uo;intera analisi degli indici di edificabilità è stata condotta sino a qui secondo l’impostazione classica, che esprime gli indici in termini di rapporto tra una superficie ed un volume (mq/mc).
Sennonché, appare opportuno dar conto della recente prassi, adottata da diversi pianificatori e talvolta anche dal legislatore [1], di esprimere gli indici di edificabilità in termini puramente areali (mq/mq) mediante il rapporto tra la superficie di calpestio e superficie fondiaria.
Una tecnica di questo tipo sembra incontrare il favore della dottrina [2], per il fatto che rende la densità edilizia indifferente all’altezza dei singoli piani.
Ed invero, se per un fondo di 1000 mq viene ad esempio fissato un indice di edificabilità di 0,1 mq/mq, esso è rispettato tanto dall’immobile avente base di 100 mq e altezza di 3 m, com’è normale per gli immobili abitativi, quanto dall’immobile avente identica...
_OMISSIS_ ...a di 10 m, che è caratteristico di immobili di altra tipologia. Poiché peraltro l’incremento dell’altezza non incide sul carico urbanistico di zona, espungere l’altezza dalla densità edilizia - per riportarla agli standard che le sono più congeniali - appare un merito tecnico delle regolamentazioni più recenti.
Quest’impostazione può essere condivisa, ma non va sopravvalutata: il fatto che talvolta gli indici siano espressi in termini puramente areali, infatti, non sembra permettere di prescindere totalmente dalla formulazione classica, che vede negli indici di edificabilità un rapporto tra volumi e superfici.
Da un lato, infatti, anche se la prassi è sempre più diffusa, rimane il fatto che la colonna portante della densità edilizia italiana - il d.m. 1444/1968 - presta ancora adesione alla formulazione classica, la quale seguita dunque a costituire la pietra di paragone anche per gli strumenti urbanistici più recent...
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D’altra parte, la formulazione tradizionale è più complessa di quella puramente areale, che non prevede alcun riferimento diretto ai volumi: essendo allora noto che dove sta il più sta anche il meno, ma che non vale il contrario, va da sé che le considerazioni svolte in relazione agli indici classici si possono applicare anche agli indici puramente areali, ma non vale il contrario.
Per queste ragioni, si è ritenuto opportuno condurre l’analisi secondo la struttura tradizionale, rinviando fino ad ora il dovuto tributo alla forma più recente degli indici di edificabilità: una forma che però, ad onor del vero, merita almeno un cenno conclusivo, quantomeno perché effettivamente più avanzata dal punto di vista tecnico e sempre più diffusa dal punto di vista statistico.