L'obbligo di della p.a. di assicurare la copertura di tutti i costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare

PIANIFICAZIONE - PIANI URBANISTICI ATTUATIVI - PEEP - PRINCIPIO DEL PAREGGIO - RECUPERO ONERI ASSEGNATARI

In relazione a una convenzione per la costruzione di case di tipo economico e popolare ex art. 35 L.865/1971, nonostante la pregressa quantificazione sia del costo delle aree sia delle spese di urbanizzazione, il comune ha diritto a ripetere dai singoli acquirenti degli alloggi edificati l'importo pro-quota di quanto effettivamente speso, sia per la acquisizione delle aree che per le spese di urbanizzazione. Quand'anche nessuna previsione fosse contenuta in convenzione, dovrebbe ritenersi operante ex art. 1339 c.c..

Nel sistema di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 35, la convenzione tra espropriante e concessionario doveva prevedere un corrispettivo della concessione "pari al costo di acquisizione delle aree, nonchè al costo delle relative opere di urbanizzazione se già realizzate", id est doveva coprire tutti i costi sostenuti dal Co... _OMISSIS_ ...uente piena salvezza delle casse comunali, in ipotesi di avvio del procedimento di recupero nei confronti dei concessionari.

L’obbligazione pecuniaria relativa all’adeguamento del prezzo al costo di acquisizione delle aree ex art. 35 comma 11 prima parte della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e quindi al pagamento dell’eventuale differenza tra il primo e il secondo, non riveste natura di obbligazione propter rem, ossia di obbligazione di natura reale che segua le vicende della circolazione giuridica dell’immobile, e come tale sia trasferita agli acquirenti successivi del medesimo, e ciò a differenza, ad esempio, delle obbligazioni accessive alle convenzioni di lottizzazione relative all’assunzione dell’obbligo di realizzazione delle opere di urbanizzazione, che gravano anche su chi richieda il permesso di costruire. Ne consegue che obbligato al pagamento del conguaglio del prezzo e legittimato passivo è proprio il soggetto ben... _OMISSIS_ ...rsquo;acquisizione dell’area.

Non può appellarsi a meccanismi legali di eterointegrazione, a superamento del principio di pareggio del p.e.e.p., qualora la Cooperativa, chiamata a tenere indenne il Comune dal pagamento dei maggiori oneri espropriativi, si sia convenzionalmente obbligata, per sé e per i propri aventi causa, ad assumersi i maggiori oneri espropriativi maturati successivamente alla stipula, anche ove derivanti da transazioni, cessioni bonarie o condanne giurisdizionali, adoperando una nozione di “conguaglio” chiaramente riferita a qualsivoglia ipotesi di aumento dei costi di esproprio gravanti sull’amministrazione in dipendenza di eventi sopravvenuti, ancorché rivelatori ex post di una erronea determinazione iniziale del prezzo di acquisto/cessione delle aree.

Il pagamento dei maggiori oneri di esproprio - le maggiori somme che il Comune si trova a dover pagare a seguito di contenzioso promosso dai proprietari d... _OMISSIS_ ...priate e incluse in un PEEP - grava, in prima istanza, a carico del soggetto attuatore dell'intervento e in seconda istanza, nell'eventualità in cui la cooperativa o l'impresa costruttrice abbiano già provveduto alla assegnazione dei lotti, tenuti al pagamento del maggior importo divengono i singoli assegnatari e, ancora, nell'ipotesi in cui anche tal'ultimi abbiano, a loro volta, alienato - prima della richiesta ingiunta dal Comune - l'immobile a terzi, saranno costoro ad essere investiti della legittimazione passiva.

Gli assegnatari degli alloggi, ancorché debitori finali, sono totalmente estranei al rapporto tra il Comune espropriante e il soggetto espropriato, né l'art. 12 comma 5 della L. n. 865 del 1971 prevede la necessità dell'intervento nel procedimento degli assegnatari.

La richiesta del Comune agli assegnatari del diritto di superficie su porzioni immobiliari realizzate nell’ambito di un piano di edilizia economica popolare, avente ... _OMISSIS_ ...agamento dei maggiori costi per acquisto aree, è da considerarsi legittima, dal momento che trova copertura nell’art. 35 della L. n. 865 del 1971, il quale nell'introdurre la regola del “pareggio di bilancio” obbliga i Comuni a recuperare, a titolo di conguaglio, tutte le ulteriori somme corrisposte in relazione a transazioni, acquisizioni bonarie, o spese connesse a controversie giudiziarie inerenti all’acquisizione originaria delle aree. Le citate somme possono essere poste a carico degli assegnatari delle porzioni immobiliari con diritto di superficie, risultando ulteriori e complementari rispetto al canone stabilito per il godimento di tale diritto, non ostando a tale imposizione alcun divieto normativo espresso, e ferma restando l’impugnabilità dei relativi atti con cui il Comune ne stabilisce il concreto riparto.

