La nuova indennità per le aree inedificabili dopo la sentenza Corte cost. 181/2011

Per cui, ancor più che dopo la precedente decisione del 2007, è divenuta improcrastinabile la domanda su quale indennità sia dovuta per tale categoria di suoli. Alla quale non appare possibile rispondere correttamente se non si tengono presenti alcuni elementi e principi, che contestualmente esaminati, indirizzano verso una soluzione obbligata: I)la declaratoria è stata chiesta ed ottenuta con riguardo al regime previgente degli art. 15 e 16 legge 865, e non a quello dell’art. 40 T.U., cui è stata solamente estesa; per cui è con riferimento al primo che la nuova disciplina va soprattutto individuata, e non tratta da quest’ultima norma: da utilizzare semmai per completarne la ricostruzione e consentirne l’estensione anche alle espropriazioni soggette al testo unico; II) la riacquistata totale autonomia della aree prive delle “possibilità legali di edificazione”, dopo la declaratoria di illegittimità del 4° co... _OMISSIS_ ...art. 5 bis: che si traduce nella riproposizione e definitiva riaffermazione con piena dignità della relativa categoria, quale unico termine alternativo del sistema binario di classificazione , con un ruolo di centralità assoluta ed indiscutibile nella nuova disciplina stabilita dal 3° comma dell’art. 5 bis, (ed oggi dal combinato disposto degli art. 32 e 37, 3° e 4° comma del T.U.), con riguardo al criterio di determinazione dell’indennità. Il quale anche nell’argomentare della Corte è perciò considerato non come terza via idonea a superare, solo per alcune tipologie di aree, la bipartizione introdotta da Corte Costit. 5/1980 e formalmente legalizzata dal 4° comma dell’art. 5 bis, ma in un’ottica unitaria rivolta alla categoria intera, quale nuovo sistema di calcolo avente la medesima latitudine applicativa attribuita a quella contrapposta delle “aree edificabili” dalla sentenza 348/2007, nonché dall’art. 2 ... _OMISSIS_ ...egge 244/2007; III) l’inconciliabilità del criterio “agricolo medio” con l’art. 42, 3° comma Costit. è dipesa non solo dalla riconsiderazione della sua astrattezza dopo le precedenti opposte valutazioni della Corte, ma anche dal sopravvenire di una fonte interposta, per effetto della legge 3/2001 che ha modificato l’art. 117 Costit., rendendo incostituzionali le norme di legge in contrasto con gli obblighi internazionali – nel caso costituiti dal Protocollo addizionale alla Convenzione europea, come interpretato dalla Corte Edu; il quale, se da un lato, ha mantenuto a ciascuno Stato ampia discrezionalità nella scelta delle politiche, nonché degli strumenti di suddivisione e ripartizione dei suoi beni, dall’altro ha imposto una regola insuperabile per compensare la massima ingerenza delle pubbliche amministrazioni nel diritto dei proprietari al rispetto di quelli propri: che cioè “nelle espropriazioni isolate” pur ... _OMISSIS_ ...bblica utilità, quali che siano natura, vocazione o destinazione del terreno, soltanto una riparazione integrale può essere considerata in rapporto ragionevole con il bene.

Ciò significando che il punto di riferimento indefettibile per determinarne l'indennità di espropriazione debba essere necessariamente il suo valore di mercato (o venale), poiché esso solo tiene in considerazione tutte le qualità che incidono sulla sua potenziale utilizzazione economica; IV)il rinvio del giudice delle leggi, nella parte conclusiva della motivazione, ad una “interpretazione costituzionalmente orientata” affidata ai giudici ordinari, del 1° comma dell’art. 40 TU per renderlo indenne dal sospetto di illegittimità costituzionale, e quindi il suo “salvataggio condizionato”, comportano che qualsiasi criterio sostitutivo del VAM, per acquisire tale carattere debba essere letto in modo da risultare, pur esso, conforme e perfettamente sovrapponi... _OMISSIS_ ...onata regola della Convenzione: perciò abbandonando i tradizionali parametri incentrati su possibilità -effettive o virtuali- di sfruttamenti solo agricoli, o extra agricoli, o intermedi e relative presunzioni, ormai inattuali, e privilegiando canoni ermeneutici aderenti al nuovo quadro normativo delineato dalla sentenza proprio per adeguare l’indennità di espropriazione anche dei terreni inedificabili -qualunque ne siano tipologia, subcategoria o destinazione urbanistica- ai precetti degli art. 42 e 117 Costit.



