CRITERI DI VALUTAZIONE E LIMITI
Nella determinazione del valore commerciale delle aree edificabili, pur dopo il sopravvenire dell’art. 5 bis, non si sono riscontrate soverchie difficoltà, sia per l’ausilio prestato dall’edificabilità di fatto -quale complesso degli indici atti a definirlo nell’ambito dell’accertata edificabilità legale, sia per la presenza di sicuri metodi di stima comparativi o analitici, ovvero rivolti a ricavarne la redditività, o ancora misti; sia infine per la notevole casistica offerta per questa categoria di suoli da decenni di ricerche compiute da autorità amministrative, consulenti e pronunce giurisdizionali, rivolte ad identificarne il più probabile prezzo “in una libera contrattazione di compravendita”.
Tutt’altra situazione ha caratterizzato la stima dei suoli inedificabili, a seguito della sentenza 181, anzitutto perché un periodo di quasi mezzo secolo di ininterro...
_OMISSIS_ ...e dei VAM (pur se ai fini indennitari) non poteva non condizionare anche il mercato immobiliare che ha finito per ricorrere sempre più frequentemente alle stime tabellari elaborate dalle CP; quindi perché poco significativo è il supporto ricavabile dai metodi di valutazione più affidabili, in quanto quelli analitici, fondati sull’indice di fabbricabilità territoriale fornito per ciascuna zona edificabile dagli strumenti urbanistici, non sono praticamente utilizzabili, per terreni che non lo possiedono; mentre quelli comparativi, attesa la molteplicità ed atipicità delle destinazioni inedificatorie, hanno fornito modesti risultati per il difficile reperimento di terreni omogenei all'immobile da valutare e rappresentativi delle caratteristiche essenziali.
A ciò si aggiungono le difficoltà di formazione di una casistica realmente indicativa non solo per il limitato periodo di tempo trascorso dalla declaratoria, ma anche per la resistenza opposta proprio...
_OMISSIS_ ...estinatari dell’estensione anche a questa categoria di aree della stima prevista dall’art. 39 che si è di fatto tradotta in continui tentativi diretti a paralizzarne la corretta applicazione: da parte degli operatori favorevoli alle aspettative dei proprietari perché hanno preferito orientare la ricerca degli elementi di comparazione quasi esclusivamente verso le consuete medie di valori tratte da tutte le aree di comparti (per lo più istituiti con criteri soggettivi) prossimi, perciò comprendenti anche zone edificatorie. Ai quali si sono contrapposti le amministrazioni esproprianti e gli operatori alle stesse favorevoli, che hanno continuato ad applicare in ogni caso l’art. 40, 1° comma ed a calcolare -soprattutto per i terreni esterni ai centri urbani, il loro reale o virtuale valore agricolo di mercato.
Preso atto di queste difficoltà, la giurisprudenza di legittimità, ha preferito avvalersi dei principi -ritrasferiti alla stima de...
_OMISSIS_ ...ità di espropriazione di detti suoli, tratti pur essi dall’applicazione del ricordato art. 39 Pisanelli, che qualche decennio addietro erano stati ceduti alle occupazioni illegittime ed in particolare a quella espropriativa o acquisitiva posta fuori legge dalla nota pronuncia 735/2017 della Corte Costituzionale: comportanti anzitutto la rigorosa osservanza dei confini -a monte ed a valle- considerati insuperabili nelle relative valutazioni. A) Il primo, dettato dal principio di legalità, è costituito dalla disciplina urbanistica del suolo indennizzabile, giacché le regole di mercato non possono travalicare la destinazione che al bene è imposta dalla razionale programmazione del territorio, anche in vista del raggiungimento dell'interesse pubblico alla conservazione di spazi a beneficio della collettività, e per la realizzazione di servizi pubblici; con la conseguenza che in nessun caso i suoli che secondo la disciplina urbanistica sono da considerare inedificabili ...
