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I vincoli di inedificabilità in area destinata ad opere di interesse pubblico/collettivo (zona F)


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titolo:VINCOLI URBANISTICI
anno:2017
pagine: 3658 in formato A4, equivalenti a 6219 pagine in formato libro
formato: pdf  
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> EDIFICABILITÀ --> ZTO --> ZONA F

Nella zona F1 sono consentite costruzioni turistiche private solo in base a piano particolareggiato o a convenzione di lottizzazione.

E' erroneo ritenere che le zone F non costituiscono un corpo autonomo e separato rispetto alle zone edificabili, ma ne sono parte essenziale e necessaria per i noti rapporti tra di esse istituiti dal D.M. n. 1444 del 1968. E' questa la nota teoria del comparto ripetutamente smentita dalla giurisprudenza di legittimità nonché dall'art. 37 del DPR 327/2001, che invece incentrano le possibilità legali di edificazione esclusivamente sulla destinazione legale della zona omogenea; per cui quella F destinata a standard e non all'edificabilità privata è espressamente definita inedificabile dal medesimo art. 37, comma 4.

Va esclusa l'edificabilità legale del fondo ricadente in zona F (area destinata ad opere di interesse pubblico/collettivo), destinazione che preclude, in base alla normativa urbanistica 1942 e succ., ai proprietari di terreni ubicati in detta zona di realizzare manufatti di edilizia privata

L'inserimento dei suoli nella cosiddetta zona F (aree... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ad opere di interesse collettivo), di uno strumento urbanistico (piano di fabbricazione o piano regolatore generale), è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi.

L'inserimento dei suoli nella c.d. zona F (aree destinate ad opere di interesse collettivo) di uno strumento urbanistico è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi; in via di eccezione, i suoli medesimi possono avere natura edificabile qualora sia accertato il carattere localizzativo (pre-espropriativo) della relativa destinazione urbanistica, sicché il suolo va valutato alla stregua della zona all'interno della quale l'opera pubblica da realizzare garantisce la prestazione del servizio pubblico.

Le parti di territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale, come tali ricadenti in zona "F", devono considerarsi di regola sottoposte ad un vincolo di valenza conformativa tale da determinarne la tendenziale inedificabilità. Si perviene per tale via ad un'assimilazione delle zone "F" alle zone agricole (zone "E"), con conseguente esclus... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...possibilità legali di edificazione. Tale conclusione trova giustificazione: 1) per un verso sul rilievo che della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, il comma 3, assoggetta al medesimo regime indennitario, le aree "non edificabili" nel loro complesso; 2) per altro verso sul rilievo che entrambe le tipologie urbanistiche sono espressione del potere di conformazione della proprietà privata mediante la zonizzazione che la legge urbanistica attribuisce ai piani regolatori generali.

La zona F, rappresenta un'entità urbanistica autonoma e concepita al pari delle altre zone omogenee previste dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 2, nelle quali è ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione; essendo concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, viabilità e parcheggi, attrezzature e impianti di interesse generale), si traduce in un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che sono, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (cfr. art. 37, comma 4 ult. previs. T.U.). Con la conseguenza che l'area in essa ricadente va qualificat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...edificabile.

La destinazione a zona F non è idonea a conferire carattere edificatorio al suolo, che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria (rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale").

La privatizzabilità dell'intervento in zona F non può essere assunto a criterio ai fini del riconoscimento dell'edificabilità del terreno che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria (rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art. 2, include, appunto, fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale"); dovendo aggiungersi che detta argomentazione - la destinazione pubblica può essere realizzata anche da privati sia pur avvalendosi di strumenti di convenzionamento con l'ente pubblico - è utilizzata dalla giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. 179/1999 e segg.) e da quella amministrativa non certamente per modificare la destinazione inedificabile attribuita dallo strumento urbanistico generale, ma al solo fine di escludere la necessità dell'espropriazione e sottrar... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ivo vincolo alla decadenza (quinquennale) .

L'ubicazione dell'area in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), è previsione sufficiente a rendere il terreno inedificabile.

