V. La disamina soprattutto della motivazione della sentenza 181 consente di anticipare quella che appare la più probabile e sicura risposta all’interrogativo che necessariamente consegue alla declaratoria in essa contenuta “Quale indennità di esproprio per detti terreni? – Non senza dimenticare che la pronuncia di illegittimità è rivolta anzitutto al regime previgente il T.U. per il quale dunque deve essere fornita la risposta: perciò non consentendo, per un verso che la nuova disciplina possa essere ricavata esclusivamente dalla lettura dell’art. 40, 1° comma, del T.U non applicabile alle espropriazioni, la cui dichiarazione di p.u. sia antecedente al 30 giugno 2003; e considerando d’altra parte, che la Consulta ha eliminato il parametro del VAM, ma non ha inciso in alcun modo sul criterio “legale” di classificazione dei fondi inedificabili, né ha attribuito agli stessi la possibilità di utilizzazioni extra-agricole (ipot...
_OMISSIS_ ... esempio, il fatto che il terreno, per la sua vicinanza al centro abitato, possa un giorno acquisire destinazione fabbricativa in seno al piano regolatore generale): peraltro nuovamente escluse dalla disposizione finale del 1° comma del ricordato art.40, ove si ricorda che per i terreni coltivati non è consentita la valutazione di possibili o effettive “utilizzazioni diverse da quella agricola”.
Non sussistendo più il criterio di cui all’art.16 della legge 865, non potendosi applicare sia pure quale indice parametrico quello analogo dell’art. 40 T.U. ai cui commi 2° e 3° è stata estesa la declaratoria, e non potendosi invocare neppure per analogia quello dettato dalla nuova legge 244 del 2007 per i soli terreni con destinazione edificatoria, per quelli che tale qualifica legale non posseggono si dovrà necessariamente ricorrere al consueto criterio generale dell’art. 39 legge 2359/1865, che d’altra parte s...
_OMISSIS_ ...gni tipologia di immobili -edificati, edificabili e privi di tale destinazione, o con destinazione particolare quali le cave-; e si limitava ad enunciare quale parametro universale per la stima dell’indennità di espropriazione quello che il fondo qualunque sia la categoria di appartenenza, non può che essere valutato in base al prezzo che verrebbe pagato “in una libera contrattazione di compravendita”.
Questa previsione trova altresì un aggancio obbiettivo nella giurisprudenza di legittimità seguita alla declaratoria di incostituzionalità del criterio riduttivo relativo ai suoli edificatori pronunciata dalla recente sentenza 348/2007 della Corte Costituzionale; la quale ha ritenuto che l’art.39 per tale valenza generale, a differenza che le varie norme speciali riguardanti particolari e specifici settori d’intervento degli enti suddetti, non è mai rimasto propriamente abrogato, ma soltanto derogato e compresso, anche se...
_OMISSIS_ ...do, nell’ambito della sua possibile sfera di applicazione, restando pur sempre come criterio atto a disciplinare, in mancanza di apposite norme specifiche, le residue ipotesi di espropriazione non rientranti nella previsione della legge 247/1974.
Né è d’altra parte sorprendente e decisiva la corrispondenza del parametro indennitario da esso indicato con la riparazione integrale in rapporto ragionevole con il valore venale del bene garantita dall’art. 1 del Protocollo allegato alla Convenzione Europea, nell’interpretazione offerta dalla Corte EDU; per cui è da ritenere scontato che Corti di Appello e Corte di Cassazione ne estenderanno l’applicazione anche ai suoli non edificatori con le disposizioni complementari contenute negli art.40 sull’espropriazione parziale e 43 relative ai manufatti: del resto osservate anche nei passati decenni di indiscussa applicazione dei VAM. E che queste regole non potranno mutare con rife...
_OMISSIS_ ...propriazioni soggette al T.U. posto che il sopravvissuto 1° comma dell’art.40 è un parametro assolutamente speciale valevole soltanto per le aree non edificabili, ma coltivate (e cioè per i terreni agricoli in senso stretto).
