Densità edilizia: l'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> DENSITÀ EDILIZIA --> ASSERVIMENTO

L’istituto dell’asservimento cd. tecnico, che si è configurato in seguito all’entrata in vigore del D.M. n. 1444/1968, con il quale sono stati introdotti nell’ordinamento, in attuazione dei precetti recati dall’art. 17 della legge n. 765/1967, limiti inderogabili di densità edilizia non è configurabile in assenza di limiti di volumetria. Pertanto, per l’attività di costruzione avvenuta prima dell’introduzione di limiti di volumetria, ossia di indici di densità edificatoria è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio d... _OMISSIS_ ...tengono con l’ambiente circostante.

Ai fini del calcolo della volumetria disponibile su un lotto già parzialmente edificato non occorre aver riguardo esclusivamente agli atti formali di asservimento, ma occorre considerare tutte le costruzioni che comunque insistono sull'area. Infatti, nei casi in cui la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il vincolo dell’area discende ope legis dalla sua utilizzazione, senza necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo, trascrizione, ecc.). La necessità di un atto negoziale sussiste quando il proprietario di un terreno intenda asservirlo a favore di altro proprietario finitimo, il quale voglia realizzare una volumetria maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, ma non qua... _OMISSIS_ ... delle altre particelle o degli altri terreni: egli in tal caso non dovrà porre in essere alcun atto negoziale di diritto privato, poiché si verifica il fenomeno denominato concentrazione di volumetria.

L'asservimento della volumetria da un lotto ad un altro, finalizzato a lucrare maggiore capacità edificatoria, è consentito solo con riferimento ad aree omogenee, oltre che contigue, ossia collocate in rapporto di effettiva e significativa vicinanza, ossia con riferimento ad aree aventi la medesima destinazione urbanistica, posto che, diversamente, verrebbero ad alterarsi le caratteristiche tipologiche di zona tutelate dalle norme urbanistiche e potrebbe determinarsi, nella zona in cui viene aggiunta cubatura, un superamento della densità edilizia massima consentita dalla pia... _OMISSIS_ ...amente ai fini del calcolo della volumetria assentibile su uno solo di essi è pacificamente riconosciuta dall'ordinamento, anche a prescindere dalla relativa inclusione negli atti di pianificazione.

Il presupposto logico e giuridico per operare un asservimento dev’essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia (per come configurato negli atti pianificatori), della materiale collocazione dei fabbricati, assumendo, per il rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria, esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l’ubicazione degli edifici all’interno del comparto, con conse... _OMISSIS_ ...tà tra i fondi asserviti, determinando una situazione di "affollamento edilizio" nelle zone in cui sono ubicati i fondi cessionari ed un'assoluta carenza in quelle in cui sono situati i terreni cedenti con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti edilizi tanto più pregiudizievole quanto più sia estesa la "zona" urbanistica, non consente di escludere la illegalità dell'operazione effettuata.

L'asservimento consiste in una fattispecie negoziale atipica avente effetti obbligatori in base ai quali un’area viene destinata a servire al computo dell’edificabilità di altro fondo, realizzando una specie particolare di relazione pertinenziale nella quale viene posta durevolmente a... _OMISSIS_ ...in un’altra particella che, ai fini pubblicistici, deve essere espressa e manifestata al Comune, che per questo verso ne costituisce il naturale destinatario.

L'asservimento volumetrico di un lotto ad un altro presuppone la stipula di un vero e proprio atto negoziale tra i rispettivi proprietari, con l’individuazione del fondo gravato e di quello beneficiario e la specificazione della misura della volumetria ceduta dal lotto asservito.

La L.R. Puglia n. 56 del 1980, art. 51 (Standards urbanistici), che prevede limitazioni alla possibilità di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi, in quanto confina l'applicabilità dell'istituto alle sole costruzioni funzionali alla destinazione ... _OMISSIS_ ... di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi in quanto confinava la applicabilità dell'istituto in questione alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, era destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.

L’istituto dell’asservimento in senso tecnico si è configurato in seguito all’entrata in vigore del d.m. n. 1444/1968, con il quale sono stati introdotti nell’ordinamento, in attuazione dei precetti recati dall’art. 17 l. n. 765/1967 (introduttivo dell’art. 41-quinquies l. n. 1150/1942), limiti inderogabili di densità edilizia.