Ai fini dell'edificabilità di terreno ubicato in zona F avente destinazioni meramente pubblicistiche indicate nelle NTA (edifici pubblici, chiese ecc.), non può rilevare la circostanza che dette opere possano (in base alle NTA) essere attuate da privati direttamente ovvero tramite strumenti di convenzionamento, in quanto la stessa vale soltanto secondo giurisprudenza, ad escludere che il vincolo rientri nella dicotomia vincoli conformativi-espropriativi, e sia quindi soggetto a decadenza; ma non anche a trasformare il progetto pubblico in edilizia privata ed a renderlo soggetto alle semplici autorizzazioni di cui anche al T.U. n. 327 del 2001, art. 37, comma 4.

La destinazione di alcune aree ad usi collettivi solo se concepita all'interno di una determinata zona omogenea edificabile (zone A-D D.M. 2 aprile 1968) diviene espressione della funzionalizzazione localizzativa nell'ambito della stessa, del minimo di dotazioni a verde, servizi, attrezzature e parcheggi, prescritte dal menz... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... 2 aprile 1968, art. 4 e può incidere sull'accertamento del valore di un fondo incluso nell'ambito di essa; laddove del tutto diversa è la sottrazione all'edificabilità operata in via generale mediante la tipizzazione a "zona F-sottozona F1 per attrezzature urbano territoriali" in base a criteri generali ed astratti, che caratterizzano tutti i suoli ricompresi nella zona indipendentemente dal loro regime di appartenenza, giacché in tali casi è configurabile un vincolo conformativo, che incide sul valore del bene agli effetti indennitari.

Il simbolo F che risulta nel PRG contraddistinguere la zona territoriale omogenea in cui il fondo espropriato è sito, individua (D.M. n. 1444 del 1968, art. 2) aree destinate ad opere di interesse collettivo, come tali inedificabili.

Il simbolo F che risulta nel PRG contraddistinguere la zona territoriale omogenea in cui il fondo espropriato è sito, individua (D.M. n. 1444 del 1968, art. 2) aree destinate ad opere di interesse collettivo, come tali inedificabili.

Correttamente il valore del fondo è determinato considerandone la non edificabilità, per essere il terreno inserito in zona F e per essere quindi tale vincolo d'inedi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...grave;, derivante dalla zonizzazione del territorio e non dalla localizzazione dell'opera pubblica, di natura conformativa.

L'inclusione del terreno, secondo lo strumento urbanistico vigente, in zona F3 destinata ad attrezzature di interesse generale, ne comporta la legale qualifica d'inedificabilità; non è consentito sul tema, il ricorso a criteri di effettualità.

Le Zone territoriali omogenee F, ricomprendendo le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale (D.M. 2 aprile 1968, n, 1444, art. 2), escludono le possibilità legali di edificazione, non potendo deporre in senso contrario nemmeno l'eventualità che dette attrezzature possano realizzarsi direttamente dalla PA o attraverso strumenti di convenzionamento.

Le Zone territoriali omogenee F, ricomprendendo "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale" (D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 2), escludono possibilità legali di edificazione, non potendo deporre in senso contrario nemmeno l'eventualità che dette attrezzature possano realizzarsi direttamente dalla PA o attraverso strumenti di convenzionamento.

La destinazione attribuita al te... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... strumento urbanistico in zona F (sottozona F 1, aree destinate agli impianti pubblici ed attrezzature civili gestiti da Enti Pubblici), è inequivocamente d'indole conformativa e comporta l'inedificabilità legale del terreno oggetto di occupazione e successiva espropriazione, indipendentemente dal successivo vincolo espropriativo.

Il suolo destinato secondo il Piano regolatore generale a zona F, sottozona F2, "area destinata alle attrezzature pubbliche urbane e comprensoriali" non può essere definito – ai fini della determinazione del suo valore - come suscettibile di edificazione, nel senso di una sua utilizzabilità per fini di edilizia residenziale privata.

