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Il problema che si era presentato era l’individuazione dei criteri alla luce dei quali definire la precarietà di un’opera, visto che, astrattamente, è possibile definire come tale o ciò che non è stabilmente infisso al suolo oppure ciò che è destinato a soddisfare un’esigenza temporanea o ancora ciò che la normativa urbanistica definisce come tale o infine il manufatto che il provvedimento dell’autorità amministrativa autorizza per un periodo temporalmente delimitato

Le «aree ludiche» comprendono tutti gli spazi destinati al divertimento e allo svago, e quindi una molteplicità di fattispecie tra loro eterogenee che vanno dal parco giochi al campo sportivo. L’indeterminatezza della norma porrà non pochi problemi interpretativi, anche se sembra che un criterio ermeneutico utile possa essere sempre quello della trasformazione urbanistica del territorio: porta ad escludere tutte quelle opere che comportano la realizzazione di volumi aggiuntivi

Il Testo Unico non ha introdotto alcuna novità relativamente alla gestione degli interventi di restauro e risanamento conservativo, essendo già assoggettati all'art.4 del D.L.398/1993. Oggi questi interventi sono soggetti a SCIA e comprendono le iniziative rivolte a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzione mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso compatibili.

Le opere necessitano del permesso di costruire ogni qual volta si verifichi mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora gli interventi debbano essere realizzati nei centri storici. Da ciò deriva che, fuori dai centri storici, il permesso di costruire non sarà invece necessario, e sarà sufficiente la SCIA se il mutamento interviene tra categorie omogenee quanto a parametri urbanistici

Il T.U. prevedeva che «per le opere realizzate dietro presentazione di denuncia di inizio attività, il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità. In caso di dichiarazioni non veritiere nella relazione, l’amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari. Oggi la norma non fa più riferimento alla «denuncia di inizio attività» ma alla «segnalazione certificata di inizio attività»

La giurisprudenza sembra essersi consolidata, non senza incertezze, nel senso che il termine per l’esercizio del potere inibitorio sia da qualificarsi come perentorio, sia pure con l’importante specificazione che il suo decorso non rende legittima l’attività oggettivamente abusiva né comporta il venir meno di ogni potere in capo alla P.A.. Essa, infatti, potrà pur sempre esercitare i poteri di vigilanza e sanzionatori che di per sé sono inesauribili e non sottoposti a termine di prescrizione

Accanto a pronunce che ritengono che l’interesse pubblico sia presente in re ipsa nelle ipotesi di annullamento del titolo edilizio e non sia necessaria una specifica motivazione sul punto, vi sono decisioni che richiedono che la P.A. compia un’adeguata valutazione dell’effettiva utilità per la collettività locale di perseguire l’assetto urbanistico ritenuto astrattamente ottimale nel momento in cui furono posti in essere la norma o il piano

L’art. 33 T.U. prevede un regime sanzionatorio speciale per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, ed esso è applicabile anche alla «super d.i.a.». La disposizione si riferisce alla ristrutturazione c.d. «pesante», e contempla le ipotesi dell’assenza del titolo edilizio e della totale difformità, mentre non vi è alcun riferimento alle altre due tipologie di abuso, la «variazione essenziale» e la «difformità parziale»

La «parziale difformità» costituisce categoria residuale, comprendente tutte le ipotesi non rientranti nei precedenti artt. 31 e 33 T.U. o non individuate dalla normativa regionale come variazioni essenziali, e sembra che la norma in esame possa riferirsi anche agli interventi di ristrutturazione «pesante», proprio per il suo carattere di chiusura. La delimitazione della fattispecie deve inoltre tenere conto della disciplina delle c.d. «varianti minime» definite all'art. 22 co.2 T.U.

Dal punto di vista oggettivo, la realizzazione su suolo del demanio o del patrimonio dello Stato o di enti pubblici di un intervento in assenza di «super d.i.a.» o in totale o in parziale difformità da essa: deve ritenersi ricompresa, anche se non espressamente prevista, l’ipotesi della variazione essenziale, poiché sarebbe privo di senso punire la difformità parziale e lasciare priva di sanzione un’ipotesi più grave come quella dell’art. 32 T.U.

L'art. 46 T.U. riprende in contenuti del previgente art.17 L.47/1985 e prevede che siano nulli gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, da cui non risultino gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria o non sia allegata prova del pagamento della sanzione pecuniaria

Sono interventi di nuova costruzione quelli che comportano la «trasformazione urbanistica del territorio» e che non rientrano nelle categorie della manutenzione, del restauro o del risanamento conservativo o della ristrutturazione.