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Applicabilità delle norme sulle distanze legali agli interventi di ricostruzione e ristrutturazione


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titolo:IL CODICE DELLE DISTANZE
anno:2019
pagine: 3515 in formato A4, equivalenti a 5976 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 45,00

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VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CASISTICA --> RICOSTRUZIONE

Dall'ambito applicativo della norma sulle distanze (art. 9 DM 1444/1968), va esclusa la fattispecie della mera ricostruzione dell'immobile demolito, atteso che –altrimenti- si otterrebbe: a) la perdita di volume dell'immobile, non potendo –il medesimo immobile- che essere ricostruito, se non arretrato, rispetto all'allineamento preesistente; b) il disallineamento del fabbricato ricostruito rispetto agli altri immobili preesistenti, con un evidente vulnus estetico e realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro, che invece l'articolo 9 intende perseguire.

Indipendentemente dalla qualificazione di un intervento in termini di ristrutturazione o di nuova costruzione, nell'ipotesi in cui un manufatto venga ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell'area di sedime, occorrerà comunque il rispetto delle distanze legali poiché esso - quanto alla sua collocazione fisica - rappresenta un novum, come tale tenuto a rispettare le norme sulle distanze.

<... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...>Nel caso di intervento edilizio di ricostruzione con aumenti della volumetria rispetto all'edificio preesistente, si verte in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

In presenza di intervento di ricostruzione che comporti variazioni rispetto al precedente stato di fatto, si verte in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

Qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha "mera ricostruzione" se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sa... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.
L'art. 9 del d.m. 1444/1968 non può trovare applicazione nelle ipotesi di intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente e non di nuova edificazione: ciò in quanto opera in materia l'indirizzo giurisprudenziale in tema di deroghe alle distanze ex art. 9 secondo cui a tali fini all'intervento di recupero di un immobile già esistente può essere assimilato quello di demolizione e ricostruzione solo laddove siano mantenute in toto le medesime dimensioni esterne dell'edificio preesistente.

Nel caso in cui un manufatto venga ricostruito senza il rispetto della sagoma preesistente e dell'area di sedime, occorre comunque il rispetto delle distanze, proprio perché esso – quanto alla sua collocazione fisica – rappresenta un novum, come tale tenuto a rispettare – indipendentemente dalla sua qualificazione come ristrutturazione edilizia o nuova costruzione – le norme sulle distanze.

Il discrimen in tema di distanze (con l'introduzi... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...ite inderogabile di 10 m.), nella ratio dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968, non è dato dalla differenza tra zona A ed altre zone, quanto tra costruzione del tutto nuova (ordinariamente non ipotizzabile in zona A) e ricostruzione di un immobile preesistente. Se così non fosse, risalterebbe l'illogicità della disposizione, non potendosi evidenziare alcuna differenza, tra zona A e zona B totalmente edificata (ex art. 2 D.M. suddetto).

In tema di opere edilizie, qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha "mera ricostruzione" se l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

La ricostruzione di un capannone che originariamente mancava di pareti perimetrali, pareti che invece esistono nel nuovo, da luogo ad un volu... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...a non esisteva e pone le condizioni per creare quella intercapedine dannosa che la legge - stabilendo la distanza minima tra le costruzioni - intende evitare.

Affinché possa parlarsi di ricostruzione, è necessario l'esatto ripristino delle preesistenti componenti strutturali, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

La ricostruzione dell'immobile non deve arrecare alcun novum esterno per consentirne l'edificazione ad una distanza difforme da quella stabilita dalla normativa vigente.

In tema di distanze, affinché possa parlarsi di ricostruzione, è necessario l'esatto ripristino delle preesistenti componenti strutturali, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di dist... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...e al momento della medesima.

