La nuova indennità per le aree inedificabili dopo la sentenza Corte cost. 181/2011

Per cui, ancor più che dopo la precedente decisione del 2007, è divenuta improcrastinabile la domanda su quale indennità sia dovuta per tale categoria di suoli. Alla quale non appare possibile rispondere correttamente se non si tengono presenti alcuni elementi e principi, che contestualmente esaminati, indirizzano verso una soluzione obbligata: I)la declaratoria è stata chiesta ed ottenuta con riguardo al regime previgente degli art. 15 e 16 legge 865, e non a quello dell’art. 40 T.U., cui è stata solamente estesa; per cui è con riferimento al primo che la nuova disciplina va soprattutto individuata, e non tratta da quest’ultima norma: da utilizzare semmai per completarne la ricostruzione e consentirne l’estensione anche alle espropriazioni s... _OMISSIS_ ...art. 5 bis: che si traduce nella riproposizione e definitiva riaffermazione con piena dignità della relativa categoria, quale unico termine alternativo del sistema binario di classificazione , con un ruolo di centralità assoluta ed indiscutibile nella nuova disciplina stabilita dal 3° comma dell’art. 5 bis, (ed oggi dal combinato disposto degli art. 32 e 37, 3° e 4° comma del T.U.), con riguardo al criterio di determinazione dell’indennità. Il quale anche nell’argomentare della Corte è perciò considerato non come terza via idonea a superare, solo per alcune tipologie di aree, la bipartizione introdotta da Corte Costit. 5/1980 e formalmente legalizzata dal 4° comma dell’art. 5 bis, ma in un’ottica unitaria rivolta alla categoria intera, quale nu... _OMISSIS_ ...egge 244/2007; III) l’inconciliabilità del criterio “agricolo medio” con l’art. 42, 3° comma Costit. è dipesa non solo dalla riconsiderazione della sua astrattezza dopo le precedenti opposte valutazioni della Corte, ma anche dal sopravvenire di una fonte interposta, per effetto della legge 3/2001 che ha modificato l’art. 117 Costit., rendendo incostituzionali le norme di legge in contrasto con gli obblighi internazionali – nel caso costituiti dal Protocollo addizionale alla Convenzione europea, come interpretato dalla Corte Edu; il quale, se da un lato, ha mantenuto a ciascuno Stato ampia discrezionalità nella scelta delle politiche, nonché degli strumenti di suddivisione e ripartizione dei suoi beni, dall’altro ha imposto una regola insuperabi... _OMISSIS_ ...bblica utilità, quali che siano natura, vocazione o destinazione del terreno, soltanto una riparazione integrale può essere considerata in rapporto ragionevole con il bene.

Ciò significando che il punto di riferimento indefettibile per determinarne l'indennità di espropriazione debba essere necessariamente il suo valore di mercato (o venale), poiché esso solo tiene in considerazione tutte le qualità che incidono sulla sua potenziale utilizzazione economica; IV)il rinvio del giudice delle leggi, nella parte conclusiva della motivazione, ad una “interpretazione costituzionalmente orientata” affidata ai giudici ordinari, del 1° comma dell’art. 40 TU per renderlo indenne dal sospetto di illegittimità costituzionale, e quindi il suo “salvataggio condiz... _OMISSIS_ ...onata regola della Convenzione: perciò abbandonando i tradizionali parametri incentrati su possibilità -effettive o virtuali- di sfruttamenti solo agricoli, o extra agricoli, o intermedi e relative presunzioni, ormai inattuali, e privilegiando canoni ermeneutici aderenti al nuovo quadro normativo delineato dalla sentenza proprio per adeguare l’indennità di espropriazione anche dei terreni inedificabili -qualunque ne siano tipologia, subcategoria o destinazione urbanistica- ai precetti degli art. 42 e 117 Costit.



ASPETTATIVE EDIFICATORIE: INDIFFERENZA DELLA CEDU

Il dato evidenziato disvela definitivamente l’inconsistenza dell'equazione valore del fondo=suscettività edificatoria, riproposta da quanti -delusi dalla precedente sentenza ... _OMISSIS_ ...à di fatto, naturalmente intesa nella concezione peculiare degli anni 60’, di semplice presenza nella zona delle principali opere di urbanizzazione primaria, o di vicinanza a terreni edificabili (o edificati): considerate sinonimo di edificabilità reale in contrapposizione a quella di edificabilità legale relegata, invece ai soli terreni gravati da alcune tipologie di limitazioni legali (Cap. 10).

