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Applicazione delle norme sulle distanze tra costruzioni in caso di abusi edilizi


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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2017
pagine: 2838 in formato A4, equivalenti a 4825 pagine in formato libro
formato: pdf  
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> ABUSI EDILIZI

La sanabilità delle opere lesive delle distanze dai confini ed edifici dei fondi limitrofi deve escludersi limitatamente alle distanze prescritte dagli strumenti urbanistici locali, in quanto le norme in tema di distanze degli strumenti urbanistici locali, non sono derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali e pubblici in materia urbanistica.

Una SCIA è di per sé inidonea a sanare la violazione delle norme sulle distanze dagli edifici.

Ai fini dell'osservanza delle norme sulle distanze fra immobili, è irrilevante l'eventuale carattere abusivo dell'edificio preesistente, costituendo questo comunque una entità materiale, come tale da considerare in sede di rilascio della concessione edilizia per il nuovo edificio.

L'abuso edilizio, allorquando occorra valutare la domanda del confinante di edificare sul proprio suolo, non può essere, di per sé, rilevante ed incidente sulla posizione giuridica di chi abbia diritto di edificare e quindi il mancato rispetto delle distanze legali non ril... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...mobile di riferimento è abusiva.

La condanna alla demolizione, nel caso di accertata violazione delle distanze legali, non comporta la necessità di ulteriore acquisizione in ordine al danno. Neppure il rilascio di provvedimento che, dal punto di vista amministrativo ed urbanistico, assenta l'edificazione può avere effetto scriminante rispetto alla consumata violazione del diritto del terzo a non veder violate, in proprio sfavore, le norme sulle distanze.

In tema di distanze fra costruzioni, il principio che la scelta di una delle tre soluzioni costruttive (a distanza legale, in aderenza o in appoggio) consentita può essere successivamente mutata, qualora la situazione lo consenta, opera incondizionatamente soltanto allorché la soluzione originariamente adottata sia legittima, e non anche quando la scelta originaria sia in contrasto con la legge ed il legittimo titolare del diritto soggettivo al rispetto delle norme sulle distanze fra le costruzioni agisca in giudizio per l'eliminazione della situazione illegittima.

L'abuso edilizio in sé considerato, e cioè quello per cui l'interessato non abbia neppure fatto domanda di sanatoria o di condono, al momento in cui occorre valutare la doman... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...inante di edificare sul proprio suolo, non può essere ex se rilevante ed incidente sulla posizione giuridica di chi abbia diritto di edificare, pena il capovolgimento, e quindi la vulnerazione, di ogni ordinario criterio discretivo delle posizioni giuridiche tra quelle lecite e quelle illecite.

Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene al rispetto della disciplina delle distanze la cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d'altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione.

Le distanze tra costruzioni prescritte dal codice civile e dalle norme regolamentari devono essere osservate anche in relazione a preesistenti edifici realizzati abusivamente.

Il proprietario di una costruzione eseguita in violazione di norme edilizie, mentre è esposto alle sanzioni previste, nel rapporto con la P.A., per dette violazioni, non rimane sprovvisto della tutela approntata a favore della proprietà nel caso di violazione da part... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...delle norme che disciplinano tale diritto, fra l'altro in tema di distanze, poiché l'osservanza della legge può essere pretesa anche nel caso in cui il richiedente si trovi, su un piano diverso, in posizione contrastante con altre norme, tanto più che le disposizioni sulle distanze sono giustificate non solo a garanzia degli interessi dei frontisti, ma anche, in una più ampia visione, per il rispetto di una serie di esigenze generali, quali i bisogni di salute pubblica, sicurezza, vie di comunicazione e buona gestione del territorio.

Il diritto di edificare che la legge attribuisce al proprietario dell'area (ovvero a chi ne abbia titolo), qualora non sia legittimamente escluso od impedito dalla norma urbanistica, deve trovare attuazione immediata e piena, tenuto conto che la stessa legge fa salvi soltanto "i diritti" dei terzi, ma non certo le "illiceità edilizie" dei terzi.