_OMISSIS_ ...mposizione di un vincolo conformativo, possono ricevere surrettizie valorizzazioni edificatorie attraverso la ricerca di possibili vocazioni, aspettative, potenzialità o suscettività edilizie: neppure ove l’ubicazione dell’area sia prossima ai centri abitati, oppure all’interno degli stessi e/o abbia destinazioni pertinenziali, accessorie o comunque strumentali rispetto ad edifici ovvero a terreni delle zone A-D, poiché la stima deve essere eseguita comunque nell’ambito del mercato dei suoli legalmente inedificabili; B) Tale riconosciuta inedificabilità "ex lege", e la conseguente esclusione della valutabilità del bene come edificatorio, non comportano, per converso, che i suoli che tale qualifica non posseggono debbano essere apprezzati in base alla loro utilizzazione agricola: quale che ne sia vocazione e destinazione urbanistica, ivi compresa quella delle “zone E”, che non potrebbe essere discriminata “in ragione del...
_OMISSIS_ ...o;: dovendo a tutti i proprietari essere riconosciuto il pari diritto di conseguire una stima che tenga conto di qualsiasi legittima e legale possibilità di sfruttamento del fondo suscettibile di conferirgli un particolare e più elevato valore. Lo dimostra la fattispecie, esaminata dalla giurisprudenza, dei terreni agricoli in fregio alle strade di grande comunicazione, per tale ubicazione spesso gravati dal vincolo di rispetto, utilizzati come deposito ed esposizione di autovetture; che hanno raggiunto quotazioni spesso non attinte neppure dagli stessi suoli edificabili del comprensorio, e che sono indennizzati non più con VAM o VAE riferibili al valore agricolo di mercato, bensì in base all’intero valore dagli stessi raggiunto in comune commercio per effetto della destinazione suddetta.
SCELTA DELLE UTILIZZAZIONI PIÙ REDDITIZIE.
Ne è seguito che l’indennizzo dovuto per l’espropriazione d...
_OMISSIS_ ...uesta categoria, ha finito per coincidere con quello già determinato in caso di occupazione illegittima (acquisitiva); ed è dipeso caso per caso da una serie di fattori, alcuni dei quali comuni a commoditates ed amenitates individuate a proposito delle aree edificatorie, che di volta in volta ne hanno stabilito il valore apprezzato dal libero mercato, questa volta in base alla loro idoneità ad ospitare parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, campeggi, chioschi per la vendita di prodotti ecc.
E si è conseguito il medesimo risultato, già osservato nel settore delle aree edificatorie, che a località con valori modestissimi e non molto distanti da quelli fittizi considerati dai VAM, se ne sono contrapposte altre con prezzi di mercato particolarmente elevati e non distanti da quelli edificatori: se è vero, infatti, che soprattutto in piccoli centri prettamente dediti all’agricoltura, in cui nessuna particolare utilizzazione potrebbe produrre ...
_OMISSIS_ ...ovimenti nel mercato immobiliare, il nuovo criterio rischia di non apportare sostanziali benefici agli espropriati rispetto al pregresso sistema dei VAM (ma probabilmente neanche i terreni edificatori conseguirebbero valutazioni di rilievo), è pur vero che esso consente anche in queste fattispecie marginali, la “riparazione integrale….. in rapporto ragionevole con il bene” auspicata dalla CEDU; che naturalmente è destinata ad assumere ben altra consistenza tutte le volte in cui il proprietario, da un lato, e le indagini tecniche compiute dal giudice dall’altro, dimostrino invece che taluna di dette destinazioni è ben richiesta ed apprezzata dal mercato locale.
Tenendo conto di questi presupposti e nel contempo limiti, la sequenza delle sentenze 348 e 349/2007, nonché 181/2011, definite per certi versi parallele, della Corte Costituzionale ha indotto la giurisprudenza in questi anni ad elaborare, in positivo, i seguenti principi gen...
_OMISSIS_ ...pplicabili a qualsiasi tipologia di suoli inedificatori: I) così come per le aree fornite di possibilità legali di edificazione, in cui si è consolidata la regola che l’edificabilità effettiva va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una vasta forbice di situazioni quantitative intermedie, la stessa sentenza 181 ne ha invocato anche per quelle inedificabili gli elementi di valutazione considerati dal mercato immobiliare determinanti per definirne il maggiore o minore valore di scambio: desunti anzitutto dalle intrinseche caratteristiche o dal contesto spaziale in cui in concreto si pongono, quali quelle fisiche, morfologiche, economiche, di consistenza, accessibilità ed ubicazione nonché collocazione rispetto ad agglomerati urbani ed aree edificate.
