Ricerca del valore di mercato delle aree inedificabili a seguito della dichiarazione di incostituzionalità dei VAM

CRITERI DI VALUTAZIONE E LIMITI

Nella determinazione del valore commerciale delle aree edificabili, pur dopo il sopravvenire dell’art. 5 bis, non si sono riscontrate soverchie difficoltà, sia per l’ausilio prestato dall’edificabilità di fatto -quale complesso degli indici atti a definirlo nell’ambito dell’accertata edificabilità legale, sia per la presenza di sicuri metodi di stima comparativi o analitici, ovvero rivolti a ricavarne la redditività, o ancora misti; sia infine per la notevole casistica offerta per questa categoria di suoli da decenni di ricerche compiute da autorità amministrative, consulenti e pronunce giurisdizionali, rivolte ad identificarne il più probabile prezzo “in una libera contrattazione di compravendita”.
... _OMISSIS_ ...e dei VAM (pur se ai fini indennitari) non poteva non condizionare anche il mercato immobiliare che ha finito per ricorrere sempre più frequentemente alle stime tabellari elaborate dalle CP; quindi perché poco significativo è il supporto ricavabile dai metodi di valutazione più affidabili, in quanto quelli analitici, fondati sull’indice di fabbricabilità territoriale fornito per ciascuna zona edificabile dagli strumenti urbanistici, non sono praticamente utilizzabili, per terreni che non lo possiedono; mentre quelli comparativi, attesa la molteplicità ed atipicità delle destinazioni inedificatorie, hanno fornito modesti risultati per il difficile reperimento di terreni omogenei all'immobile da valutare e rappresentativi delle caratteristiche essenziali.

A ciò si aggiun... _OMISSIS_ ...estinatari dell’estensione anche a questa categoria di aree della stima prevista dall’art. 39 che si è di fatto tradotta in continui tentativi diretti a paralizzarne la corretta applicazione: da parte degli operatori favorevoli alle aspettative dei proprietari perché hanno preferito orientare la ricerca degli elementi di comparazione quasi esclusivamente verso le consuete medie di valori tratte da tutte le aree di comparti (per lo più istituiti con criteri soggettivi) prossimi, perciò comprendenti anche zone edificatorie. Ai quali si sono contrapposti le amministrazioni esproprianti e gli operatori alle stesse favorevoli, che hanno continuato ad applicare in ogni caso l’art. 40, 1° comma ed a calcolare -soprattutto per i terreni esterni ai centri urbani, il loro reale... _OMISSIS_ ...ità di espropriazione di detti suoli, tratti pur essi dall’applicazione del ricordato art. 39 Pisanelli, che qualche decennio addietro erano stati ceduti alle occupazioni illegittime ed in particolare a quella espropriativa o acquisitiva posta fuori legge dalla nota pronuncia 735/2017 della Corte Costituzionale: comportanti anzitutto la rigorosa osservanza dei confini -a monte ed a valle- considerati insuperabili nelle relative valutazioni. A) Il primo, dettato dal principio di legalità, è costituito dalla disciplina urbanistica del suolo indennizzabile, giacché le regole di mercato non possono travalicare la destinazione che al bene è imposta dalla razionale programmazione del territorio, anche in vista del raggiungimento dell'interesse pubblico alla conservazione di spazi a benefic... _OMISSIS_ ...mposizione di un vincolo conformativo, possono ricevere surrettizie valorizzazioni edificatorie attraverso la ricerca di possibili vocazioni, aspettative, potenzialità o suscettività edilizie: neppure ove l’ubicazione dell’area sia prossima ai centri abitati, oppure all’interno degli stessi e/o abbia destinazioni pertinenziali, accessorie o comunque strumentali rispetto ad edifici ovvero a terreni delle zone A-D, poiché la stima deve essere eseguita comunque nell’ambito del mercato dei suoli legalmente inedificabili; B) Tale riconosciuta inedificabilità "ex lege", e la conseguente esclusione della valutabilità del bene come edificatorio, non comportano, per converso, che i suoli che tale qualifica non posseggono debbano essere apprezzati in base alla loro ... _OMISSIS_ ...o;: dovendo a tutti i proprietari essere riconosciuto il pari diritto di conseguire una stima che tenga conto di qualsiasi legittima e legale possibilità di sfruttamento del fondo suscettibile di conferirgli un particolare e più elevato valore. Lo dimostra la fattispecie, esaminata dalla giurisprudenza, dei terreni agricoli in fregio alle strade di grande comunicazione, per tale ubicazione spesso gravati dal vincolo di rispetto, utilizzati come deposito ed esposizione di autovetture; che hanno raggiunto quotazioni spesso non attinte neppure dagli stessi suoli edificabili del comprensorio, e che sono indennizzati non più con VAM o VAE riferibili al valore agricolo di mercato, bensì in base all’intero valore dagli stessi raggiunto in comune commercio per effetto della desti... _OMISSIS_ ...uesta categoria, ha finito per coincidere con quello già determinato in caso di occupazione illegittima (acquisitiva); ed è dipeso caso per caso da una serie di fattori, alcuni dei quali comuni a commoditates ed amenitates individuate a proposito delle aree edificatorie, che di volta in volta ne hanno stabilito il valore apprezzato dal libero mercato, questa volta in base alla loro idoneità ad ospitare parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, campeggi, chioschi per la vendita di prodotti ecc.