L'accertamento del rispetto delle distanze va effettuato sulla base dell'effettivo stato dei fatti e dei luoghi, a prescindere, pertanto, dalla legittimità della costruzione, rispetto alla quale deve essere verificata la permanenza della distanza minima, proprio a tutela di quell'interesse pubblico alla salubrit&agrav... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...setti urbanistici, al quale non è possibile derogare.

L'abuso edilizio in ordine al quale non sia stata proposta domanda di sanatoria o di condono al momento in cui occorre valutare la domanda del confinante di edificare sul proprio suolo, non è rilevante, giacché in materia di distanze tra immobili, il diritto di edificare, qualora non sia legittimamente escluso od impedito dalla norma urbanistica, deve trovare attuazione immediata e piena, tenuto conto che la stessa legge fa salvi soltanto "i diritti" dei terzi, ma non certo le "illiceità edilizie" dei terzi.

La verifica della distanza minima legale tra costruzioni non va operata nel momento in cui il cittadino chiede di poter esercitare il proprio jus aedificandi, ma nel momento in cui è stata richiesta la sanatoria dell'illecito edilizio, poiché non appare giustificabile che una valutazione posteriore (quella relativa alla sanabilità dell'abuso), inesistente all'atto del rilascio della concessione edilizia perché non ancora presentata l'istanza dall'interessato, possa pregiudicare, con un sostanziale effetto retroattivo, il diritto anteriormente sorto e realizzatosi.

L'abusività di un manufatto, ai... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ... sua non inclusione nel computo delle distanze minime deve essere previamente e ritualmente accertata dai competenti organi comunali; qualora manchi questo accertamento, la verifica delle distanze deve essere eseguita sulla base della rilevazione di quanto effettivamente realizzato.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> ABUSI EDILIZI --> CONDONO

L'esser intervenuto un provvedimento di sanatoria di abuso edilizio non comporta la pretermissione del diritto del frontistante proprietario al rispetto delle distanze dai confini, di tal che ogni provvedimento autorizzatorio di un'attività di immutazione del territorio viene rilasciato con la clausola - per vero superflua - della "salvezza dei diritti dei terzi".

Pur in presenza di un provvedimento di condono (nella specie, usufruito da entrambi i proprietari frontisti), il proprietario del fondo contiguo, leso dalla violazione delle norme urbanistiche o delle distanze legali, in presenza dei relativi presupposti ha comunque il diritto di chiedere ed ottenere l'abbattimento o la riduzione a distanza legale della costruzione in ipotesi illegittima.

La sanabilità delle opere lesive ... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...nze dai confini ed edifici dei fondi limitrofi, deve escludersi limitatamente alle distanze prescritte dagli strumenti urbanistici locali, in quanto queste ultime – a differenza di quanto avviene per le prescrizioni in materia di distanze introdotte dal codice civile - non sono derogabili mediante convenzione tra privati.

Nel caso in cui sia leso il diritto dei terzi al rispetto di una distanza minima dal confine, il condono sana la violazione nei rapporti con il comune ma evidentemente non estingue il diritto del proprietario confinante (al rispetto delle distanze prescritte) che potrà farlo valere innanzi all'autorità giurisdizionale competente.

La sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici non hanno incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei confinanti e dei vicini derivanti da eventuali violazioni di distanze legali, pertanto residua in capo al proprietario del fondo o del fabbricato contiguo, leso dalla violazione delle norme poste a tutela delle distanze, il diritto di chiedere ed ottenere la demolizione o la riduzione a distanza legale della edificazione illegittima.

Esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, il condon... [Omissis - La versione integrale � presente nel prodotto - Omissis] ...non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 812 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici.

L'eventuale condono edilizio ottenuto, in quanto intercorrente soltanto tra il privato costruttore e la P.A., non priva il vicino (che è terzo) del potere di pretendere l'osservanza della distanza stabilita dallo strumento urbanistico.

Il condono edilizio non sana la violazione delle norme in materia di distanze legali.



 
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