ASPETTATIVE EDIFICATORIE: INDIFFERENZA DELLA CEDU

Il dato evidenziato disvela definitivamente l’inconsistenza dell'equazione valore del fondo=suscettività edificatoria, riproposta da quanti -delusi dalla precedente sentenza 348/2007, priva di spunti utili al riguardo- hanno intravisto la possibilità di ravvisare tra le righe della decisione del 2011, un ritorno anche per via indiretta alla nozione del... _OMISSIS_ ...à di fatto, naturalmente intesa nella concezione peculiare degli anni 60’, di semplice presenza nella zona delle principali opere di urbanizzazione primaria, o di vicinanza a terreni edificabili (o edificati): considerate sinonimo di edificabilità reale in contrapposizione a quella di edificabilità legale relegata, invece ai soli terreni gravati da alcune tipologie di limitazioni legali (Cap. 10).

Tale equazione sarebbe stata riportata in auge dalla giurisprudenza della CEDU, richiamata dalla sentenza 181, da leggere nel senso che la Convenzione avrebbe decretato l’incostituzionalità di qualsiasi criterio diverso, costringendo a reinterpretare la prima proposizione dell’art. 32 del T.U. (e l’art. 39 della legge 2359 del 1865) “l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene….alla data dell'emanazione del decreto di esproprio” : come se il suo prezzo di mercato per risultare co... _OMISSIS_ ...sto dell’art. 117 Costit. dovesse essere determinato sempre in base al criterio della stima comprensoriale o a meccanismi affini che ne ricavino comunque una vocazione edificatoria anche solo potenziale o futura, al limite da trarre attraverso sofisticati espedienti perequativi, da quella delle zone prossime.

Già per il totale disinteresse della CEDU, del resto sistematicamente dichiarato dalla propria giurisprudenza, per i sistemi di classificazione delle aree adottati dalla nostra legislazione, la decisione non pone alcuna questione (anzi, espressamente esclusa) di ripristino della inesistente categoria di aree in possesso di vocazione edificatoria, ma prive dell’edificabilità legale, dato che i suoli esaminati e soggetti alla declaratoria erano e restano privi di tale “possibilità”; non modifica affatto l’interpretazione del 3° comma dell’art. 5 bis o dell’art. 37 del T.U. neppure menzionata dalla Corte.
... _OMISSIS_ ...en che mai incide sul contenuto dell’art. 39 della legge fondamentale, stravolgendolo unitamente a quello della prima proposizione dell’art. 32 del T.U. (“l’indennità è determinata sulla base delle caratteristiche del bene…”) nel senso auspicato dagli studiosi, di cui si è detto avanti, ma non ricavabile né dalla lettera, né dalla ratio di dette disposizioni: che il riferimento alle caratteristiche ed al prezzo di mercato del terreno ne comporti sempre e comunque l’apprezzamento al lume di una pur ipotetica e virtuale suscettività edificatoria. Il quale è invece escluso proprio dalla giurisprudenza della Consulta, per cui ogni bene deve essere valutato “in base alle caratteristiche essenziali…fatte palesi dalla potenziale utilizzazione economica secondo legge”.

D’altra parte, la sentenza 181, dopo aver soppresso l’intero impianto VAM, ha creato in sostituzione, la nuova regola genera... _OMISSIS_ ... quella applicata dopo la sentenza 348 ai terreni edificabili, per la quale anche per quelli non edificabili, l’indennità non può che recepire la valutazione assunta dal mercato in una libera contrattazione, che ne consente peraltro la personalizzazione al mutare delle condizioni –luce, aria, ubicazione, urbanizzazione, ecc. poste in evidenza dalla stessa Corte Costituzionale.

