DISTANZE LEGALI

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Computo e applicazione delle distanze legali: casistica

Ai fini dell'applicazione delle distanze legali di cui all'art. 873 c.c., e delle norme integrative dettate dai regolamenti locali, deve intendersi per costruzione qualsiasi opera che, pur difettando di una propria individualità, abbia tuttavia i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo.

Competenza legislativa regionale in materia di distanze legali tra edifici

In materia di riparto di competenze in tema di distanze legali, la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell’ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.

Applicabilità della normativa generale sulle distanze legali nei condomini

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità.

Rispetto delle distanze legali tra edifici frontestanti

Proprio perché funzionali alla tutela di interessi generali connessi ai bisogni collettivi di igiene e di sicurezza, e non del diritto individuale di proprietà, le distanze minime sancite dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 trovano applicazione anche nel caso in cui i due edifici frontistanti appartengano al medesimo proprietario, ovvero nell’ipotesi in cui le pareti finestrate contrapposte appartengano ai due corpi di un’unica costruzione.

Lo "ius superveniens" più favorevole per il costruttore rende legittimo l'edificio sorto in violazione della normativa sulle distanze in vigore al momento della sua ultimazione

In materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida - salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione - il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore e lo "ius superveniens" più favorevole per il costruttore rende legittimo l'edificio sorto in violazione della normativa in vigore al momento della sua ultimazione.

La valenza integrativa delle norme del codice civile delle regolamentazioni locali sulle distanze tra costruzioni

Può riconoscersi valenza integrativa delle norme codicistica solo alle disposizioni degli strumenti urbanistici che disciplinino la distanze come spazio che deve intercorrere tra le costruzioni, come distacco dal confine o in rapporto con l'altezza dei manufatti, perché solo queste ultime tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l'utilizzazione edilizia dei suoli privati, consentendo al privato di ottenere, in caso di loro violazione, la riduzione in pristino.

La natura tendenzialmente inderogabile della fascia di rispetto cimiteriale

La deroga alle fasce di rispetto cimiteriali è ammissibile soltanto all’esito di un procedimento ad iniziativa pubblica e per la tutela di interessi pubblici, non potendo essere invocata al fine di legittimare la realizzazione di opere private a soddisfazione di un interesse individuale.

Applicazione delle norme sulle distanze tra costruzioni in caso di abusi edilizi

L’inderogabilità delle distanze tra fabbricati, in ragione del peculiare e inderogabile interesse pubblico sotteso, vige pure nei confronti delle costruzioni abusive. Ciò vale sempre, tranne per le costruzioni abusive successive alla realizzazione di edifici muniti di regolare titolo, senza possibilità di deroga alcuna.

Applicazione delle norme sulle distanze dal confine ai muri di cinta e di contenimento

Va equiparato ad un muro di fabbrica, come tale assoggettato al rispetto delle distanze legali tra costruzioni, il muro di cinta che abbia la funzione di contenere un terrapieno creato ex novo dall'opera dell'uomo.

Applicabilità delle norme sulle distanze legali agli interventi di ricostruzione e ristrutturazione

Indipendentemente dalla qualificazione di un intervento in termini di ristrutturazione o di nuova costruzione, nell’ipotesi in cui un manufatto venga ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell’area di sedime, occorrerà comunque il rispetto delle distanze legali poiché esso - quanto alla sua collocazione fisica - rappresenta un novum, come tale tenuto a rispettare le norme sulle distanze.

Il proprietario confinante che lamenti la violazione delle distanze ha diritto sia al ripristino che al risarcimento del danno

In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria.

Prevalenza del D.M. 1444/1968 sui successivi regolamenti locali

L'art. 9 D.M. 1444/1968, essendo stato emanato su delega dell'art. 41-quinquies legge 1150/1942 ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica.

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