VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA
L’individuazione degli indici di edificabilità, intesa come calcolo della volumetria di ciascun intervento assentibile, dipende dalle caratteristiche della zona sulla quale insiste la superficie da considerare. Per le zone già urbanizzate, la superficie che viene in rilievo è quella del “lotto” e l’indice di edificabilità è denominato “fondiario”; per le altre, invece, si ha riguardo all’intera zona territoriale omogenea, per cui si parla di indice "territoriale".
L’indice fondiario, diversamente da quello territoriale, ha finalità principalmente urbanistico-architettoniche, in quanto incidendo su aree più ampie imprime i caratteri edilizi all’intervento. Ad un’elevata densità, dunque, corrisponderà un’edilizia “intensiva”, appunto; mentre se essa diminuisce, di...
_OMISSIS_ ...a dimensione dei fabbricati ed aumenteranno gli spazi liberi.
Nel caso di trasformazione, mediante ristrutturazione urbanistica, della destinazione d’uso degli edifici realizzandi, da produttiva/commerciale a residenziale, viene in rilievo un’ipotesi di nuova costruzione. In tali frangenti appare ragionevole applicare l’indice fondiario stabilito per quella zona, non tenendo conto del recupero di un volume riferito alla destinazione preesistente e ormai dismessa, attesa anche la diversa incidenza che ciò determinerebbe sulla dotazione degli standard di zona, andando a provocare un indebito aumento del carico urbanistico. Ciò sulla base del corretto presupposto per cui l’utilizzo di una volumetria precedentemente assentita postula che non vi sia stata alcuna trasformazione della precedente destinazione d’uso.
In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densit...
_OMISSIS_ ...vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando lo ius aedificandi era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massimo consentito su di essa. Ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.
La superficie fondiaria è identificabile nella superficie del lotto edificabile al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Non si può sostenere che la decurtazione delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione dalla superficie del lotto edificabile, ai fini del computo della volumetria, debba operare solo nel caso in cu...
_OMISSIS_ ...nate ad opere di urbanizzazione siano individuate dal piano urbanistico generale.
Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ipotesi, per la valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zona dovuto alla densità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.
In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell’ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interes...
_OMISSIS_ ...ante de qua.
Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche pertinenze e volumi aventi finalità igienico-sanitaria.
Lo strumento urbanistico comunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.
L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo ovviamente il rispetto di tutte le altre norme tecniche.
Difettando un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree d...
_OMISSIS_ ...dards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l’indice di fabbricabilità fondiaria non all’intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l’insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento urbanistico generale.
Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va computata tenendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti della più varia natura ma idonei, in ogni caso, ad incidere sull’edificabilità.
La densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa.
L'indice di ...
_OMISSIS_ ...ia (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione.
In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l’indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all’intero lotto, ma alla parte di questo ottenuta dopo aver detratto dall’intero la parte da destinare a standards.
Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di cui al DM 144468 ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la costruzione ed aventi la medesima destinazione urbanistica.
VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ TERRITORIALE
Gli indici di fabbricabilità “territoriale”, a differenza deg...
_OMISSIS_ ...inati fondiari, non incidono sulla capacità di un singolo fondo di sostenere più o meno volumetria edificabile, quanto piuttosto regolano (mediamente) quella di una più vasta area di sostenere una maggiore o minore “densità territoriale”, fattore, questo, da non confondere con la possibilità di edificare una minore o maggiore volumetria su un determinato lotto.
In assenza di pianificazione attuativa, ovvero di alternativa analisi di contesto, gli indici edificatori da rispettare non possono che essere quelli territoriali.
Si sottolinea la distinzione tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc., e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, ch...
_OMISSIS_ ...volume massimo edificabile sulla stessa, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.
L'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune, in difetto di un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, facendo riferimento all’indice di fabbricabilità territoriale, commisurato alle dimensioni e caratteristiche della maglia valutata “al lordo” di quelle sue parti che, mediante gli strumenti urbanistici di secondo grado, sarebbero state in effetti escluse dalla edificazione.
In Lombardia il Comune non può prevedere limiti di edificabilità superiori a quelli contenuti nell’art. 59 L.R. 12/05, ma può stabilire limiti inferiori.
Le costruzioni preesistenti al 1942, erette senza il titolo abilitativo successivamente prescritto, concorrono se...
_OMISSIS_ ...rmare la densità territoriale omogenea di zona ed il carico di edificazione che può gravare sulla stessa zona.
La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, con la conseguenza che il relativo indice è rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica sia alla concreta esistenza di costruzioni, a prescindere dal fatto che per esse sussista o meno il titolo edilizio.
Qualsiasi costruzione, anche se eretta senza il prescritto titolo abilitativo, concorre al computo complessivo della densità territoriale.
VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> FRAZIONAMENTO
L’Amministrazione comunale, all’atto del rilascio del titolo edilizio per una nuova costruzione, deve indagare se il fondo che si va a impegnare provenga dal frazionamento di un lot...
_OMISSIS_ ...ppartenente a un unico proprietario o comunque dall’alienazione di una sua parte, e, in tal caso, se il relativo potenziale edificatorio, da determinare in base all’indice di densità edilizia vigente al momento del rilascio del nuovo titolo edilizio, sia stato o meno sfruttato, in tutto o in parte, da un’esistente costruzione insistente sul lotto originario medesimo. Ciò non significa però che l’Amministrazione debba tenere conto indistintamente di tutti gli edifici già esistenti nella zona in cui s’inscrive il lotto interessato dal progettato intervento, bensì unicamente di quelli rispetto ai quali, indipendentemente da frazionamenti e alienazioni nel frattempo eventualmente intervenuti, sussista o sia sussistito nel passato un vincolo pertinenziale a carico del lotto di progetto.
La costruzione eseguita su un’area che venga poi frazionata in più particelle catastali, continua ad assorbire (o a “satura...
_OMISSIS_ ...ialità edificatoria anche delle particelle successivamente “staccate”. Del resto, se così non fosse sarebbe agevole aggirare la normativa sugli indici di edificabilità, volta proprio a limitare la potenzialità edificatoria delle aree: sarebbe sufficiente costruire su una parte marginale di ogni area, e poi procedere al frazionamento della stessa e chiedere una nuova concessione per edificare sulla porzione rimasta libera dall’ingombro volumetrico realizzato dalla costruzione, e poi procedere ad ulteriori frazionamenti in modo da edificare ogni volta sui relitti di area via via rimasti sgombri
La costruzione eseguita su un lotto di terreno, in origine appartenente ad un unico proprietario, il quale abbia poi frazionato il lotto dividendolo in varie particelle catastali, sterilizza, in concreto e stabilmente, lo ius edificandi su tutte le particelle.
Rispetto all’atto di divisione ed al conseguente frazionamento ...
_OMISSIS_ ...la unitarietà del lotto originario che ha saturato l’indice di copertura, appare del tutto irrilevante la presenza di un muro che separa il giardino dalla restante parte del terreno su cui insiste il fabbricato già esistente, né eventuali contrasti tra i certificati di destinazione urbanistica rilasciati dal comune possono mutare la consistenza della originaria particella, evincibile dal frazionamento e dall’atto di divisione, su cui il predetto indice è stato calcolato.
Laddove non sia realizzata tutta la volumetria disponibile sul lotto edificabile, la quota di volumetria realizzabile sui fondi risultanti dal frazionamento di quello originario, in mancanza di atti di asservimento, è proporzionale al rapporto fra la superficie di detto lotto e quella del fondo originario.
Quando un’area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile nell’intera area permane i...
_OMISSIS_ ...é, qualora siano già state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto d...