Indice di fabbricabilità fondiario e indice di fabbricabilità territoriale

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> INDICI

Nella determinazione dell'indennità di espropriazione di un fondo edificabile in base al piano regolatore l'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo ... _OMISSIS_ ...calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

L'indice massimo di fabbricabilità fondiaria si limita ad individuare la sede di distribuzione delle strutture pubbliche realizzande; ai fini indennitari rileva piuttosto l'indice di fabbricabilità territoriale, che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una ZTO, al lordo degli spazi pubblici.

Considerato che la dottrina urbanistica tradizionalmente distingue tra l'indice di fabbricabilità propriamente detto o indice di fabbricabilità fo... _OMISSIS_ ...ice di fabbricabilità territoriale, dove la superficie di riferimento non è il lotto edificabile, ma un intero comparto da urbanizzare e comprensivo quindi anche della superficie che verrebbe occupata da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade per superficie territoriale, occorre per la valutazione del fondo fare riferimento al lotto edificabile espropriato.

La previsione dell'indice di fabbricabilità fondiaria, che individua la sede di distribuzione delle strutture pubbliche realizzande, non è rilevante laddove sia assente l'indice di fabbricabilità territoriale, che è quello che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea ed è definito al lordo degli spazi pubblici.

Allorquand... _OMISSIS_ ...ale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione (c.d. metodo analitico-ricostruttivo) deve essere recepito non l'indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

La densità fondiaria di un'area è utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice vale ad individuare l'effettiva superficie suscettibile di edificazione; laddove una zona edificabile omogenea deve necessariamente comprendere in base alle disposizioni stabilite dal D.M. 2 aprile 1968, artt. 3 e segg. spazi pubblici nonché aree aventi le destinazioni previste da questa norma... _OMISSIS_ ...artisce per categoria e ne fissa quantità e proporzioni; di modo che il complessivo carico di edificazione che può gravare sull'intera superficie della zona deve tener conto necessariamente di essi ed è espresso da un indice di densità (c.d. territoriale) che comprendendo anche gli spazi assegnabili ai ricordati standards e le decurtazioni da ciascuno di essi imposte, ne definisce l'effettivo valore in comune commercio.

L'edificabilità del fondo agli effetti dell'indennità di esproprio va commisurata ad indici medi di fabbricabilità riferiti o riferibili all'intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o comunque non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a crit... _OMISSIS_ ... basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodo analitico ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edificazione privata, e che invece, postulando l'esercizio concreto dello jus aedificandi che l'area sia urbanizzata e che si tenga conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l'area sia eventualmente destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie.

L'edificabilità ai fini indennitari non può essere vanificata dalla utilizzabilità non strettamente residenziale, così d... _OMISSIS_ ... minore fabbricabilità che il fondo venga a godere o subire per effetto delle disposizioni di piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero servizi ed infrastrutture, di guisa che tutti terreni espropriati in uno stesso ambito zonale debbono venire a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, ovvero dietro l'applicazione di un indice di fabbricabilità territoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi, o comunque non suscettibili di edificazione per il privato.

Un piano urbanistico attuativo non può derogare gli indici di edificabilità abitativa previsti nel piano... _OMISSIS_ ...rovinciale e nel piano regolatore generale.

L’indice di fabbricabilità territoriale si applica esclusivamente nel calcolo dei volumi, complessivamente realizzabili in una ben definita zona urbanistica, in sede di attuazione dello strumento urbanistico, laddove per il calcolo del volume, assentibile in relazione ad un ben individuato e specifico intervento edilizio, occorre rifarsi necessariamente all'indice di fabbricabilità fondiaria.

I due indici di fabbricabilità, territoriale e fondiario, previsti dall'ordinamento hanno funzioni diverse, sicché la densità territoriale rileva ai fini della redazione degli strumenti urbanistici e non anche per la utilizzazione edificatoria delle singole aree, che risulta vincolata al rispetto dell’... _OMISSIS_ ...o ad esse relativo.

L'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

Il metodo analitico ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve necessariamente basarsi non sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale.

Tutti i terreni espropriati in ambito P.E.E.P. o P.I.P. percepiscono la stessa inde... _OMISSIS_ ...a su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità (territoriale) che sia frutto del rapporto fra spazi destinati agli insediamenti residenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato, mentre l'indice fondiario trova piena applicazione o...


...continua.  Qui sono visibili 8000 su 14164 caratteri complessivi dell'articolo.

Il presente articolo è un'aggregazione di sintesi giurisprudenziali estrapolate da un nostro codice o repertorio. Il cliente può acquistare - quando superiore a una certa lunghezza - il semplice articolo così come appare in questa pagina, senza gli omissis e senza la limitazione quantitativa. Tuttavia, nel caso occorrano informazioni più complete, si invita ad acquistare il codice o repertorio, dove le sintesi qui visibili sono associate agli estremi e agli estratti originali delle sentenze a cui si riferiscono (vedasi il sampler del prodotto).

Acquista per soli 2,00 € l'articolo, che ti verrà inviato via mail e che potrai scaricarti dalla tua area privata nella sua interezza e senza omissis.

Acquista articolo