Nell'ambito delle opere edilizie - anche alla luce dei criteri di cui alla L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 31, comma 1, lett. d) - la semplice "ristrutturazione" si verifica ove l'intervento edilizio interessi un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali (muri perimetrali, strutture copertura), nel mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare, senza aumenti di volumetria. In presenza di tali aumenti si verte, invece, nell'ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

In materia di distanze fra costruzioni, nell'ipotesi in cui manchi nello strumento urbanistico locale una norma espressa che estenda alle ricostruzioni le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni, quest'ultime trovano applicazione solo per la parte del fabbricat... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...to che eccede i limiti di quello preesistente.

Nel ripristino di uno stabile abbattuto non si è tenuti all'osservanza delle distanze regolamentari fissate da norme sopravvenute, l'esonero opera però soltanto se la nuova costruzione è realizzata senza alcuna variazione di sagoma esterna, né incremento di volume, o di area, o di altezza rispetto all'immobile precedente.
Lo strumento urbanistico può estendere, con una norma espressa, le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni anche alle ricostruzioni.

La ricostruzione si verifica, allorquando le cui componenti essenziali dell'edificio (muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura), per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l'intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all'altezza: in questo caso, l'intervento è inquadrabile nella ristrutturazione edilizia, mentre ove una delle suddette componenti sia aumentata si è in presenza di una nuova costruzione, assoggettata alla normativa in ma... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...stanze legali nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico contenga una norma espressa in tal senso, oppure, in mancanza, alle sole parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

In materia di distanze, è rimesso alla discrezionalità delle amministrazioni comunali la possibilità di disciplinare la fattispecie della demolizione e successiva ricostruzione, e ciò anche laddove la nuova opera si mantenga nella stessa sagoma di ingombro.

La ricostruzione di un manufatto edilizio che sostituisca, anche integralmente, una precedente cubatura, non integra una nuova costruzione, ai fini dell'applicabilità delle sopravvenute disposizioni più restrittive in tema di distanze, salvo che non sussistano disposizioni regolamentari che disciplinino diversamente il caso della demolizione con contestuale ricostruzione; ove peraltro la nuova costruzione superi in altezza quella preesistente, si è in presenza di una sopraelevazione, come tale vincolata al rispetto delle disposizioni in tema di distanze fra costruzioni vigenti al momento della sua realizzazione.

Se è vero che, in linea di principio, in caso di demolizione di un ed... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... sua ricostruzione con la identica sagoma di ingombro non si è tenuti al rispetto delle norme in materia di distanze sopravvenute rispetto a quelle vigenti al momento in cui fu edificata la costruzione originaria, non si può escludere che il Comune possa legittimamente dettare una diversa disciplina, nell'esercizio della sua discreazionalità in materia urbanistica.

La demolizione e ricostruzione che integra una nuova costruzione va considerata tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

La semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.

Qualora, nel corso... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...rvento edilizio, il fabbricato crolli e sia ricostruito con caratteristiche volumetriche, di ingombro e ubicazionali corrispondenti a quelle sussistenti in precedenza, non è necessario rispettare le distanze legali.

Nel caso di demolizione e successiva ricostruzione con aumento di volumetria e modifica della sagoma, il manufatto risultante dall'intervento va considerato come «nuova costruzione» ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previsti dagli strumenti urbanistici locali, e ciò o nel suo complesso, ove lo strumento rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

La conservazione di minori distanze preesistenti può invocarsi laddove si tratti di ricostruzione fedele, non ammettendosi, invece, deroghe in caso di erezione di un fabbricato completamente diverso da quello demolito.

Quando con la ricostruzione vengano alterate volumetria, superficie d'ingombro occupata e altezza si è in presenza di... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...zione da considerarsi nuova agli effetti del calcolo delle distanze rispetto agli immobili contigui: in tali casi la distanza prevista dalle disposizioni vigenti va comunque riferita al nuovo fabbricato nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico contenga una norma espressa in tal senso, oppure, in mancanza, alle sole parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario.

Soltanto per gli interventi di ristrutturazione, e quindi di ricostruzione con la stessa sagoma e volumetria, consente di sottrarsi all'obbligo del rispetto delle distanze.