In caso di edificio preesistente realizzato in epoca anteriore ... _OMISSIS_ ... a ciascuna zona omogenea) e fondiaria (riferito al singolo lotto) –, in assenza di limiti di volumetria non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato, in termini di complementarietà funzionale, dovendosi in tal caso aver riguardo al dato reale costituito dagli immobili preesistenti su detta area e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante.

Qualora la normativa urbanistica imponga limiti di volumetria, il relativo vincolo sull’area discende ope legis, senza necessità di strumenti negoziali privatistici (atto d’obbligo, t... _OMISSIS_ ...maggiore di quella che il suo solo terreno gli consentirebbe, oppure quando siffatto asservimento sia, per così dire, reciproco, nel senso che i proprietari di più terreni li asservino unitariamente alla realizzazione di un unico progetto.

Dal provvedimento edilizio abilitativo, il cui rilascio attualizza le potenzialità edificatorie di un lotto, determinandone la cubatura assentibile in relazione ai limiti imposti dalla normativa urbanistica, sorge un vincolo di asservimento per cui, una volta esaurite le predette potenzialità, le restanti parti del lotto sono sottoposte ad un regime di inedificabilità che discende ope legis dall’intervenuta utilizzazione del lotto medesimo.

Per potersi parlare di asservimento, devono sussistere queste due condiz... _OMISSIS_ ...tastale e/o tavolare (frazionamenti, piani particellari, accatastamenti, escorporazioni, ecc.);(ii) deve esistere una norma di piano disciplinante la densità edilizia, oppure, in sua assenza, deve essere altrimenti individuato un vincolo di asservimento pertinenziale di un’area rispetto alla costruzione a suo tempo realizzata.

Lo strumento urbanistico, nel disporre le future conformazioni del territorio, considera le sole "aree libere", tali dovendosi ritenere quelle "disponibili" al momento della pianificazione, e ancor più precisamente quelle che non risultano già edificate (in quanto costituenti aree di sedime di fabbricati o utilizzate per opere di urbanizzazione), ovvero quelle che, nel rispetto degli standard urbanistici, risultano comunque gi... _OMISSIS_ ...azioni alla possibilità di procedere all'istituto dell'asservimento ai fini della sommatoria della cubatura edificabile di fondi diversi, in quanto confina la applicabilità dell'istituto in questione alle sole costruzioni funzionali alla destinazione agricola del fondo cessionario, è destinata a valere sino alla entrata in vigore dei piani territoriali.

Va pacificamente considerata ammissibile la possibilità di asservire la potenzialità edificatoria di un fondo a favore di un fondo diverso, al fine di incrementare la volumetria realizzabile su quest’ultimo.

L’asservimento di un’area ad una costruzione, dà luogo ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente, indipendentemente da quando esso si è verificato, a nulla valendo che la cubat... _OMISSIS_ ...stesso opera, sia venuto meno per decadenza.

L'asservimento di un fondo, ai fini della sua edificabilità, costituisce una qualità oggettiva dello stesso, che continua a seguirlo anche nei successivi trasferimenti o frazionamenti a qualsiasi titolo posti in essere in epoca successiva, indipendentemente dalle vicende riguardanti il titolo a cui accede, posto che il vincolo dal medesimo creato per sua natura permane sul fondo “servente”, (nel senso che per il calcolo della sua edificabilità vanno computati i volumi comunque esistenti) a tempo indeterminato.

Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia stato già oggetto di uno o più interventi edilizi rileva la situazione di fatto, apprezzata con riguardo al lotto originario. Con la conseguenza che è... _OMISSIS_ ...egis dalla sua utilizzazione, senza la necessità di apposito strumento negoziale.

L’asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria è essenzialmente uno stato di fatto obiettivo, che prescinde da specifici atti formali e dalle relative trascrizioni, impone un vincolo di inedificabilità sull’area di carattere permanente per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determini l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico e rimane insensibile alle successive vicende dell’area come il frazionamento.

