Indici di densità edilizia territoriale e fondiaria nel calcolo della volumetria massima assentibile

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ FONDIARIA

L’individuazione degli indici di edificabilità, intesa come calcolo della volumetria di ciascun intervento assentibile, dipende dalle caratteristiche della zona sulla quale insiste la superficie da considerare. Per le zone già urbanizzate, la superficie che viene in rilievo è quella del “lotto” e l’indice di edificabilità è denominato “fondiario”; per le altre, invece, si ha riguardo all’intera zona territoriale omogenea, per cui si parla di indice "territoriale".

L’indice fondiario, diversamente da quello territoriale, ha finalità principalmente urbanistico-architettoniche, in quanto incidendo ... _OMISSIS_ ...ie imprime i caratteri edilizi all’intervento. Ad un’elevata densità, dunque, corrisponderà un’edilizia “intensiva”, appunto; mentre se essa diminuisce, diminuirà anche la dimensione dei fabbricati ed aumenteranno gli spazi liberi.

Nel caso di trasformazione, mediante ristrutturazione urbanistica, della destinazione d’uso degli edifici realizzandi, da produttiva/commerciale a residenziale, viene in rilievo un’ipotesi di nuova costruzione. In tali frangenti appare ragionevole applicare l’indice fondiario stabilito per quella zona, non tenendo conto del recupero di un volume riferito alla destinazione preesistente e ormai dismessa, attesa anche la diversa incidenza che ciò determinerebbe sulla dotazione degli stand... _OMISSIS_ ...dando a provocare un indebito aumento del carico urbanistico. Ciò sulla base del corretto presupposto per cui l’utilizzo di una volumetria precedentemente assentita postula che non vi sia stata alcuna trasformazione della precedente destinazione d’uso.

In sede di determinazione della volumetria assentibile su una determinata area secondo l'indice di densità fondiaria in vigore, è computabile anche la costruzione realizzata prima della legge 17 agosto 1942, n. 1150, quando lo ius aedificandi era considerato pura estrinsecazione del diritto di proprietà, trattandosi di circostanza ininfluente in sede di commisurazione della volumetria assentibile in base alla densità fondiaria, cioè a quella riferita alla singola area e che individua il volume massim... _OMISSIS_ ... di essa. Ciò comporta la necessità di tener conto del dato reale costituito dagli immobili che su detta area si trovano e delle relazioni che intrattengono con l'ambiente circostante.

La superficie fondiaria è identificabile nella superficie del lotto edificabile al netto delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Non si può sostenere che la decurtazione delle superfici destinate ad opere di urbanizzazione dalla superficie del lotto edificabile, ai fini del computo della volumetria, debba operare solo nel caso in cui le aree destinate ad opere di urbanizzazione siano individuate dal piano urbanistico generale.

Il criterio della "densità fondiaria" può costituire punto di riferimento, in ... _OMISSIS_ ... valutazione del danno richiesto, ma mai giustificazione per giungere all'affermazione della sua esclusione. In altre parole l'eventuale degrado di una zona dovuto alla densità fondiaria non può di per sé escludere del tutto il diritto del proprietario a richiedere i danni (idoneamente valutati e non elisi da condono) per il maggior carico urbanistico subito a carico della sua proprietà per effetto dell'abusivo aumento della volumetria dell'immobile del proprietario confinante.

In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell’ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interes... _OMISSIS_ ...ante de qua.

Gli indici di fabbricabilità che prescindono dalla natura e destinazione dei manufatti riguardano anche pertinenze e volumi aventi finalità igienico-sanitaria.

Lo strumento urbanistico comunale non può consentire cubatura aggiuntiva rispetto a quella consentita dal piano urbanistico sovraordinato.

L'edificabilità non è intrinseca al fondo, ma è una qualità ulteriore che viene attribuita allo stesso dalle norme dettate, in sede di governo del territorio, sulla base di un rapporto, variabile da zona a zona, ma rigido, tra superficie e cubatura, sicché solo se il fabbricato realizzato in una determinata area non ha esaurito la cubatura realizzabile può ancora procedersi al rilascio di permessi di costruire, fatto salvo o... _OMISSIS_ ...spetto di tutte le altre norme tecniche.

Difettando un piano attuativo che regoli in concreto, mediante cessioni e/o espropriazioni, il rapporto tra edificazione e aree destinate a standards, l'euritmia dello sviluppo urbanistico può essere perseguita dal Comune applicando l’indice di fabbricabilità fondiaria non all’intero lotto ma alla parte di questo ottenuta dopo averne detratto la quota a standards, così assicurando l’insediamento nella maglia di un numero di abitanti pari a quello previsto dallo strumento urbanistico generale.

Ai fini del calcolo della densità fondiaria la volumetria massima assentibile va computata tenendo conto del dato reale, ossia della condizione in cui versano gli immobili preesistenti e dell... _OMISSIS_ ... intrattengono con l’ambiente circostante, in virtù del complesso di effetti riconducibili ad atti di soggetti pubblici e privati, nonché a fatti della più varia natura ma idonei, in ogni caso, ad incidere sull’edificabilità.

La densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa.

L'indice di densità fondiaria (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

In un lotto di grandi dimensioni, privo dello strumento urbanistico attuativo ma in presenza di una situazione edilizia che lo rende superfluo, è legittimo stabilire che l’indice di fabbricabilità fondiaria sia applicato non all’intero lotto, ma al... _OMISSIS_ ...sto ottenuta dopo aver detratto dall’intero la parte da destinare a standards.

Il calcolo del limite massimo di densità fondiaria di cui al DM 144468 ha come base soltanto le aree di proprietà, potendosi conteggiare anche quelle contigue, purché appartenenti al proprietario del lotto dove si ergerà la costruzione ed aventi la medesima destinazione urbanistica.

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> DENSITÀ TERRITORIALE

Gli indici di fabbricabilità “territoriale”, a differenza degli altri, denominati fondiari, non incidono sulla capacità di un singolo fondo di sostenere più o meno volumetria edificabile, quanto piuttosto regolano (mediamente) quella di una più vasta area di so... _OMISSIS_ ...giore o minore “densità territoriale”, fattore, questo, da non confondere con la possibilità di edificare una minore o maggiore volumetria su un determinato lotto.

In assenza di pianificazione attuativa, ovvero di alternativa analisi di contesto, gli indici edificatori da rispettare...


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