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Oneri e contributi nel mutamento di destinazione d'uso

Il contributo relativo al costo di costruzione è il corrispettivo dovuto in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si riveli produttiva di vantaggi economici per il suo autore.

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titolo:OPERE EDILIZIE E TITOLO EDILIZIO
anno:2018
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formato: pdf  
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TITOLO EDILIZIO --> ONERI E CONTRIBUTI --> NEL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO

La modifica della destinazione d'uso non può che comportare l'imposizione del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli dovuti per la nuova destinazione successivamente autorizzata, al fine di evitare che il contributo possa essere evaso tutte le volte che la nuova tipologia assegnata all'immobile avrebbe comportato, già dall'origine, un più oneroso regime contributivo urbanistico ed alla luce della variazione quantitativa e qualitativa del carico urbanistico e della domanda di una maggiore dotazione di servizi nell'area di riferimento indotta.

Secondo la giurisprudenza, oggi confermata dall'attuale disciplina legislativa (cfr. art. 23-ter D.P.R. 380/2001), il cambio di destinazione d'uso di un immobile, ancorché compatibile con lo strumento di piano, ove intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta al regime oneroso indipendentemente dalla tipologia delle opere.

Il cambiamento di destinazione d'uso è rilevante allorquan... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione dei diversi carichi urbanistici.

L'assoggettamento al contributo di urbanizzazione trova il proprio fondamento nel maggior carico urbanistico conseguente alla realizzazione di una costruzione: nell'ipotesi di mutamento di destinazione d'uso, può escludersi la suddetta imposizione ove la trasformazione della destinazione d'uso intervenga nell'ambito della stessa categoria tra quelle indicate dal d.m. 2 aprile 1968, mentre è rilevante il mutamento di destinazione d'uso che comporti il passaggio ad una tipologia considerata urbanisticamente differente ovvero tra categorie autonome, con conseguente aumento del carico urbanistico.

L'aspetto rilevante, ai fini dell'assoggettamento al contributo di urbanizzazione in caso di mutamento di destinazione d'uso, non è se esso avvenga senza opere, ma se implichi il passaggio ad una categoria funzionale autonoma, avente diverso carico urbanistico, la qual cosa determina la necessità di una distribuzione dei relativi costi sociali, che devono essere posti a carico di coloro che effettivam... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...vino a beneficiare delle relative utilità.

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, intervenuto tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta al regime oneroso, indipendentemente dalla tipologia delle opere. Non si devono infatti sovrapporre due piani differenti, quello della ammissibilità dell'intervento edilizio, e quello del pagamento degli oneri che ad esso sono conseguenti. La circostanza che l'intervento sia effettivamente assentibile non significa che lo stesso debba essere necessariamente gratuito.

In caso di ristrutturazione edilizia accompagnata da mutamento di destinazione d'uso è illegittimo determinare il contributo di costruzione sommando gli oneri legati alla ristrutturazione e quelli legati al cambio d'uso calcolati nella misura della nuova costruzione.

La tipologia di utilizzazione dell'immobile indicata nel titolo edilizio (o nella convenzione urbanistica) non è un limite a successivi cambiamenti, in quanto non può contrapporsi al principio di liberalizzazione delle destinazioni d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...atta però di una qualificazione formale importante, perché impone ai privati di notificare all'amministrazione i cambi di destinazione introdotti successivamente, per consentire agli uffici comunali di verificare se sussistano le condizioni di ammissibilità (assenza di divieti) e soprattutto le condizioni di gratuità.

Nella determinazione del contributo concessorio per un intervento di demolizione e ricostruzione di un preesistente capannone riconducibile alla categoria della ristrutturazione edilizia, accompagnato dal cambio di destinazione d'uso da commercio all'ingrosso ad uso abitativo (interamente convenzionato) e commercio al dettaglio, deve detrarsi l'onere riferibile al carico urbanistico generato dall'edificio preesistente.

L'utilizzazione di fatto di un locale non va confusa con la nozione di destinazione d'uso rilevante ai fini edilizio - urbanistici: se un locale destinato a cantina venisse eventualmente utilizzato (anche in mancanza della necessaria altezza) come soggiorno non implica che le modifiche strutturali apportate per consentirne la diversa destinazione d'uso non abbiano mutato il carico urbanistico e non producano quindi le necessarie conseguenze giuridiche ai fini del pagamento degli oneri di urban... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br />
Il mutamento di destinazione d'uso da produttivo a terziario o a residenziale è rilevante sotto il profilo urbanistico, quindi se realizzato senza idoneo titolo edilizio deve senza dubbio reputarsi contra legem, con conseguente assoggettamento al relativo contributo di costruzione.