Si può concludere osservando che il ricorso all’art. 39 non è una novità neppure per i suoli non edificatori, come dimostrano lo sfortunato tentativo dell’indirizzo giurisprudenziale favorevole al tertium genus di cui si è detto al § IV; e successivamente la sua attuale ed indiscussa applicazione all’occupazione espropriativa dei terreni non edificatori. Sicché, come avviene per quest’ultima, la norma applicata alle espropriazioni rituali di suoli della medesima categoria imporrà al giudice “di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell’area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio: perciò consente...
_OMISSIS_ ...prietario interessato da un’espropriazione rituale, di dimostrare sempre all’interno della categoria suoli/inedificabili, anche attraverso rigorose indagini tecniche e specializzate, che il valore agricolo sia mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata non edificatorietà. E, quindi, che il fondo, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell’edificatorietà, abbia un’effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, mercati, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.): sempreché assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative”.
E se è vero che in piccoli centri prettamente ...
_OMISSIS_ ...o;agricoltura, in cui nessuna di queste utilizzazioni potrebbe comportare significativi movimenti nel mercato immobiliare, il nuovo criterio potrebbe non apportare particolari benefici agli espropriati rispetto al pregresso sistema dei VAM (ma probabilmente neanche i terreni edificatori raggiungerebbero valutazioni di rilievo), è pur vero che esso consente anche in queste fattispecie marginali la «riparazione integrale….. in rapporto ragionevole con il bene» auspicata dalla CEDU; che naturalmente è destinata ad assumere ben altra consistenza tutte le volte in cui il proprietario, da un lato, e le indagini tecniche compiute dal giudice dall’altro, dimostreranno invece che taluna di dette destinazioni è ben richiesta ed apprezzata dal mercato locale.
Mi preme al riguardo riproporre l’esempio ricordato dal dott. Loro dei terreni in fregio alle strade di grande comunicazione, per tale ubicazione gravati dal vincolo di rispetto...
_OMISSIS_ ...zzati come deposito ed esposizione di autovetture che hanno raggiunto valutazioni spesso invidiate dagli stessi suoli edificabili del comprensorio: ora indennizzabili non più con i VAM predisposti per le aree non coltivate, bensì in base all’intero valore dagli stessi raggiunto in comune commercio per effetto della destinazione suddetta.
VI. L’applicazione del nuovo parametro vale a chiudere e concludere definitivamente l’era dell’ingiusto meccanismo di calcolo-VAM, e, nel contempo, a colmare con il criterio di carattere generale peculiare dell’art. 39 della legge fondamentale, il vuoto normativo creato dalla sua eliminazione: non certo a penalizzare il proprietario di un’azienda agricola, come dimostra proprio il salvataggio, specificamente rimarcato dalla Consulta del ricordato 1° comma dell’art. 40 del T.U. che si riferisce all’esercizio di essa nonché “alle colture effet...
_OMISSIS_ ...cate sul fondo”, sostanzialmente riproducendo la disposizione particolare dell’art. 15 della legge 865 (anch’essa in questa parte sopravvissuta); la quale negli ultimi anni aveva consentito alla giurisprudenza di legittimità di introdurre e perfezionare un più congruo sistema di stima del contesto fondo-costruzioni rurali-azienda agricola, e quindi, il superamento di fatto per questa categoria di terreni privilegiati, del criterio tabellare che li avrebbe ingiustamente accomunati ai suoli privi di tali strutture.
Giova anche in questo caso il significativo esempio offerto dai terreni impiantati a vigneti pregiati da cui si ricavano vini e champagne assai noti e costosi; e che raggiungono di conseguenza prezzi di mercato sicuramente non inferiori alle aree edificatorie dei vicini centri abitati. Sarebbe veramente paradossale averli liberati dai penalizzanti valori tabellari, per poi indennizzare i proprietari come se i loro terreni foss...