Fra cui oggi rileva in particolar modo, la valutazione soprattutto dell’esistenza di opere di urbanizzazione e di servizi, dell’incidenza differenziata dei relativi oneri, n...
_OMISSIS_ ...fattori di natura urbanistica variabili da caso a caso; II) conseguentemente al proprietario espropriato deve essere consentito di dimostrare, avuto riguardo alle obiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini del fondo (esemplificativamente: presenza di una cava, o di una fonte d’acqua oligominerale, o termale; particolare amenità che lo renda atto ad ospitare un agriturismo, o un campo da golf, o un parcheggio privato, ovvero di incrementare, come pertinenza, il pregio di un edificio), che il valore agricolo sia mutato e/o aumentato in conseguenza di una diversa destinazione del bene egualmente compatibile con la sua ormai accertata inedificabilità; III) nella medesima prospettiva, le autorità amministrative prima ed il giudice poi, sono tenuti ad accertare anche attraverso rigorose indagini tecniche e specializzate, che l’immobile, suscettibile di sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere i livelli dell’edific...
_OMISSIS_ ...squo;effettiva e documentata valutazione di mercato che rispecchia queste possibilità ulteriori di utilizzazioni pur diverse da quella edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.): sempreché assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.
L'effetto di elevare il valore venale a parametro indennitario generale e funzionale alle sue potenzialità economiche deve, tuttavia, rispecchiare l’utilizzazione attuale e non anche una possibilità di sfruttamento futura o del tutto ipotetica, o addirittura una mera aspettativa (quale ad esempio, quella già esaminata che il terreno, per la sua vicinanza al centro abitato, possa un giorno acquisire destinazione fabbricativa in seno al p.r.g.).Le quali, da un lato, farebbero perdere all'estimatore contatto con il reale mercato immobiliare proiettandolo in fantasiosi procedimenti analitic...
_OMISSIS_ ... sfocianti in quotazioni irreali. E, dall’altro si porrebbero in palese contrasto con il disposto dell’art. 32, 1° comma T.U., per cui rilevano esclusivamente “le caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio”.
Conclusivamente, il valore del fondo, ove se ne renda necessaria l’espropriazione, pur quando destinato ad utilizzazioni pubblicistiche, deve essere commisurato nei margini consentiti dalle scelte urbanistiche, individuando quella più proficua che avrebbe potuto avere in condizioni di ordinarietà: il che significa che periti, CP ed autorità giurisdizionali, nel rispetto della destinazione dei suoli configurata dagli strumenti territoriali, devono ricercarne, tenendo conto, da un lato, delle caratteristiche oggettive dell’immobile e, dall’altro, della sua potenziale redditività quale fattore di produzione, la sua utilizzabilità economica ...
_OMISSIS_ ...proficua che il mercato del luogo gli riconosce, perché è quella in base alla quale eventuali acquirenti dello stesso ne avrebbero apprezzato il valore. Ed in tale ottica riacquista rinnovata valenza anche la considerazione del territorio rurale, tuttavia non più nella tradizionale ed esclusiva logica fondiaria, ma per i suoi caratteri di spazio frammentato e complesso sottoposto a dinamiche di trasformazione altrettanto complesse e contraddittorie; le quali ne rendono necessaria una ridefinizione idonea a restituire centralità nonché a riconoscere adeguato valore alla terra, perciò da apprezzare non soltanto nella visione della regolazione urbanistica del suo uso, bensì (ed altresì) come risorsa non rinnovabile e multifunzionale in grado di assicurare funzioni e servizi fondamentali per il benessere delle comunità locali: consentendone l’integrazione dei diversi aspetti non edificatori, quali scelte localizzative, tutela paesaggistica, difesa del suo...
_OMISSIS_ ...cale, protezione degli ecosistemi, e così via.
PREGI NATURALI E VINCOLI AMBIENTALI.
L'evoluzione del sistema indennitario, per la caratterizzazione che esso ha ricevuto dagli interventi della Corte costituzionale, dalle sollecitazioni provenienti dalla giurisprudenza della Corte Europea dei diritti dell'uomo, nonché dalla normativa della Convenzione europea non derogabile da qu...