Tale equazione sarebbe stata riportata in auge dalla giurisprudenza della CEDU, richiamata dalla sentenza 181, da leggere nel senso che la Convenzione avrebbe decretato l’incostituzionalità di qualsiasi criterio diverso, costringendo a reinterpretare la prima proposizione dell’art. 32 del T.U. (e l’art. 39 della legge 2359 del 1865) “l'indennità di esp... _OMISSIS_ ...sto dell’art. 117 Costit. dovesse essere determinato sempre in base al criterio della stima comprensoriale o a meccanismi affini che ne ricavino comunque una vocazione edificatoria anche solo potenziale o futura, al limite da trarre attraverso sofisticati espedienti perequativi, da quella delle zone prossime.

Già per il totale disinteresse della CEDU, del resto sistematicamente dichiarato dalla propria giurisprudenza, per i sistemi di classificazione delle aree adottati dalla nostra legislazione, la decisione non pone alcuna questione (anzi, espressamente esclusa) di ripristino della inesistente categoria di aree in possesso di vocazione edificatoria, ma prive dell’edificabilità legale, dato che i suoli esaminati e soggetti alla declaratoria erano e restano privi... _OMISSIS_ ...en che mai incide sul contenuto dell’art. 39 della legge fondamentale, stravolgendolo unitamente a quello della prima proposizione dell’art. 32 del T.U. (“l’indennità è determinata sulla base delle caratteristiche del bene…”) nel senso auspicato dagli studiosi, di cui si è detto avanti, ma non ricavabile né dalla lettera, né dalla ratio di dette disposizioni: che il riferimento alle caratteristiche ed al prezzo di mercato del terreno ne comporti sempre e comunque l’apprezzamento al lume di una pur ipotetica e virtuale suscettività edificatoria. Il quale è invece escluso proprio dalla giurisprudenza della Consulta, per cui ogni bene deve essere valutato “in base alle caratteristiche essenziali…fatte palesi dalla potenziale utilizzazion... _OMISSIS_ ... quella applicata dopo la sentenza 348 ai terreni edificabili, per la quale anche per quelli non edificabili, l’indennità non può che recepire la valutazione assunta dal mercato in una libera contrattazione, che ne consente peraltro la personalizzazione al mutare delle condizioni –luce, aria, ubicazione, urbanizzazione, ecc. poste in evidenza dalla stessa Corte Costituzionale.

Per cui, proprio questo impianto normativo consente di superare pure la questione se, possa risultare valorizzata dalla sentenza, ai fini della determinazione della indennità di espropriazione, anche la cd. vocazione o suscettività edificatoria delle aree ubicate in prossimità dei centri abitati e quindi pur esse beneficiarie delle opere e dei relativi servizi oltreché dell’aspettativ... _OMISSIS_ ...re sotto il profilo della consistenza economica, la distinzione fra suoli legalmente edificabili e suoli che non lo sono, perciò incidendo sulla determinazione dell’indennità di espropriazione non più rapportabile a quella peculiare di quest’ultima categoria.

Ciò in quanto tener conto dell’indiscutibile apprezzamento economico del mercato per le aree periurbane non ancora legalmente fabbricabili, non significa annoverarle a tutti gli effetti fra quelle classificate tali, né superare la bipartizione recepita (per ultimo) dal T.U. non certamente in funzione della maggiore o minore appetibilità commerciale di un fondo: al punto da attribuire a queste ultime un valore fabbricativo che urbanisticamente non posseggono.

Significa invece non aver com... _OMISSIS_ ...offocamento di ogni plusvalore derivante da potenzialità di sfruttamento diverse da quelle agricole; e ne hanno disposto finalmente la (ri)valutazione in relazione alle caratteristiche essenziali ed oggettive di ciascuna: ciò comportando che in nessun caso è più ammissibile esimersi dalla individuazione del suo reale valore, né determinare un indennizzo non equivalente “nelle espropriazioni isolate” alla sua riparazione integrale. E perciò recependo qualsiasi fattore idoneo ad incidere effettivamente sul maggiore o minore apprezzamento del mercato, ivi compresa l’aspettativa di una futura utilizzazione edilizia (che non comporta affatto equiparazione alle aree dotate dallo strumento urbanistico di un vero e proprio indice edificatorio).Ma non soltanto, perché alla stessa ... _OMISSIS_ ...o della qualità della vita, permettendo le funzioni ricreative e socializzanti che integrano e arricchiscono la funzione residenziale; e che perciò contribuiscono per tale sola ragione ad elevare il valore commerciale di dette aree inedificabili.



INCOSTITUZIONALITÀ DELLE VALUTAZIONI “AGRICOLE”.