L’asservimento è un istituto che viene preso in considerazione in sede di rilascio della concessione edilizia, non in sede di pianificazione: l'asservimento di un te... _OMISSIS_ ...mico ed evolutivo, potendo mutare nel tempo anche l'indice di densità edilizia.

L'asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro. Scopo dell’atto di asservimento è quello di incrementare la cubatura disponibile su un fondo, sfruttando quella concessa (e non utilizzata) ad altro fondo della medesima area, il quale viene, conseguentemente, assoggettato a vincolo di inedificabilità.

L'atto di asservimento dei suoli comporta la cessione di cubatura tra fondi contigui ed è funzionale ad accrescere la potenzialità edilizia di un'area per mezzo dell'utilizzo della cubatura realizzabile in una particella contigua e del conseguente computo anc... _OMISSIS_ ...rmanere anche in caso di alienazione del fondo asservito, discende dalla natura oggettiva del vincolo.

Il concetto di asservimento urbanistico per esaurimento della capacità edificatoria opera obiettivamente ed è opponibile anche al terzo acquirente pur in assenza di trascrizione del vincolo nei registri immobiliari; esso consegue di diritto per il solo effetto del rilascio di legittime concessioni edilizie che determina l'esaurimento della capacità edificatoria stabilita dallo strumento urbanistico; si tratta di un asservimento giuridico oggettivo tipico del regime conformativo dei suoli, sicché la mancata indicazione di tale effetto nella concessione edilizia o della relativa trascrizione della stessa come di un atto di cessione (pur aventi la valenza giuridica di determin... _OMISSIS_ ... di cessione.

L’asservimento di superficie riguardante la realizzazione di una sola costruzione (nella specie, effettuato in sede di voltura di una concessione edilizia) non implica la cessione di ogni futura possibile cubatura inerente al terreno: l'eventuale volumetria sopravvenuta, pertanto, non può che spettare al titolare di quella superficie.

In ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area asservita o accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto.

... _OMISSIS_ ...in cui viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro.

L'asservimento della volumetria realizzabile su un lotto in favore di un altro, per consentire in quest'ultimo una maggiore edificabilità, è consentita solo per lotti aventi la medesima destinazione urbanistica, in quanto l'opposta soluzione comporterebbe un'evidente alterazione delle norme urbanistiche che mirano a realizzare determinate caratteristiche tipologiche della zona.

Poiché l’asservimento realizza una specie particolare di relazione pertinenziale, nella quale viene posta durevolmente a servizio di un fondo la qualità edificatoria di un altro, tale tecnica trova la propria peculiare ragion d’essere e si è sviluppata dopo l’introduzione di lim... _OMISSIS_ ...ione di cubatura) va sussunto nello schema del contratto atipico con effetti obbligatori che, senza oneri di forma pubblica o di trascrizione, è finalizzato al trasferimento di volumetria e che si perfeziona soltanto con il rilascio del necessario titolo abilitativo edilizio da parte del Comune.

L’asservimento di un terreno, in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo, costituisce una fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori, che dà vita ad un rapporto pertinenziale di natura permanente, indipendentemente dal momento in cui è stato posto in essere.

Mediante la trascrizione dell’atto di asservimento di un terreno, si definisce una qualità oggettiva del suolo interessato; esso com... _OMISSIS_ ...ndirizzata fondamentalmente ad accrescere la potenzialità edilizia di un’area tramite l’utilizzo della cubatura di un’altra particella.

In difetto di una prova rigorosa del vincolo di asservimento, da fornire dalla parte che ne invoca gli effetti a sé favorevoli, deve escludersi l’esistenza di siffatto vincolo.

L’asservimento volumetrico di un lotto ad un altro presuppone la stipula di un vero e proprio atto negoziale tra i rispettivi proprietari, con l’individuazione del fondo gravato e di quello beneficiario e la specificazione della misura della volumetria ceduta dal lotto asservito, versandosi a fronte di fattispecie negoziale complessa, avente ad oggetto la costituzione di un diritto reale limitato tra le parti e il tra... _OMISSIS_ ...ri senza alcuna ulteriore specificazione non basta a costituire un vincolo di asservimento volumetrico tra due lotti.

L'istituto dell'asservimento o meglio come definito anche in sede normativa (cfr. D.L. n. 70 del 2011, art. 5, comma 1...