalità conservativa, ma è teso ad una vera e propria riqualificazione dell’immobile, attraverso l’eliminazione delle carenze strutturali e funzionali che si manifestano in ragione della perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza dell’edificio

Le ipotesi sono due: la prima è quella della ristrutturazione senza demolizione che non porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che non comporti un aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici. La seconda ipotesi di ristrutturazione eseguibile con s.c.i.a. è la demolizione e ricostruzione del fabbricato demolito rispettosa dei requisiti della sagoma e del volume dell’edificio preesistente.

Tre sono i presupposti: a) la natura pertinenziale del manufatto; b) l’opera deve avere una volumetria inferiore o uguale al 20% del volume dell’edificio principale a cui accede; c) lo strumento urbanistico non deve qualificare l’intervento come «nuova costruzione».

La s.c.i.a. (in passato: d.i.a.) può trovare spazio per la realizzazione di parcheggi che siano a servizio di immobili già esistenti, mentre deve escludersi a priori che essa possa venire in rilievo per quei posteggi che devono essere obbligatoriamente presenti ai sensi dell’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 in caso di nuovi costruzioni o che siano realizzati nell’ambito di un nuovo edificio.