Il proprietario che demolisca e ricostruisca l'immobile deve rispettare le distanze legali, in applicazione della regola generale secondo cui in tutti i casi di nuova costruzione (ed anche di demolizione e ricostruzione non fedele) devono applicarsi le regole edilizie vigenti al momento della costruzione (o della ricostruzione).

Nel caso di demolizione e ricostruzione in maniera corrispondente per altezza e superficie al vecchio manufatto, è ammessa la deroga alla rigida osservanza delle disposizioni sulle distanze tra fabbricati previste dagli strumenti urbanistici, ma pur sempre nel rispetto delle distanze previste dal codic... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...div>

In caso di demolizione e successiva ricostruzione, nel caso di mancata corrispondenza tra vecchia e nuova costruzione o nel caso di ricostruzione intervenuta a distanza di tempo, l'intervento deve rispettare i parametri normativi fissati dagli strumenti urbanistici vigenti al tempo della ricostruzione.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CASISTICA --> RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

In ragione della sensibilità dei valori tutelati dal d.m. 1444/1968, la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate deve essere comunque rispettata, e ciò anche in caso di interventi riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia, ciò, salve ovviamente le ipotesi in cui tali interventi si sostanzino in un mero recupero di beni - realizzati prima dell'entrata in vigore della norma - che già non rispettavano tale prescrizione, non essendo possibile dare alla norma stessa applicazione retroattiva.

Con riferimento alla ipotesi di ristrutturazione "ricostruttiva" è richiesta identità di volumetria e di sagoma; in difetto, si configura una nuova costruzio... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...conseguente applicabilità anche delle norme sulle distanze.

Nel caso in cui il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia venga comunque ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, esso – proprio perché "coincidente" per tali profili con il manufatto preesistente – potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze (e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa).

È legittima l'applicazione delle distanze dettata dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 per i nuovi edifici, nel caso in cui il fabbricato confinante sia stato oggetto oltre che di concessione di ristrutturazione, anche di ampliamento, e ricostruito in posizione diversa da quella preesistente.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia che determinano la creazione di un fabbricato del tutto diverso debbono essere realizzati nel rispetto delle norme dettate in materia di distanze.

Se il manufatto preesistente non è stato demolito, ma solo ripristinato con opere che, secondo l'ampia a... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... questo concetto, possono essere definite di ristrutturazione, la proprietà ha diritto di mantenere questa porzione di fabbricato alla distanza preesistente. La sopraelevazione deve invece soggiacere alle distanze previste per questo tipo di ampliamento dei fabbricati preesistenti.

L'aumento di volumetria esclude la configurabilità di una mera ristrutturazione, giacché, in presenza di tale aumento l'intervento edilizio non può qualificarsi né come "ristrutturazione" (la quale si verifica ove l'intervento, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura), né come "ricostruzione" (la quale si verifica ove l'intervento edilizio consista nell'esatto ripristino delle componenti essenziali di un edificio preesistente, venute meno per evento naturale o per volontaria demolizione, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni) ma va qualificato come "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima nell'ambito delle opere edilizie.
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Costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall'osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell'entità stessa.

La norma sulla distanza di cui all'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 si applica anche agli interventi di ristrutturazione che in ragione dell'entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l'opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente.

In presenza di aumenti di volumetria non si verte in un caso di ristrutturazione edilizia, ma in un'ipotesi di "nuova costruzione", ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali.

Si ha "ristrutturazione" nel caso in cui gli interventi, poiché comportanti modifiche esclusivamente interne, abbiano lasciato inalterati i componenti essenziali dell'edific... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ... muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura; e si ha "ricostruzione" quando tali componenti essenziali dell'edificio preesistente siano venuti meno per evento naturale o volontaria demolizione e l'intervento consista nel loro esatto ripristino, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e in particolare senza aumenti della volumetria; ma nel caso in cui tali aumenti sussistano, trattasi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla normativa in tema di distanze vigente al momento dell'edificazione.