Per cui, proprio questo impianto normativo consente di superare pure la questione se, possa risultare valorizzata dalla sentenza, ai fini della determinazione della indennità di espropriazione, anche la cd. vocazione o suscettività edificatoria delle aree ubicate in prossimità dei centri abitati e quindi pur esse beneficiarie delle opere e dei relativi servizi oltreché dell’aspettativa che in un futuro più o meno lontano possano ricevere anch’esse dal P.R.G. destinazione edificabile: una volta che queste qualità vengono percepite positivamente dal mercato... _OMISSIS_ ...re sotto il profilo della consistenza economica, la distinzione fra suoli legalmente edificabili e suoli che non lo sono, perciò incidendo sulla determinazione dell’indennità di espropriazione non più rapportabile a quella peculiare di quest’ultima categoria.

Ciò in quanto tener conto dell’indiscutibile apprezzamento economico del mercato per le aree periurbane non ancora legalmente fabbricabili, non significa annoverarle a tutti gli effetti fra quelle classificate tali, né superare la bipartizione recepita (per ultimo) dal T.U. non certamente in funzione della maggiore o minore appetibilità commerciale di un fondo: al punto da attribuire a queste ultime un valore fabbricativo che urbanisticamente non posseggono.

Significa invece non aver compreso la profonda innovazione apportata dalla sentenza 181 (e dalla Convenzione europea), che hanno arrestato lo svilimento indennitario dell’intera categoria-aree non edificabili... _OMISSIS_ ...offocamento di ogni plusvalore derivante da potenzialità di sfruttamento diverse da quelle agricole; e ne hanno disposto finalmente la (ri)valutazione in relazione alle caratteristiche essenziali ed oggettive di ciascuna: ciò comportando che in nessun caso è più ammissibile esimersi dalla individuazione del suo reale valore, né determinare un indennizzo non equivalente “nelle espropriazioni isolate” alla sua riparazione integrale. E perciò recependo qualsiasi fattore idoneo ad incidere effettivamente sul maggiore o minore apprezzamento del mercato, ivi compresa l’aspettativa di una futura utilizzazione edilizia (che non comporta affatto equiparazione alle aree dotate dallo strumento urbanistico di un vero e proprio indice edificatorio).Ma non soltanto, perché alla stessa oggi si affianca -tendendo anzi a prevalere- la consapevolezza che anche il valore delle aree edificabili risulterebbe compromesso ove non vi siano spazi limitrofi atti a garantire... _OMISSIS_ ...o della qualità della vita, permettendo le funzioni ricreative e socializzanti che integrano e arricchiscono la funzione residenziale; e che perciò contribuiscono per tale sola ragione ad elevare il valore commerciale di dette aree inedificabili.



INCOSTITUZIONALITÀ DELLE VALUTAZIONI “AGRICOLE”.

L’assenza di nuove indicazioni legislative ha indotto i nostalgici, assai più numerosi, del ruolo tradizionale dei fondi agricoli ad una interpretazione di segno opposto, della sentenza: la quale eliminando i VAM, vi avrebbe sostituito quale regola generale di stima la disposizione del 1° comma dell’art. 40 -del valore agricolo di mercato- appositamente “salvato” per i terreni coltivati, e quindi sostanzialmente per quelli agricoli. E questo non deve tuttavia concepirsi in contrapposizione con il criterio del valore venale, posto che esso rappresenta di regola, proprio il valore di mercato dei te... _OMISSIS_ ...bili quando la loro disciplina urbanistica non consenta forme di utilizzazione non edificatoria economicamente più redditizie di quella agricola, ovvero anche quando pur consentendole, esse, di per sé o nelle circostanze concrete inerenti al fondo, risultino economicamente non significative o recessive rispetto allo sfruttamento agricolo; che rispecchia proprio quello attuale e non già potenzialità diverse ...