Nel caso di mutamento di destinazione d'uso, anche senza opere, da artigianale a commerciale, trattandosi di un cambiamento implicante il passaggio ad una categoria funzionale autonoma, avente diverso carico urbanistico va rilevato che ai sensi dell'art. 19, d.P.R. n. 380 del 2001, il sopravvenuto mutamento della destinazione d'uso, anche in assenza di interventi, comporta comunque l'insorgenza del presupposto imponibile per la debenza del contributo dovuto, compreso quello relativo al costo di costruzione.

Il contributo relativo al costo di costruzione è il corrispettivo dovuto in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si riveli produttiva di vantaggi economici per il suo autore; situazione, questa, che si verifica anche nel caso di mutamento d'uso, intendendo per tale ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente auton... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to di vista urbanistico e che determini comunque un aumento del c.d. carico urbanistico.

In caso di cambio di destinazione d'uso l'obbligo di corrispondere il contributo concessorio è un principio enucleabile dall'art. 25, ultimo comma, della legge n. 47/1985, la cui "ratio" è da ricercare nell'esigenza di evitare che, quando la nuova tipologia assegnata all'immobile avrebbe comportato all'origine un più oneroso regime contributivo urbanistico, attraverso la modifica della destinazione il contributo possa essere evaso in tutto o in parte a vantaggio del richiedente.

La presenza di un cambio di destinazione d'uso da artigianale a commerciale, con il corredato aumento di carico urbanistico che caratterizza quest'ultima destinazione, indubbiamente lascia la possibilità all'Amministrazione di valutare se, ai fini della determinazione degli oneri, risulti prevalente il cambio di destinazione o il tipo di intervento.

Poiché l'entità degli oneri di urbanizzazione è in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico, è ben possibile che un intervento di ristrutturazione e mutamento di destinazione d'uso possa non comportare aggr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...co urbanistico e, quindi, l'obbligo della relativa corresponsione degli oneri; al contrario è altrettanto possibile che in caso di mutamento di destinazione di uso nell'ambito della stessa categoria urbanistica, faccia seguito un maggior carico urbanistico indotto dalla realizzazione di quanto assentito e correlativamente siano dovuti gli oneri concessori.

E' illegittima la pretesa di oneri di urbanizzazione laddove non affiorino elementi utili a comprovare che il rifacimento dei servizi (bagni, spogliatoi) e la realizzazione di nuovi impianti tecnici (centrale termica, centrale frigorifera, impianto di scarico acque bianche, impianto di scarico acque nere, impianto antincendio) sia stata accompagnata da un'alterazione del carico urbanistico.

In presenza di un insediamento già in possesso di analoghe caratteristiche funzionali, l'Amministrazione, per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione in caso di mutamento di destinazione d'uso, deve dare contezza degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evinca il maggior carico urbanistico addebitabile alla nuova destinazione.

Nel caso di modificazione della destinazione d'uso cui si correli un maggiore carico urbanisti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... integrato il presupposto che giustifica l'imposizione del pagamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione dovuti per la destinazione originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa.

Qualora il mutamento di destinazione d'uso non determina l'incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto, essendo privo di causa.

Al cambio di destinazione d'uso segue la corresponsione di un contributo di urbanizzazione pari alla differenza tra gli oneri dovuti per la destinazione originaria e quelli eventualmente più elevati della nuova destinazione d'uso, risolvendosi altrimenti la riscossione di una somma maggiore in un pagamento privo di causa.

Qualora la normativa urbanistica non preveda, per il cambio di destinazione realizzato dall'interessato, alcun incremento di carico urbanistico, sussiste l'obbligo di restituzione di quanto versato a titolo di contributo di urbanizzazione, con interessi legali dalla data di proposizione della domanda giudiziale fino al soddisfo.

Il fatto che un intervento edilizio sull'esistente comporti il cambio di destinazione d'uso non significa necessariamente che, ai fini del c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i costruzione, debba essere equiparato alla ristrutturazione edilizia.

L'installazione di un reparto operativo dell'Arma dei Carabinieri in un edificio a destinazione residenziale non implica mutamento di destinazione d'uso, in quanto l'attività direzionale è ricompresa nell'ampia categoria della destinazione residenziale.

In caso di mutamento di destinazione d'uso senza opere è dovuta la parte di contributo concessorio afferente agli oneri di urbanizzazione ma non quella relativa al costo di costruzione, poiché mentre quest'ultima va riferita al dato oggettivo della realizzazione dell'edificio, la prima prende a riferimento il carico urbanistico indotto dalla realizzazione di quanto assentito.

