La valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione di piani di edilizia residenziale

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ - EDIFICABILITÀ - PIANI E STRUMENTI URBANISTICI - PEEP - INDICE MEDIO Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo incluso in un PEEP, la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando l'indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo, ma, poichè ai fini dell'esercizio concreto dello "ius aedificandi" è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

I volumi realizzabili sull'area inclusa in un P.E.E.P. non possono essere quantificati applicando l'indice fondiario di edificabilità, ch... _OMISSIS_ ...le singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo, ma, poichè ai fini dell'esercizio concreto dello ius aedificandi è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

Nella valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione di piani di edilizia residenziale, occorre tener conto delle superfici necessarie alle opere di urbanizzazione; consegue che tutti i terreni espropriati in ambito P.E.E.P. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) c... _OMISSIS_ ...el rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

E' escluso che il valore delle aree in ambito PEEP possa essere stabilito in base alle localizzazioni interne al programma espropriativo, essendo anzi necessario tenere conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea. Ne consegue che tutti i terreni espropriati in ambito peep percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi.

Nella determinazione dell'indennità di esproprio di un fondo che vie... _OMISSIS_ ...ficabile in base al PRG ed incluso in PEEP, se l'area da valutare non è collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, i volumi realizzabili vanno quantificati in base ad indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea, in quanto occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati, secondo lo strumento urbanistico, ad infrastrutture e servizi di interessi generale.

E' edificabile la particella ricompresa nel piano di zona ex L. 167/1962 e correttamente è rilevata l'indifferenza del valore dei suoli di un piano di zona rispetto alla destinazione, facendosi ricorso all'indice di fabbricabilità territoriale dell'intero piano, proprio perché tutte le aree del comprensorio concorrono, indipendentemente dalla loro destinazione urbanistica, a consentire la realizzazione della volumetria edificabile.

L’inserimento di aree in zona peep ne comporta l'edificabilità quale che fosse la loro condizione giuridica precedente; l'edif... _OMISSIS_ ...mmisurata ad un indice territoriale proprio del peep o comunque ad un indice medio che tenga conto, all'interno del piano stesso, delle destinazioni residenziali, e di quelle a servizi e spazi pubblici.

Nella determinazione dell'indennità di esproprio di un fondo che viene ritenuto edificabile in base al PRG ed incluso in PEEP, se l'area da valutare non è collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, i volumi realizzabili vanno quantificati in base ad indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea, in quanto occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati, secondo lo strumento urbanistico, ad infrastrutture e servizi di interessi generale.

Ai fini dell'edificabilità resta irrilevante che nel contesto del peep l'area sia destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di p.r.g.), giacché in tale contesto l'edificabilità va commisurata ad indici medi di fabbricab... _OMISSIS_ ...i (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee.

In ordine alla destinazione delle singole aree incluse nel p.e.e.p, non è configurabile alcuna aspettativa in favore dei proprietari, essendo le aree stesse soggette ad espropriazione, ai sensi della L. n. 167 del 1962, art. 9, u.c., con il riconoscimento di un'indennità, commisurata al valore di mercato dell'immobile, che risulta tendenzialmente uguale per tutte le aree comprese nel piano, dovendosi tenere conto, nella sua determinazione, che l'edificabilità del fondo dev'essere riconosciuta per il solo fatto della sua inclusione nel piano, e che le relative potenzialità di sfruttamento devono essere valutate in base non già all'indice fondiario di edificabilità della singola area, ma all'indice medio di edificabilità dell'intero comprensorio.

Ne... _OMISSIS_ ...ol metodo analitico-ricostruttivo il valore venale del terreno edificabile espropriato, urbanisticamente incluso in Zona PEEP, applicando l'indice medio territoriale non ha più senso distinguere le porzioni destinate all'edilizia da quelle destinate a strade o a verde etc.

La valutazione indennitaria del fondo espropriato per l'attuazione dei p.e.e.p. deve essere necessariamente commisurata non all'indice fondiario di edificabilità che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edilizia privata, ma ad indici medi riferiti all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi o riservati ad infrastrutture e servizi di ordine generale o comunque non suscettibili di edificazione per il privato e tenendo conto dell'aumento o riduzione della volumetria fabbricabile disposta dal p.e.e.p. che ha natura di variante del piano regolatore.

Tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonale (P.E.E.P), vengono a percepire... _OMISSIS_ ...a stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria "media" del comprensorio, ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

Il valore di mercato dei fondi inclusi nel PEEP occupati illegittimamente, ai fini della liquidazione del danno, deve essere determinato non sulla base dell'attitudine edificatoria espressa dalle previsioni del piano regolatore generale, ma all'indice medio di edificabilità contemplato dal p.e.e.p., sulla base dell'efficacia conformativa della relativa previsione, avente portata di variante rispetto a quelle dello strumento urbanistico generale.

Tutti i terreni espropriati in ambito p.e.e.p. percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità ed... _OMISSIS_ ...a di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorchè previsto dal piano regolatore generale.

Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo edificabile in base al piano regolatore ed incluso in un piano per l'edilizia economica e popolare, la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando senz'altro l'indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazio... _OMISSIS_ ...o strumento urbanistico attuativo, ma, poichè ai fini dell'esercizio concreto dello "ius aedificandi" è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

Ai fini della liquidazione dell'indennità espropriativa di un'area ricompresa nell'ambito di un PEEP occorre tener conto delle previsioni del piano in punto di densità volumetriche, riferite agli indici medi di fabbricabilità (territoriale) desunti del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi per l'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi; dovendo, appunto, trascurarsi la maggiore o minore fabbricabilità che il singolo fondo venga a godere o subire per effetto della concreta coll... _OMISSIS_ ...rea di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture.

Il piano per l'edilizia economica e popolare, in quanto piano di zona, ha natura di variante del piano regolatore, e comporta per le aree in esso ricomprese l'acquisto del carattere di edificabilità (anche ove l'originaria zonizzazione del PRG lo qualificasse come agricolo), restando irrilevante che nel contesto del PEEP un'area sia in concreto destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di p.r.g.), giacchè in tale contesto l'edificabilità va commisurata ad indici medi di fabbricabilità, correlati (o correlabili) al totale della superficie al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione di suoli destinati all'attuazione di programma di edilizia economica e popolare, di cui va ritenuto, per il semplice fatto del loro inserimento nel p.e.e.p., il carattere edifica... _OMISSIS_ ...ener conto dell'indice medio di fabbricabilità del piano, in rapporto alla superficie volta per volta espropriata. L'inclusione di un'area nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare implica l'acquisizione del carattere di edificabilità a prescindere dall'essere l'area destinata a usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità di piano regolatore generale).

Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo edificabile in base al piano regolatore ed incluso in un piano per l'edilizia economica e popolare (PEEP), la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando senz'altro l'indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo, ma, poiché ai fini dell'esercizio concreto del... _OMISSIS_ ...andi" è necessario che l'area sia urbanizzata, occorre tener conto dell'incidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all'intera zona omogenea.

Tutti i terreni espropriati in ambito PEEP percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché pr... _OMISSIS_ ...o regolatore generale.

Ai fini della liquidazione dell'indennità espropriativa di un'area ricompresa nell'ambito di un PEEP, occorre tener conto delle previsioni del piano in punto di densità volumetriche, riferite agli indici medi di fabbricabilità (territorial...