Determinazione del fabbisogno di alloggi da destinare ad edilizia economica e popolare: i piani P.E.E.P.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP

La disciplina degli apprestamenti di aree mediante espropriazione e della connessa realizzazione su di esse d'edifici destinati ad alloggi di tipo economico e popolare non rientra nella materia dell'edilizia e dell'urbanistica ma, per la rilevanza sociale che la connota, in quella dei servizi pubblici.

Spetta alla discrezionalità (anche tecnica) del Comune rilevare se gli abusi edilizi abbiano soddisfatto, sia pure in parte, una preesistente domanda abitativa di soggetti aventi titolo ad alloggi di edilizia residenziale pubblica, o se abbiano attenuato le relative esigenze, oppure siano consistiti in operazioni speculative, volte ad immettere sul mercato immobili di notevole pregio o da adibire a se... _OMISSIS_ ...iene in generale, ad una pluralità di fondi onde imprimere ai medesimi una particolare destinazione urbanistica, ma abbia una “incidenza specifica” su una rilevante posizione giuridica di soggetti determinati, per incidere (nel caso di specie) su fabbricato adibito ad abitazione principale, per il relativo atto di approvazione in variante si impone una motivazione puntuale in ordine alla scelta urbanistica effettuata ed una comparazione, nello specifico, tra interesse pubblico alla realizzazione degli alloggi e interesse privato relativo alla conservazione dell’abitazione, costituzionalmente garantito.

In sede di determinazione del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica l'amministrazione gode di ampi poteri discrezionali, anche di natura tecnica, pot... _OMISSIS_ ...nanza ad un grande centro urbano già affollato, etc.; è purtuttavia necessario che tale determinazione si basi su di un'adeguata motivazione e su una altrettanto puntuale istruttoria, da cui possa evincersi la sua ragionevolezza e attendibilità.

La determinazione del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica costituisce l'elemento fondamentale ai fini non solo del dimensionamento del piano di edilizia economico e popolare, ma anche della stessa determinazione di "politica sociale" dell'amministrazione di adottare il predetto piano, ponendosi come strumento indispensabile per la corretta ed effettiva individuazione dell'interesse pubblico prevalente (alla realizzazione di case popolari da assegnare ai cittadini meno abbienti), rispetto al quale recedono i diritt... _OMISSIS_ ...ea destinata agli impianti tecnologici per destinarla ad area di edilizia economica e popolare comporta un'istruttoria e una motivazione precisa e attenta in ordine agli interessi pubblici e privati sottesi, tali da giustificare un esproprio con conseguente destinazione residenziale.

Alla luce del disposto di cui al comma 2 dell’art. 3 L. n. 167/1962, le aree da comprendere nel p.e.e.p. debbono, “di norma”, essere scelte, con preferenza, nelle zone del P.r.g. destinate all’espansione dell’aggregato urbano; qualora la localizzazione in concreto attuata assicuri la coincidenza prevista dal dettato legislativo, non abbisogna di ulteriore motivazione diversa dalla sua presa d’atto.

Un onere di corretta ed adeguata motivazione s... _OMISSIS_ ...ircostanza che l’area da comprendere nel P.e.e.p., individuata in conformità alla previsione dello strumento urbanistico generale, appartenga tutta o parte ad una o più persone, non ingenera l’obbligo di una distinta ed ulteriore motivazione volta a dare conto dello specifico pregiudizio che, per tale eventualità, possa subire il titolare delle proprietà ricadenti nell’area da destinare, in conformità alla previsione del P.r.g., a zona 167.

Alla luce del disposto di cui all'art. 3 L. n. 167/1962, l'adozione del PEEP deve essere assistita da congrua motivazione, con particolare riferimento alla dimensione del fabbisogno di edilizia necessaria rispetto al numero di abitanti ai quali destinare alloggi muniti di determinate caratteristiche.