L'accertamento dell'inserimento del terreno in zona F è sufficiente, attesa la destinazione pubblicistica della zona, ad escluderne in radice il requisito della edificabilità legale, che non può essere attribuito né per l'eventuale qualificazione dei terreno come idoneo a realizzare la dotazione di standard necessari per la zona omogenea nella quale lo stesso si inserisce, né tanto meno per il suo inserimento in una zona urbanizzata (c.d., edificabilità di fatto) o comunque nel maggiore e virtuale comparto o comprens... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
L'inclusione di un area in zona F2 (parco pubblico attrezzato urbano e territoriale) non esclude, di per sé, l'edificabilità. Essa imprime – come ogni cosiddetta "zonizzazione", una vocazione, che troverà la sua esplicazione concreta con gli strumenti attuativi che seguiranno. Tale destinazione costituisce vincolo solo nel senso nel quale lo costituiscono tutte le zonizzazioni, condizionando cioè lo jus aedificandi in modo soltanto generale, preordinandone cioè (in attesa delle scelte attuative che lo condizioneranno nello specifico), la possibile esplicazione a quella finalità di zona.

Quello che pacificamente si realizza, a carico del privato, con l'apposizione del vincolo di zonizzazione (nel caso di specie), per attrezzature e servizi urbani F3, è l'impossibilità di dare al suolo in questione una destinazione edificatoria.

L'edificabilità legale non si esaurisce in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo riconducigli alla nozione tecnica di edificazione. Pertanto anche i suoli classificati dagli strumenti urbanistici in zona F (comprendente, secondo la previsione del D.M. 2 aprile 1968, art. 7, le parti del territo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...te ad attrezzature ed impianti di interesse generale), pur non risultando normalmente edificabili, possono essere considerati tali qualora via sia consentita la costruzione di parcheggi o di strutture anche ad iniziativa privata o pubblico-privata.

La destinazione di alcune aree ad usi collettivi può essere concepita in due diversi modi; rispetto alla funzionalizzazione localizzativa all'interno di una zona edificabile ben determinata, diversa è la sottrazione all'edificabilità operata in via generale dallo strumento urbanistico in base a criterio generali e astratti, che caratterizzano tutti i suoli ricompresi nella zona indipendentemente dal loro regime di appartenenza, giacché in tali casi è configurabile un vincolo conformativo, che incide sul valore del bene agli effetti indennitari. Tali ampie zone, contraddistinte come F dal D.M. del 1968, rappresentano entità urbanistiche concepite al pari delle altre zone omogenee previste dall'art. 2, nelle quali è ripartito il territorio comunale nella sua integrale estensione.

Ferma la natura edificabile nella destinazione delle aree ad edilizia residenziale, industriale e commerciale fruibile da soggetti privati, l'inserimento di un'area in zona F da par... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trumento urbanistico di secondo livello è atto di esercizio della zonizzazione del territorio e determina che i suoli inclusi vengano ad assumere carattere non edificabile, posto che la previsione di limitati interventi consentiti all'iniziativa privata - vincolati ad utilizzazione strumentale a quella pubblica (edilizia scolastica - religiosa - culturale - sportiva - amministrativa) - non è idonea a mutare di segno la natura della previsione.

Vero è che l'edificabilità non si esaurisce in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, e anche i suoli classificati dagli strumenti urbanistici nella zona comprendente, secondo la previsione del D.M. 2 aprile 1968, art. 7, le parti destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale; ma ciò è possibile solo in via eccezionale, essendo essi di norma non edificabili, non tollerando tale vincolo realizzazioni ad iniziativa privata, neppure attraverso apposite convenzioni.

La natura, in linea di principio, non edificabile dei suoli inseriti nella zona F presuppone che il vincolo non tolleri realizzazioni costruttive ad iniziativa privata, non potendosi escludere la ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tà del suolo nei casi in cui il vincolo posto dalla classificazione introduca una destinazione che sia realizzabile anche a mezzo di iniziativa privata o promiscua.

La valutazione di edificabilità o meno dell'area va effettuata tenendo conto anche delle varianti apportate in sede di "zonizzazione" del territorio che assicurano ai vincoli di piano un carattere conformativo che dipende dai requisiti oggettivi, di natura e struttura, dei vincoli stessi, incidendo su una generalità di beni e nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni ricadono (nel caso di specie zona F8).

Le destinazioni a zona F contrapposte direttamente dal D.M. 2 aprile 1968, art. 2 alle zone edificatorie A-D, vincolano irreversibilmente tutte le aree comprese nella zona omogenea ad un uso pubblicistico e non residenziale, precludendo il rilascio di atti, comunque denominati, abilitativi della realizzazione di edifici o manufatti di natura privata e perciò comportando che per esse "non sussistono le possibilità legali di edificazione" (art. 37, comma 3).