La clausola della convenzione prevista dalla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, comma 8, per la cessione del di... _OMISSIS_ ...icie finalizzata alla costruzione di case di tipo economico o popolare, con cui si preveda che il corrispettivo debba essere "adeguato all'effettiva somma dovuta agli espropriati, qualora la stessa fosse superiore all'indennità d'esproprio per effetto di vertenze giudiziarie tra l'ente espropriante ed i soggetti espropriati", si riferisce anche alle controversie relative alla determinazione del conguaglio dovuto sul prezzo della cessione volontaria dell'area conclusa nel corso della procedura espropriativa, dovendosi ritenere estesa a tutti i costi sostenuti dal comune per acquisire le aree soggette a diritto di superficie. Non sono tuttavia opponibili agli assegnatari degli alloggi somme riconosciute discrezionalmente dal Comune al di fuori della procedura espropriativa, rimanendo gli assegnatari stessi estranei all'accordo transattivo.

L’obbligo del cessionario di rimborsare al Comune tutti i costi di acquisizione delle aree Peep ha natura di obligatio... _OMISSIS_ ...i trasferisce unitamente al bene immobile a cui accede e risulta opponile sia al primo assegnatario, sia in ogni caso ai successivi eventuali acquirenti.

Il costo dei terreni acquisiti dalla p.a. per interventi PEEP, per i quali si deve provvedere al rimborso, deve riguardare l’intero comprensorio e non già atomisticamente i singoli programmi costruttivi, attesa la necessità di ripartire in modo uniforme fra tutti gli assegnatari la richiesta di rimborso medesima.

Il contributo per il rilascio della concessione imposto dalla L. 28 gennaio 1977, n. 10, commisurato agli oneri di urbanizzazione, ha carattere generale, in quanto prescinde dall’esistenza o meno delle singole opere di urbanizzazione, ha natura di prestazione patrimoniale imposta e viene determinato senza tener conto dell’utilità che riceve il beneficiario del provvedimento di concessione, né delle spese effettivamente necessarie per l’esecuzione delle opere di urba... _OMISSIS_ ...tive alla concessione assentita, mentre ha diversa natura il rimborso delle spese di urbanizzazione effettivamente sostenute dall’Amministrazione comunale, previsto dall’articolo 35, comma XI, della L. 22 ottobre 1971 n. 865, essendo rivolto a determinare il prezzo di cessione, ossia a reintegrare il Comune del costo sostenuto per l’espropriazione, l’urbanizzazione e l’ulteriore trasferimento dell’area. Trattandosi di due istituti diversi, in linea di principio non incompatibili, dalla loro applicazione non consegue necessariamente una duplicazione dello stesso onere, ma la risultante di oneri diversi, l’uno relativo al costo sostenuto per rendere urbanizzata ed edificabile la singola area, l’altro relativo ad un contributo, di carattere tributario, volto alla realizzazione del generale assetto urbanistico del territorio comunale.

Gli oneri sostenuti dal Comune per l'acquisizione delle aree necessarie per attuare... _OMISSIS_ ...hanno natura di mero corrispettivo di diritto privato, bensì natura pubblicistica, perché l'Amministrazione: a) persegue la superiore funzione, che è di interesse generale, di insediare produzioni che creano o innalzano i livelli occupazionali e di benessere di un determinato territorio; b) espropria i beni di terzi soggetti per beneficiare altri privati, e cioè gli assegnatari dei lotti, i quali eserciteranno la propria libertà di iniziativa economica; c) conforma i beni così destinati all'espropriazione, in modo da renderli per destinazione urbanistica, per dimensioni e per caratteristiche strutturali, ivi compresa l'urbanizzazione, idonei e funzionali allo scopo produttivo; d) non dispone dell'entrata, poiché il capitolo previsionale contenente l'entrata non ha natura di diritto disponibile o rinunciabile; ha invece natura imperativa e si inserisce o si sostituisce a clausole invalide, in caso di carenza nei contratti di cessione; la correlativa obbligaz... _OMISSIS_ ...del primo assegnatario, configura anche un'obbligazione propter rem, perché grava anche sui successivi acquirenti; e) può discrezionalmente introdurre limitazioni al trasferimento di immobili.