_OMISSIS_ ... parcheggi o a chioschi (!!): con il risultato di disapplicare le disposizioni degli art. 15, 1° comma legge 865 sull’azienda agricola e dell’art. 40, 1° comma del T.U. che le riprende stabilendo che ci si deve attenere “al criterio del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo…”; nonché di incorrere nei medesimi difetti di astrattezza e di mancanza di collegamento con le caratteristiche economiche, naturali ed effettive del bene, che le sentenze 5/1980 e 181/2011 hanno rimproverato al sistema dei VAM.
È del resto significativa la raccomandazione rivolta ai giudici ordinari dalla Consulta nella parte della motivazione che ha dichiarato conforme a Costituzione il 1° comma dell’art.40 del T.U. proprio perché “La mancata previsione del valore agricolo medio e il riferimento alle colture effettivamente praticate sul fondo consentono una interpretazione della norma co...
_OMISSIS_ ...e orientata, peraltro demandata ai giudici ordinari”.
Deve allora ritenersi che il criterio generale enunciato nel precedente §V debba valere per la stima dell’indennità di tutti i terreni aventi destinazione non edificatoria, come fatto palese dalla stessa rubrica dell’art.40 del T.U. che agli stessi si riferisce indistintamente; ma sempreché il terreno non abbia nello strumento urbanistico destinazione agricola ed il proprietario non si trovi in una delle più favorevoli situazioni appena indicate (titolarità di azienda agricola, ovvero di colture che attribuiscano al terreno un valore superiore).
In tali casi, infatti, (e questa è sicuramente una delle maggiori novità introdotte dalla sentenza 181), il valore del fondo non può che essere calcolato tenendo conto delle colture effettivamente praticate, delle piantagioni e dei manufatti ivi esistenti (in applicazione della normativa dell’art. 43 legge 2359 del 18...
_OMISSIS_ ...gioni e costruzioni, ora riproposta dall’art. 32, 2° comma del T.U.); e se trattasi di azienda agricola deve comprendere (secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione ormai del tutto consolidata) «il ristoro del pregiudizio arrecato dall’espropriazione all’attività aziendale agricola su quel terreno esercitata, avente cioè una incidenza diretta sul fondo, consistendo in un danneggiamento materiale dell’immobile o nella compromissione di una condizione di fatto essenziale per l’utilizzazione od il godimento dello stesso e risolvendosi sul piano economico in una effettiva diminuzione del valore venale del bene su cui era allocata l’azienda agricola».
Ciò comporterà necessariamente il superamento della precedente giurisprudenza di legittimità sul soprassuolo che doveva essere inglobato nel VAM (vedi Cass. 4732/04; sez. un. 24761/09); e che ora invece dovrà concorrere necessariamente a determinare il...
_OMISSIS_ ...rsquo;immobile; ma impone nel contempo, l’individuazione degli specifici limiti di applicazione della norma onde evitare la proposizione di problemi inutili di interpretazione e di tentativi di estensione analogica a situazioni ad essa sicuramente estranee.
Lo stesso legislatore del T.U. ha inteso evitarli ribadendo espressamente (come ha fatto nelle disposizioni precedenti degli art. 37 e 38), il primato della “ricognizione legale” sistematicamente applicata da anni dalla giurisprudenza per la valutazione di terreni su cui insistono aziende agricole, nelle espropriazioni soggette alla disciplina dell’art. 5 bis: posto che si è ribadito nell’ultima parte di detto 1° comma dell’art. 40 del T.U. che al giudice non è consentito di “valutare la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola”: come le destinazioni (di fatto) industriali o commerciali, perciò confermandosi che dev...
_OMISSIS_ ...fondi “legalmente” destinati all’agricoltura ed effettivamente coltivati dai proprietari che non potrebbero, invece, far valere l’esistenza o l’esercizio di altre tipologie di aziende.
Ove ricorrano detti presupposti, resta, naturalmente, fermo allo stato pure il precedente limite interno dell’indennizzo che non comprende l’ulteriore pregiudizio che il proprietario (o il titolare di altro diritto reale o personale) risente come effetto dal non potere ulteriormente svolgere, mediante l’uso dello stesso immob...