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Rispetto delle distanze legali per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche


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titolo:LE STRADE
anno:2017
pagine: 2523 in formato A4, equivalenti a 4289 pagine in formato libro
formato: pdf  
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> FASCE DI RISPETTO E DISTANZE LEGALI --> DISTANZE --> VIE PUBBLICHE

Nel caso di azione proposta non per rivendicare la proprietà dell'area, ma il rispetto delle distanze legali tra costruzioni, sono i resistenti che debbono provare la natura pubblica della piazza o delle vie a confine delle quali sorgono le costruzioni che si pretendono esonerate dal rispetto delle distanze legali ex art. 879 c.c., comma 2.

L'eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni di cui al comma secondo dell'art. 879 c.c.. opera esclusivamente per quelle che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche, secondo lo stretto significato che, nell'ordinamento, ha la nozione di questa categoria di beni, esclusivamente riferibile alle vie o piazze appartenenti ad un ente territoriale autarchico e, perciò, demaniali e soggette a regime demaniale, ovvero realizzate su terreni gravati da "servitù pubbliche di passaggio", parimenti soggette al regime della demanialità.

La mera previsione della destinazione di un terreno privato a strada pubblica, o anche la destinazione di fatto ad uso pubblico di tale terreno, senza la esecuzione di opere (pub... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...irreversibile trasformazione e la conseguente appropriazione cosiddetta acquisitiva dell'immobile da parte della P.A., non producono di per sé una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati e non basta, pertanto, ad esimere il proprietario confinante dal rispetto delle distanze legali, perché l'eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni di cui all'art. 879 c.c., comma 2, opera esclusivamente per quelle che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche.

L'art. 879 c.c., comma 2, stabilisce che le norme relative alle distanze non si applicano alle costruzioni erette a confine con le piazze e le vie pubbliche, dovendosi in tal caso osservare le leggi e i regolamenti specificamente dettati.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali, previsto dall'art. 879 c.c., comma 2, per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va certamente riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini della ricorrenza di detto esonero, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...agrave;.

Un immobile può dirsi prospiciente la via pubblica laddove si affacci, guardi e prospetti sulla stessa senza alcuna barriera materiale interposta che escluda o limiti tutte o alcune di tali attività, sì da consentire al proprietario di guardare ed affacciarsi comodamente sulla strada e di vederla senza usare strumenti artificiali ed in tutte le direzioni che la linea d'orizzonte consente.

In presenza di pareti finestrate poste a confine con la via pubblica non è mai ammissibile la deroga prevista dall'art. 879 comma 2 c.c. per le distanze tra edifici.

L'esonero dal divieto di aprire vedute a distanza inferiore a quella legale, previsto dall'art 905 c.c., u.c., trova fondamento nella circostanza che la strada pubblica si definisce uno spazio dal quale chiunque può spingere liberamente lo sguardo sui fondi adiacenti; pertanto, in tal caso viene meno la stessa ragione giustificatrice delle norme che prescrivono le distanze legali per l'apertura delle vedute dalle costruzioni ovvero la esigenza di tutelare la riservatezza del vicino, essendo già possibile l'inspectio e la prospectio a un numero indeterminato di persone.

La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ro dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905 c.c., comma 3, esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

L'esclusione dell'applicazione delle norme sulle distanze alle costruzioni "in confine con le piazze e le vie pubbliche" di cui all'art. 879 c.c., comma 2, comporta l'applicazione delle disposizioni di legge e regolamentari, come il codice della strada ed il relativo regolamento di esecuzione, le quali non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà (che costit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tio delle norme sulle distanze tra fabbricati), ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'articolo 879, comma secondo, cod. civ. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

L'art 9.2 D.M. n. 1444 del 1968 stabilisce la distanza tra gli edifici classificati per zona di appartenenza, prevedendo, al suo interno, una deroga solo in caso di edifici "tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli", mentre alcuna disciplina particolare è dettata per il caso di edifici separati da strada pubblica pedonale. In tal caso, pertanto, si deve ritenere applicabile la normativa di cui all'art. 879 comma II codice civile, che parlando genericamente di pubblica via prevede l'applicabilità della norma anche alle strade... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br />
L'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art 905 cod. civ. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato.