L'entità degli oneri di urbanizzazione è correlata alla variazione del carico urbanistico, sicché è ben possibile che un intervento di ristrutturazione e mutamento di destinazione d'uso possa non comportare aggravi di carico urbanistico e quindi l'obbligo della relativa corresponsione degli oneri; al contrario è altrettanto possibile che in caso di mutamento di destinazione di uso nell'ambito della stessa categoria urbanistica, faccia seguito un maggior carico urban... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tto dalla realizzazione di quanto assentito e correlativamente siano dovuti gli oneri concessori.

In presenza di un insediamento capace di rispondere a bisogni collettivi la P.A. – per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione – deve dare contezza degli indici o, comunque, dei presupposti da cui si evince il maggior carico urbanistico addebitabile al richiesto mutamento di destinazione.

Nell'ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile accompagnata dalla realizzazione di opere, sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, da riferire al dato oggettivo della ristrutturazione dell'edificio.

E' vero che il contributo relativo al costo di costruzione (art. 6 della legge n. 10 del 28 gennaio 1977, c.d. legge "Bucalossi") è riconducibile all'attività costruttiva ex se considerata; nondimeno, trattandosi di un prelievo paratributario, il corrispettivo in questione è comunque dovuto in presenza di una "trasformazione edilizia" che indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici connessi all'utilizzazione.

La sopravvenuta destinazio... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... commercio al dettaglio, senza interventi costruttivi, diversa da quella originariamente impressa all'immobile (commercio all'ingrosso) comporta maggiori oneri sociali delle opere di urbanizzazione e fa perciò insorgere il presupposto imponibile per la debenza del contributo concessorio comprensivo della quota relativa al costo di costruzione, con conseguente necessità, per l'utilizzatore del beneficio, di pagare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione già corrisposti per la destinazione d'uso originaria e quelli, se più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa all'immobile.

Nei casi di stabile mutamento di utilizzazione dell'immobile o di porzioni di esso, ascrivibili ad una diversa e più onerosa classe contributiva, occorre garantire un regime contributivo conforme alla nuova tipologia d'uso, non potendo ammettersi che l'intervento si giovi del più favorevole regime contributivo applicato per la destinazione originaria.

Il parziale mutamento di destinazione d'uso dell'immobile rispetto a quello assentito, se effettuato, pur se tra zone non omogenee, senza l'effettuazione di opere edilizie, dà luogo a integrazione della riscossione dei contributi, corrispondenti agli ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...neri di urbanizzazione, da parte dei Comuni interessati, cui competono la valutazione e l'eventuale integrazione degli standards urbanistici presenti sul territorio, ove gli assetti originari finiscano per subire variazioni di rilievo.

La sottoposizione a contribuzione deve essere affermata in caso di mutamento della destinazione urbanistica a seguito della quale sia stato realizzato un intervento edificatorio sostitutivo di precedente volumetria mai assoggettata al contributo di costruzione.

Ai sensi dell'art. 76, lett. c), L.P. Bolzano 13/1977 il contributo di costruzione deve essere corrisposto anche in caso di cambio di destinazione d'uso tra le categorie elencate dall'art. 75, co. 2, e quindi anche tra le categorie comunemente soggette a costo di costruzione.

Sia la realizzazione di nuova cubatura sia anche la modifica della destinazione d'uso possono avere incidenza sulla debenza e commisurazione del contributo di urbanizzazione.

Il mutamento di destinazione d'uso da direzionale a residenziale di un'unità immobiliare non determina aumento di carico urbanistico, pertanto non sono dovuti oneri di urbanizzazione.

Ai sensi dell'art. 19 D.P.R. 380/2001, ove l'atti... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... edificatoria riguardi interventi relativi al settore dell'industria o dell'artigianato il titolare del titolo abilitativo è esonerato dal pagamento del costo di costruzione, a meno che nei dieci anni successivi non venga mutata la destinazione d'uso: ne deriva che se il mutamento di destinazione d'uso è successivo al decorso del decennio, il contributo di costruzione va commisurato secondo il regime ordinario e quindi con riferimento esclusivamente alle nuove opere e non anche all'immobile cui le stesse si riferiscono.

La Regione non ha titolo per precludere ai Comuni, competenti ad individuare e disciplinare le destinazioni d'uso per le singole aree omogenee, la sottoposizione di questo tipo di interventi al pagamento degli oneri di urbanizzazione.

La circostanza che le modifiche di destinazione d'uso senza opere non siano soggette a preventiva concessione o autorizzazione sindacale non comporta, ipso jure, l'esenzione dagli oneri di urbanizzazione.

In ipotesi di variazione di destinazione d'uso di un immobile non accompagnata dalla realizzazione di opere non sussiste il presupposto per il pagamento della parte di contributo afferente al costo di costruzione, ma può sussistere il presupposto del... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...per la parte che attiene agli oneri di urbanizzazione, occorrendo avere riguardo all'eventuale aumento del carico urbanistico indotto dalla nuova destinazione d'uso del manufatto.


 
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