E si è conseguito il medesimo risultato, già osservato nel settore delle aree edificatorie, che a località con valori modestissimi e non molto distanti da quelli fittizi considerati dai VAM, se ne sono contrapposte altre con prezzi di mercato particolarmente elevati e non di... _OMISSIS_ ...ovimenti nel mercato immobiliare, il nuovo criterio rischia di non apportare sostanziali benefici agli espropriati rispetto al pregresso sistema dei VAM (ma probabilmente neanche i terreni edificatori conseguirebbero valutazioni di rilievo), è pur vero che esso consente anche in queste fattispecie marginali, la “riparazione integrale….. in rapporto ragionevole con il bene” auspicata dalla CEDU; che naturalmente è destinata ad assumere ben altra consistenza tutte le volte in cui il proprietario, da un lato, e le indagini tecniche compiute dal giudice dall’altro, dimostrino invece che taluna di dette destinazioni è ben richiesta ed apprezzata dal mercato locale.

Tenendo conto di questi presupposti e nel contempo limiti, la sequenza delle sentenze 348 e... _OMISSIS_ ...pplicabili a qualsiasi tipologia di suoli inedificatori: I) così come per le aree fornite di possibilità legali di edificazione, in cui si è consolidata la regola che l’edificabilità effettiva va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una vasta forbice di situazioni quantitative intermedie, la stessa sentenza 181 ne ha invocato anche per quelle inedificabili gli elementi di valutazione considerati dal mercato immobiliare determinanti per definirne il maggiore o minore valore di scambio: desunti anzitutto dalle intrinseche caratteristiche o dal contesto spaziale in cui in concreto si pongono, quali quelle fisiche, morfologiche, economiche, di consistenza, accessibilità ed ubicazione nonché collocazione rispetto ad agglomerati urbani ed aree edificate.

... _OMISSIS_ ...fattori di natura urbanistica variabili da caso a caso; II) conseguentemente al proprietario espropriato deve essere consentito di dimostrare, avuto riguardo alle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini del fondo (esemplificativamente: presenza di una cava, o di una fonte d’acqua oligominerale, o termale; particolare amenità che lo renda atto ad ospitare un agriturismo, o un campo da golf, o un parcheggio privato, ovvero di incrementare, come pertinenza, il pregio di un edificio), che il valore agricolo sia mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata inedificabilità; III) nella medesima prospettiva, le autorità amministrative prima ed il giudice poi, sono tenuti ad accertare anche attraverso... _OMISSIS_ ...squo;effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità ulteriori di utilizzazioni pur diverse da quella edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.): sempreché assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

L'effetto di elevare il valore venale a parametro indennitario generale e funzionale alle sue potenzialità economiche deve, tuttavia, rispecchiare l’utilizzazione attuale e non anche una possibilità di sfruttamento futura o del tutto ipotetica, o addirittura una mera aspettativa (quale ad esempio, quella già esaminata che il terreno, per la sua vicinanza al centro abitato, possa un giorno acquisire destin... _OMISSIS_ ... sfocianti in quotazioni irreali. E, dall’altro si porrebbero in palese contrasto con il disposto dell’art. 32, 1° comma T.U., per cui rilevano esclusivamente “le caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio”.

Conclusivamente, il valore del fondo, ove se ne renda necessaria l’espropriazione, pur quando destinato ad utilizzazioni pubblicistiche, deve essere commisurato nei margini consentiti dalle scelte urbanistiche, individuando quella più proficua che avrebbe potuto avere in condizioni di ordinarietà: il che significa che periti, CP ed autorità giurisdizionali, nel rispetto della destinazione dei suoli configurata dagli strumenti territoriali, devono ricercarne, tenendo c... _OMISSIS_ ...proficua che il mercato del luogo gli riconosce, perché è quella in base alla quale eventuali acquirenti dello stesso ne avrebbero apprezzato il valore. Ed in tale ottica riacquista rinnovata valenza anche la considerazione del territorio rurale, tuttavia non più nella tradizionale ed esclusiva logica fondiaria, ma per i suoi caratteri di spazio frammentato e complesso sottoposto a dinamiche di trasformazione altrettanto complesse e contraddittorie; le quali ne rendono necessaria una ridefinizione idonea a restituire centralità nonché a riconoscere adeguato valore alla terra, perciò da apprezzare non soltanto nella visione della regolazione urbanistica del suo uso, bensì (ed altresì) come risorsa non rinnovabile e multifunzionale in grado di assicurare funzioni e servizi fond... _OMISSIS_ ...cale, protezione degli ecosistemi, e così via.