La ristrutturazione edilizia mediante ricostruzione di un edificio preesistente venuto meno per evento naturale o per volontaria demolizione si attua, nel rispetto della L. n. 457 del 1978, art. 31, comma 1, lett. d), attraverso interventi che comportino modificazioni esclusivamente interne dell'edificio preesistente, senza aumenti di superficie o di volume, in presenza dei quali, invece, si configura una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della realizzazione dell'opera e alla relativa tutela ripristinatoria.

La ristrutturazione edilizia, consistente nella trasformazione di una finestra in porta f... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...lta a rendere accessibile un lastrico solare, sostanziandosi in intervento che non comporta aumenti di superficie o di volume, non rende configurabile una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze ex art. 873 c.c. e alla relativa tutela ripristinatoria.

È applicabile l'art. 873 c.c. in tema di distanze ad un intervento di ristrutturazione edilizia ove l'opera denunciata non si limiti ad un mutamento delle modalità di fruizione di una preesistente area scoperta, ma dia luogo ad una nuova sporgenza, ovvero ad un ampliamento dell'edificio in superficie e in volume.

La semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria in un intervento edilizio è sufficiente a renderlo non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e all'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.

Se pure il D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, non trova applicazione diretta tra privati e non disciplina la distanza fra fabbricati in zona A, in ipotesi diverse da quelle di risanamento conservativo e di ristrutturazione, non è esclusa la legittimità di una normativa comunale che preveda, nel... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...di interventi di ristrutturazione edilizia, intesi anche come trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, la sostituzione di un edificio esistente con altro che ne rispetti la stessa volumetria (art. 3, lett. d), secondo periodo, D.P.R. n. 380 del 2001).

La costruzione eseguita previa regolare concessione per ristrutturazione con ampliamento può essere considerata nuova costruzione, ai fini del rispetto delle distanze legali, posto che la regolarità amministrativa dell'attività di edificazione e il rispetto della disciplina dei rapporti tra proprietari confinanti riguardano profili diversi, in quanto tutelano interessi diversi.

L'intervento di ristrutturazione edilizia deroga al computo delle distanze rispetto agli edifici contigui sempreché il ripristino dell'edificio sia operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dello stesso, senza aumenti né delle volumetrie, né delle superfici occupate, né delle originarie sagome di ingombro.

La ristrutturazione che utilizza l'area di sedime (a seguito di demoliz... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...struzione ) non è tenuta al rispetto delle distanze legali sempreché si realizzino, la stessa volumetria e sagoma (nel caso di specie la progettata sopraelevazione non era compatibile col rispetto della sagoma e della volumetria originarie).

L'aumento di superficie, di volumetria e di altezza è di per sé sufficiente a ritenere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della ristrutturazione e ad escludere l'esonero dall'osservanza delle distanze legali previsto per detto tipo di interventi.

Con specifico riferimento alle norme sulle distanze costituiscono ristrutturazioni edilizie, con conseguente esonero dall'osservanza delle prescrizioni sulle distanze per le nuove costruzioni, gli interventi su fabbricati ancora esistenti e, dunque, su entità dotate quanto meno di murature perimetrali, di strutture orizzontali e di copertura, tali da assolvere alle loro essenziali funzioni di delimitazione, sostegno e protezione dell'entità stessa.

L'intervento di ristrutturazione edilizia attuato mediante un consolidamento delle mura strutturali mediante la tecnica del c.d. cuci e scuci non richiedono il rispetto dei parametri... [Omissis - La versione integrale é presente nel prodotto - Omissis] ...lla distanza tra i fabbricati e i confini.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> CASISTICA --> RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

L'intervento di ristrutturazione urbanistica è soggetto alle norme sulle distanze prescritte per le nuove costruzioni.


 
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