INDICI DENSIT

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Densità edilizia: asservimento e cessione di cubatura

Il ius aedificandi inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra cui quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità, con la conseguenza che esso è conformato anche da tali indici, che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge e che qualsiasi costruzione impegna la superficie che è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata

Indice di fabbricabilità fondiario e indice di fabbricabilità territoriale

Poiché la dottrina urbanistica distingue tra l'indice di fabbricabilità propriamente detto o indice di fabbricabilità fondiario e l'indice di fabbricabilità territoriale, dove la superficie di riferimento non è il lotto edificabile, ma un intero comparto da urbanizzare e comprensivo quindi anche della superficie che verrebbe occupata da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade per superficie territoriale, occorre per valutare il fondo fare riferimento al lotto edificabile espropriato.

Indici di densità edilizia territoriale e fondiaria nel calcolo della volumetria massima assentibile

Si distingue tra indice di densità territoriale, riferibile a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione, che definendo il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona stessa è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, e indice di densità fondiaria riferibile alla singola area, che definendone il volume massimo edificabile, implica che il relativo indice sia rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione.

L'indice fondiario virtuale negli ambiti di trasformazione

Prima ancora che sul piano applicativo, la perequazione soffre gravissime incertezze sul piano terminologico. La dottrina che si è occupata dell’argomento ha sempre avuto cura di precisare che non esiste un unico modello perequativo, dovendosi piuttosto parlare, al plurale, di modelli perequativi. Tali modelli sono accomunati tutti dalla medesima origine, trovando storicamente i propri natali nella volontà di superare l'istituto per sua stessa natura diseguagliante dello zoning razionalista

Storia normativa della densità edilizia

L’esigenza di regolare la densità degli edifici non è coeva all’ordinamento urbanistico italiano. Nella versione originaria della legge 1150/1942, infatti, l’istituto non era oggetto di alcuna esplicita regolamentazione. Di conseguenza, la disciplina della densità edilizia era rimessa all’autonomia dei vari pianificatori .

Zonizzazione ed indici di edificabilità

Cominciando dalle zone identificate sulla base di criteri funzionali vengono anzitutto in rilievo le zone D, che comprendono principalmente le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, ma anche le parti destinate ad altri insediamenti produttivi assimilabili a quelli industriali cioè agli impianti produttivi in senso economico.

Interventi e indici nelle zone di completamento

Se la zona è già edificata, ma non presenta le caratteristiche di centro storico come sopra definite, si tratterà di zona B. A questo proposito, però, il Ministro dei lavori pubblici ha giustamente avvertito l’esigenza di chiarire cosa si debba intendere per zona edificata.

Gli indici di edificabilità nelle zone di espansione (zone C)

In primo luogo, tali zone devono essere «destinate a nuovi complessi insediativi» cioè deve trattarsi di parti del territorio comunale nelle quali il pianificatore intende aumentare la densità edilizia rispetto alla situazione esistente .

La densità edilizia nella legislazione regionale

poco dopo l’entrata in vigore della legge ponte e l’adozione del d.m. 1444/1968 sono state finalmente istituite le Regioni ordinarie e ad esse sono state devolute le funzioni legislative in materia urbanistica, coerentemente con il testo originario dell’art. 117 Cost. e con quello entrato in vigore nel 2001.Le Regioni ordinarie, quelle a statuto speciale e le Province autonome hanno fatto uso costante di questa potestà legislativa, dotandosi sempre di una legge urbanistica propria.

Gli indici di edificabilità nello strumento urbanistico generale

Questa delicata operazione si conclude con l’attribuzione di un valore numerico preciso agli indici di edificabilità, che deve essere compreso negli intervalli concessi dal legislatore nazionale e da quello regionale.

I limiti di impugnazione degli indici di edificabilità illegittimi

qualora il pianificatore adotti prescrizioni illegittime che vadano a ledere specifici soggetti - ipotesi per vero assolutamente eccezionale - il termine per costoro non decorre prima della piena conoscenza della specifica previsione che si assume invalida

Indici di edificabilità e varianti urbanistiche

gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi[3]. Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale[4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione[5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata[6].

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