PREGI NATURALI E VINCOLI AMBIENTALI.

L'evoluzione del sistema indennitario, per la caratterizzazione che esso ha ricevuto dagli interventi della Corte costituzionale, dalle sollecitazioni provenienti dalla giurisprudenza della Corte Europea dei diritti dell'uomo, nonché dalla normativa della Convenzione europea non derogabile da quella nazionale, ha suggerito altresì al giudice di legittimità la rimeditazione di una serie di questioni valutative cui l’impianto dei VAM aveva in passato imposto una soluzione obbligata sfavorevole al proprietario espropriato, escludendone sempre la rilevanza nel calcolo automatico dell’indennizzo. Lo svincolo dalla rigidità delle formule medi... _OMISSIS_ ...li componenti idonee a conferirgli particolari condizioni di sicurezza, utilità e amenità.

La fattispecie di maggior rilievo è costituita dalle aree gravate da vincoli soprattutto paesaggistici ed ambientali apposti direttamente dalla normativa statale o regionale (c.d. limitazioni legali) ovvero dagli atti di programmazione o di pianificazione del territorio, specificamente esaminati nel Cap.10; le cui tipologie hanno conosciuto in questi ultimi decenni un aumento esponenziale. Basta considerarne al riguardo, le estensioni autorizzate dalla giurisprudenza costituzionale (Corte Costit. 11/2016; 12/2009; 378/2007) e da quella amministrativa secondo cui, ancorché la tutela paesaggistica apprestata dallo Stato costituisca un limite inderogabile, deve riconoscersi piena legittim... _OMISSIS_ ...iente in senso unitario”, riservato alla competenza ed alla tutela esclusiva dello Stato, possono coesistere altri beni giuridici aventi ad oggetto componenti o aspetti dello stesso, ma concernenti interessi diversi, giuridicamente tutelati dalle Regioni e dagli altri enti territoriali: perciò legittimati ad elevare il grado della tutela ambientale nell'esercizio di competenze, previste dalla Costituzione, che vengano a contatto con quella dell'ambiente, pacificamente qualificata “trasversale”.

E d’altra parte, dal disposto dell'art. 145, comma 3, del d.lgs. n. 42/2004, si è ricavato il principio, già delineato dal ricordato art. 1 legge 1187 del 1968, che gli strumenti urbanistici comunali non possono contemplare condizioni peggiorative rispetto alle... _OMISSIS_ ...ot;Coordinamento della pianificazione paesaggistica con altri strumenti di pianificazione", chiarisce espressamente che la sua finalità è quella di "salvaguardare" il paesaggio e/o l'ambiente "in attesa dell'adeguamento degli strumenti urbanistici" al piano paesistico. Ne costituiscono esempio i beni costituenti bellezze naturali, pur essi oggetto di distinte forme di tutela ambientale, anche in via cumulativa, a seconda del profilo considerato, in relazione ai quali il Comune conserva la titolarità, nella sua attività pianificatoria generale, della competenza ad introdurre vincoli o prescrizioni preordinati al soddisfacimento di interessi paesaggistici.

Orbene nella materia ablativa, a fronte dell’incremento di queste tipologie, la giurisprude... _OMISSIS_ ...opriazione, ovvero il carattere relativo del divieto di edificabilità connaturato al vincolo, onde non precludere il reperimento di possibilità legali (o di fatto) edificatorie nei terreni gravati. Per cui si era arrestata al superamento di questi tentativi, ed al solo risultato della riaffermazione della inedificabilità legale che ne impediva la valutazione in rapporto a una fabbricabilità di fatto; ma ne postulava quale ulteriore ineludibile conseguenza l’applicazione del 4° comma dell’art. 5 bis che rendeva irrilevante consistenza, ubicazione, nonché qualsiasi altro fattore estimatorio, che non fosse l’aggancio dell’indennizzo agli scaglioni tabellari delle aree agricole di cui agli art. 15 e 16 della legge 865/1971: perfino quando si fosse trattato di aree a... _OMISSIS_ ... alla loro effettiva valutazione, la conferma della legittimità e non indennizzabilità del vincolo statuita dalla Corte Edu (sent. 27 ottobre 1994, Katte Llitsche de la Grange c. Italia), che lo aveva ritenuto compatibile anche con l'art. 1 del Protocollo n. 1 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali. Per cui, quale che fosse la consistenza della vegetazione e la destinazione d’uso del suolo, a partire da pochi e radi arbusti fino a meritare l’attributo di bene naturalmente paesistico e/o a disvelare le qualità proprie delle bellezze naturali, come i boschi secolari concernenti le tenute di Capocotta e di Castelporziano specificamente esaminati dal giudice delle leggi (Corte Costit. 216/1990), la conclusione risultava sempre la medesima: e ci... _OMISSIS_ ...CRLF| La solo deroga a questo meccanismo era rappresentata da quelle espropriazioni speciali in cui il meccanismo estimatorio dell’indennità era ancorato al valore venale dell’immobile (sia pure quale criterio da medi...