Nel caso di espropriazione di area ricompresa in un piano di edilizia residenziale pubblica, conclusasi con la cessione volontaria del bene L. n. 865 del 1971 ex art. 12, obbligato al pagamento del conguaglio del prezzo è il comune espropriante, beneficiario dell'area medesima, con conseguente sua legittimazione passiva nel giudizio riguardante la quantificazione della stessa, atteso che la indicata cessione, pur qualificabile come contratto cosiddetto ad oggetto pubblico, presupponendo l'esistenza della procedura espropriativa che automaticamente conclude, è, per il resto, sottoposta alla disciplina propria del contratto, caratterizzata dall'incontro di volontà dei contraenti su di un piano paritetico. Alla vicenda contrattuale devono, pertanto, ritenersi totalmente est... _OMISSIS_ ...natari degli alloggi, ancorchè debitori finali.

Nell'ambito di un piano di zona, gli atti di liquidazione delle somme dovute a titolo di conguaglio costituiscono atti meramente ricognitivi e contabili, non idonei a differire il potere di esercizio del diritto di credito dell’Amministrazione, per cui la ritardata emanazione di tali atti si configura come mancato esercizio del diritto di credito, idoneo a far decorrere il periodo di prescrizione.

Onde poter fruttuosamente resistere alla pretesa avversaria, l'assegnatario nell'ambito del PEEP non è tenuto a far valere le proprie lagnanze indirizzate all'operato del Comune nella forma della domanda o dell'eccezione riconvenzionale: una simile tesi oblitera le regole basilari del confronto che ha luogo tra le parti del processo e che fanno si che la pretesa esercitata dall'una, con l'intentare il giudizio in danno dell'altra, trovi accoglimento nei limiti in cui l'azione promossa dalla prima non si... _OMISSIS_ ...l'eccezione opposta dalla seconda, il tutto nella cornice di una dialettica tra uguali che non postula alcun onere aggiuntivo a carico di chi resiste per paralizzare la domanda di chi agisce.

PIANIFICAZIONE - PIANI URBANISTICI ATTUATIVI - PEEP - PRINCIPIO DEL PAREGGIO - RECUPERO ONERI ASSEGNATARI - CLAUSOLE DIFFORMI

Il Comune, in applicazione del principio del perfetto pareggio economico posto dalla disposizione, ha l'obbligo di assicurare la copertura di tutti i costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare. Per il suo carattere imperativo tale norma ha natura di disposizione inderogabile, idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 c.c., al quale si collega l'art. 1419, comma 2, c.c.: la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della stessa, la q... _OMISSIS_ ...omporta la nullità del contratto, laddove la clausola possa (e debba) essere sostituita di diritto da una norma imperativa.

L'affermazione contenuta nell'atto di trasferimento alla cooperativa di cui alla legge 22\10\1971 n. 865, ove si legge che tale cooperativa ha effettuato i versamenti e che nulla è più dovuto, deve essere interpretata secondo buona fede (art. 1366 c.c.), nel senso che essa non intenda riferirsi ad eventuali sopravvenienze (come l’esito di giudizi di opposizione alla stima) e non voglia modificare la previsione della convenzione secondo cui i costi di acquisizione restavano a carico della cooperativa.

Se è pur vero che l’art. 35 della L. 865/71 assurge al rango di norma imperativa, in grado di sostituire per eterointegrazione le clausole difformi delle convenzioni, ex art. 1339 c.c., deve ritenersi che la nullità possa essere ravvisata solo laddove la convenzione ponga a carico della cooperativa edilizia costi inferi... _OMISSIS_ ... costi connessi alle procedure espropriative delle aree oggetto di cessione e non anche, come nella specie, ove ponga a carico della medesima cooperativa costi od oneri superiori, connessi alla realizzazione di opere di urbanizzazione che, se pur se non ad uso esclusivo dell’area oggetto di cessione in favore della cooperativa, ne costituiscono in qualche modo un completamento alla luce del sinallagma contrattuale.

In quanto espressione del principio di copertura o pareggio finanziario, l'art. 35, comma 12, della L. n. 865 del 1971 è disposizione legislativa avente natura inderogabile, idonea ad inserirsi automaticamente nel contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 c...