Le norme che prescrivono determinate distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi non possono trovare applicazione, per la espressa previsione dell'art. 905, terzo comma, c.c., quando tra i due fondi vicini vi sia una via pubblica; gli stessi principi valgono anche quando la strada non separa i due fondi, non essendo necessario che i due fondi si fronteggino essendo sufficiente che essi siano confinanti con la via pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'art. 905 c.c., u.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi e non può, quindi, interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli artt. 871 ed 872 cod. civ., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lo "ius aedificandi", o anche delle norme in materia di distanze tra pareti finestrate di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, laddove sia consentito l'affaccio.

Al fabbricato che si trova lungo la strada comunale e confina con una piazza destinata al pubblico passeggio, senza altre costruzioni a distanza di rispetto, non può che applicarsi, in assenza di prescrizioni comunali, il comma 2 dell'art. 879 c.c., secondo cui "alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano".

Il comma 2 dell'art. 879 c.c. (secondo il qual... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...truzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano") ha portata generale ed esclude (in assenza di normative locali) che il fabbricato confinante con sole strade e piazze possa violare le distanze dai confini.

In difetto dell'allegazione di una prova sufficiente atta a dimostrare, in modo univoco, la natura privata della stradella frapposta tra i due fabbricati, si deve ritenere operante la presunzione di demanialità sancita dalla L. n. 2248 del 1865, art. 22, all. F, con la derivante applicabilità, in tema di distanze, del disposto generale dell'art. 879 c.c., comma 2.

La presenza di uno strettissimo vicolo di soli mt. 1,5 soggetto al passaggio pubblico non fa venir meno la generale disciplina sulle luci e le vedute.

La mera previsione dell'apertura di una strada pubblica non è sufficiente a produrre una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati e ad esimere il proprietario dal rispetto delle distanze legali dovendo il regime derogatorio trovare giustificazione in un interesse pubblico prevalente, concreto e attuale e pertanto occorre la concreta destinazione de... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...trada pubblica.

La preesistenza della strada rispetto alla costruzione che si avvantaggia del regime derogatorio quanto alle altezze non risulta dalla normativa e non sarebbe neppure logica e coerente con la finalità pubblica, posto che, dovendosi procedere all'urbanizzazione di un territorio da edificare, non si vede per quale ragione si dovrebbero prendere in considerazione solo le strade pubbliche già esistenti.

Solo la concreta realizzazione della strada pubblica o, quanto meno l'inizio della sua realizzazione determinano la modifica del regime giuridico in tema di distanze sul territorio percorso dalla strada e pertanto non è sufficiente, per applicare il regime derogatorio quanto alle distanze, affermare che la strada non debba essere preesistente essendo invece necessario che la disciplina dell'attività urbanistico edilizia per la singola zona di intervento di cui al piano di attuazione, sia in concreto realizzata o in corso di realizzazione.

La legittimità dell'edificazione, con riferimento all'altezza e al rispetto delle distanze stabilite del piano di attuazione è condizionata all'accertamento che la strada pubblica prevista dal piano di attuazione sia già stata realizzata o s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di realizzazione al momento in cui il fabbricato è ultimato nelle sue componenti strutturali essenziali.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'art. 879 cod. civ., comma 2, per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada - rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata - attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Al fine di derogare all'obbligo del rispetto delle distanze legali, una via pubblica deve essere prevista dal P.R.G. già in sede di rilascio della concessione edilizia e non già costituita in sede di approvazione di un progetto edilizio.

A determinare l'inapplicabilità ex art. 879 c.c. delle prescrizioni sulle distanze tra fabbricati ai sensi dell'art. 879 c.c. non è sufficiente la materiale possibilità di accesso dalla rete viaria pubblica (connotato comune alle strade private) o un semplice assoggettamento di fatto al transito da parte della collettività, ma occorre la ri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a che l'area faccia parte del demanio stradale comunale o quanto meno, sia gravata da una servitù di uso pubblico.

L'onere della prova in ordine all'appartenenza al demanio stradale della via con cui confina la costruzione (o del suo assoggettamento a servitù pubblica di passaggio) grava sul convenuto.

Nelle zone sismiche la distanza legale degli intervalli di isolamento è diretta a tutelare l'integrità della proprietà edilizia contro il pericolo di crollo degli edifici vicini per effetto di movimenti tellurici e, non venendo meno tale pericolo per la presenza tra due edifici di una pubblica via, anche in tal caso deve riconoscersi al proprietario frontista il diritto di far valere dette distanze con l'azione di riduzione in pristino, essendo la normativa antisismica richiamata espressamente dall'art. 871 c.c., comma 2.



 
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