L'inserimento dei suoli nella cosiddetta zona F (aree destinate a opere di ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ollettivo), di uno strumento urbanistico (piano di fabbricazione o piano regolatore generale), è inquadrabile in linea di principio nella zonizzazione del territorio e dunque determina il carattere non edificabile dei suoli stessi.

L'inserimento dell'area in zona F da parte di uno strumento urbanistico di secondo livello da un canto è inquadrabile in atto di esercizio della zonizzazione del territorio e dall'altro canto, e correlativamente, determina che i suoli inclusi vengano ad assumere carattere non edificabile, senza che la previsione di limitati interventi consentiti all'iniziativa privata - vincolati ad utilizzazione strumentale a quella pubblica - sia idonea a mutare di segno la natura della previsione.

L'area sita in Zona F e quindi destinata ad attrezzature e servizi pubblici, ovvero a verde è da ritenersi inedificabile, dovendosi le opere previste in tale zona realizzare di regola dalla amministrazione e non essendo in essa consentita l'edificazione a iniziativa privata.

I suoli inseriti nella zona F, comprendente secondo le previsioni del DM 2 aprile 1968 (art. 2) "le parti del territorio destinato ad attrezzature ed impianti di interesse generale", debbono considerarsi in linea di principio ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...li e di conseguenza indennizzabili al loro valore agricolo.

Si ammette in via di eccezione che anche la zona F possa considerarsi edificabile; a tal fine è necessario che la zona non sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico. In particolare si richiede che le infrastrutture realizzabili ad opera dei privati o ad iniziativa promiscua (pubblico - privato), non abbiano carattere di precarietà e non siano vincolate ad un uso esclusivamente pubblicistico.

La destinazione a servizio pubblico deve essere tale da rendere concretamente fruibile gli spazi a ciò destinati, trattandosi di un vincolo che impone una connotazione particolare degli spazi, tale da garantirne la pubblica naturale e agevole fruibilità.

La vocazione inequivocabilmente edificatoria della zona destinata ad insediamenti militari non può essere vanificata dall'assenza di specifici parametri urbanistici: è dunque legittima la sua assimilazione alla zona residenziale di completamento, in mancanza di parametri specifici.

Si può ritenere, in via generale, che le destinazioni relativamente alle zone F, possano essere anche interpretate, se non accompagnate da alcuna altra specificazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one, nel più generale senso dell'assentibilità di interventi tanto pubblici quanto privati, con l'unico limite della destinazione di quanto realizzato ad un uso "collettivo"; ciò in quanto il D.M. 2.4.1968 n. 1444, con la lettera F, afferma che debbono essere indicate "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale".

I suoli inseriti nella zona F, comprendente, secondo la previsione del D.M. 2 aprile 1968, (art. 2) "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale", sono normalmente da considerare non edificabili e, di conseguenza, indennizzabili in relazione al loro valore agricolo.

In via eccezionale, anche la zona F, qualora sia consentita la costruzione di parcheggi ed infrastrutture, può considerarsi edificabile; a tal fine è necessario che la zona non sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, non precluso all'iniziativa privata.

Ove il vincolo posto dalla classificazione urbanistica (zona F) effettivamente introduca una destinazione realizzabile anche ad iniziativa privata o promiscua (pubblico - privata), è postulabile l'edificabilità del suolo,... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ione più ampia, non limitata cioè all'edificazione residenziale abitativa, purché non si tratti di manufatti precari, quali chioschi ed attrezzature per giochi.

Edificabile è il terreno ubicato in zona F, sia pure a soli fini di impiantistica sportiva e strutture complementari, incidendo semmai tale tipologia di edificabilità sul valore venale.

Va considerato edificatorio il suolo ricadente in zona F destinato a servizi ed attrezzature realizzate e gestite da enti pubblici, operatori privati, previa convenzione con il comune o concessionari di pubblici servizi, come attrezzature amministrative, religiose, culturali ed assistenziali, commerciali, direzionali, professionali ed artigianali non produttive, parcheggi integrati; interventi praticabili anche da privati secondo in preciso indice di utilizzazione fondiaria.



 
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