L’assenza di nuove indicazioni legislative ha indotto i nostalgici, assai più numerosi, del ruolo tradizionale dei fondi agricoli ad una interpretazione di segno opposto, della sentenza: la quale eliminando i VAM, vi avrebbe sostituito quale regola generale di stima la disposizione del 1° comma dell’art. 40 -del valore agricolo di mercato- appositamente “salvato” per i terreni coltivati, e quindi sostanzialmente pe... _OMISSIS_ ...bili quando la loro disciplina urbanistica non consenta forme di utilizzazione non edificatoria economicamente più redditizie di quella agricola, ovvero anche quando pur consentendole, esse, di per sé o nelle circostanze concrete inerenti al fondo, risultino economicamente non significative o recessive rispetto allo sfruttamento agricolo; che rispecchia proprio quello attuale e non già potenzialità diverse e del tutto ipotetiche. In definitiva l’interpretazione non letterale, ma costituzionalmente orientata della norma “salvata” dovrebbe indurre al risultato che anche per essa il criterio di stima assoluto è il valore venale o di mercato, che la prima parte della disposizione presume (con presunzione relativa) coincidere con il valore agricolo quando il terreno possieda t... _OMISSIS_ ... sussiste una legittima e legale possibilità di sfruttamento del fondo suscettibile di conferirgli un valore più elevato.

Questa presunzione, infine, si arresterebbe necessariamente per i suoli privi di vocazione agricola (corrispondenti al c.d. tertium genus, così restaurato); per i quali, da un lato deve escludersi il ricorso ad un’applicazione analogica del comma 1 dell’art. 40, non estensibile a fattispecie da esso non considerate. E dall’altro una tale non consentita operazione si risolverebbe nella negazione dei principi affermati dalla Corte perché il parametro delle coltivazioni in atto costituisce un aggancio alle caratteristiche concrete del bene solo se riferito ad aree ad uso agricolo; mentre diviene del tutto astratto -tanto nella misura... _OMISSIS_ ...uelle agricole. In relazione alle quali deve ritenersi, nello spirito delle pronunce della Corte Costituzionale -che perciò avrebbero introdotto due nuovi, distinti criteri di stima- che tutte queste più vantaggiose utilizzazioni acquistino una propria autonoma valutazione ai fini della determinazione della indennità di espropriazione che deve risultare aderente al loro valore di mercato, strettamente legato questa volta al plusvalore extrarurale, apportato dalle caratteristiche essenziali di ciascuna di esse.

È difficile evidenziare i numerosi travisamenti in cui incorre questa costruzione che, seppure ad oggi ancora seguita da numerose amministrazioni esproprianti ed operatori del settore, capovolge letteralmente il percorso logico-giuridico della sentenza 181, in quanto l... _OMISSIS_ ...; comma del TU, letteralmente rivolto invece a tutte indistintamente le tipologie di fondi non edificabili; b)disvela il reale unico intendimento, di superare il sistema binario legale di suddivisione dei suoli, ripristinando per un verso la categoria di quelli agricoli e, per altro verso assegnando nuovi spazi e nuova ragion d’essere alla rinata categoria “terza” di aree non edificabili e neppure agricole: nessuna delle due menzionata né dall’art. 40, né dalla sentenza 181; c) risulta assolutamente inconciliabile con l’intera motivazione della declaratoria fondata sul principio opposto che la destinazione del terreno -inedificabile o agricolo- debba considerarsi irrilevante e cedere il passo ad un criterio di stima unico ed unitario per qualsiasi espropriazio... _OMISSIS_ ...mente speciale, subordinato ad un presupposto soggettivo (la coltivazione effettiva del fondo), che si traduce in una vera e propria condizione potestativa rimessa a scelte discrezionali del proprietario; e per converso, capovolgendo nuovamente l’indicazione della sentenza, degrada il meccanismo di stima di portata generale -applicabile quindi in tutte le fattispecie cui detta condizione non possa verificarsi o non si sia di fatto verificata- ad un criterio subordinato al superamento della presunzione di corrispondenza del valore di mercato a quello agricolo; e)trasforma l'opzione di cui al 1° comma in favore del proprietario (coltivazione o meno), ove da costui esercitata in senso conforme alla previsione legislativa, in una sorta di sanzione che gli preclude il beneficio arreca... _OMISSIS_ ...pedendo la valutazione di possibili o effettive utilizzazioni diverse da quella agricola (ultimo inciso della norma); f) rende del tutto vana la prospettata relatività della presunzione di corrispondenza del valore agricolo a quello effettivo, attribuita alla Consulta che non l’ha mai formulata neppure a sostegno del “salvataggio”, poiché proprio il suddetto inciso impedisce al proprietario di dimostrare usi extra-agricoli: in tal modo riproducendo per i terreni coltivati, l’esatta situazione in cui versavano prima della declaratoria quelli non coltivati di cui all’art. 40, comma 2° con l’unica differenza della sostituzione del VAE al VAM, del tutto irrilevante per la Corte e per la CEDU.

Ed anzi aggiungendo una palese disparità di tra... _OMISSIS_ ...te al prezzo del bene risultante in una libera contrattazione, dal contesto di tutte le sue potenzialità economiche; g) finisce per stravolgere del tutto motivazione e dispositivo della sentenza 181, rivolti a scrutinare la legittimità dell’ar...