L... _OMISSIS_ ...da sulla necessità di trovare un adeguato punto di equilibrio tra il carattere meramente programmatico del piano stesso e la sua immediata incidenza sulle sfere giuridiche dei proprietari delle aree in esso incluse, costituendo in tale quadro, la necessaria analisi del fabbisogno abitativo, la necessaria garanzia di concretezza, affidabilità ed attuabilità delle previsioni pianificatorie in esso contenute.

La motivazione a sostegno del dimensionamento di un Peep, anche se non contenuta specificatamente nella relazione del piano, può essere ripresa dallo strumento urbanistico generale e dall’aumento della popolazione ivi ipotizzata, con conseguente scelta di incrementare le nuove aree di espansione; ciò al tempo stesso è elemento giustificativo della necessità di p... _OMISSIS_ ...RLF| I vincoli all’alienazione contenuti nelle convenzioni ex art. 35 l. n. 865 stipulate anteriormente all’entrata in vigore della l. n. 179 del 1992 hanno piena efficacia nel primo quinquennio; nel prosieguo, possono essere rimossi, a titolo oneroso, previa stipula di un’ulteriore convenzione con il Comune, cui peraltro spetta di individuare gli elementi di calcolo della misura del corrispettivo che l’interessato deve versare. I vincoli all’alienazione contenuti nelle convenzioni ex art. 35 l. n. 865 stipulate posteriormente all’entrata in vigore della l. n. 179 del 1992 hanno efficacia limitata solamente al primo quinquennio e, comunque, sono superabili “previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi, sopravvenuti e documentati mo... _OMISSIS_ ...rficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest'ultime, precedentemente all'entrata in vigore della L. n. 179 del 1992, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione, ex art. 31, comma 49-bis, della L. n. 448 del 1998, segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URB... _OMISSIS_ ...iritto di prelazione (o di preferenza) dei proprietari di aree incluse in un piano di zona per l'edilizia economica e popolare ai soli fini dell'assegnazione dell'area e non in relazione a un'area determinata. Secondo tale orientamento, aderente al dato testuale della norma e alle sue finalità, la preferenza agli originari proprietari opera con riguardo al complesso delle aree, da assegnare in proprietà, incluse nel piano, sicché non è richiesto dalla norma che al beneficiato appartenga tutto l'intero terreno su cui sarà effettuato l'intervento edilizio. Tale orientamento è volto ad evitare che una circostanza casuale (parziale realizzazione dell’intervento in singoli lotti), finisca per perpetrare rilevanti disparità di trattamento tra proprietari attinti dalla stessa determinazione... _OMISSIS_ ...dai comuni o dai loro consorzi, sono cedute in superficie od in proprietà agli aventi titolo, “con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge, sempre che questi abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata”.

La norma interpretativa di cui all’art. 7 della legge 30 aprile 1999 n. 136 fa dipendere la precedenza nell’assegnazione delle aree peep espropriate dal fatto che il soggetto espropriato abbia acquisito il diritto sulle “aree medesime”, in data antecedente rispetto all’adozione del vincolo urbanistico di destinazione.

Le norme in materia di precedenza nelle selezioni pubbliche devono essere oggetto di interpretazione re... _OMISSIS_ ...ta solo quando le aree assegnande siano le “medesime” oggetto dell’acquisto, o del preliminare di acquisto, in epoca anteriore all’adozione del vincolo urbanistico di destinazione.

Nel contesto delle disposizioni sull'espropriazione per pubblica utilità per favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare (L. n. 167 del 1962, art. 10; L. n. 865 del 1971, artt. 12, 19 e 35), il proprietario di un'area esproprianda può convenire con l'ente espropriante la cessione volontaria del fondo destinato alla costruzione di case economiche e popolari, e può rendersi anche concessionario, con preferenza, dell'area stessa, sempre che abbia i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l'assegnazione di alloggi di edilizia econo... _OMISSIS_ ... e popolare ai soli fini dell’assegnazione in proprietà. Sono illegittime, pertanto, le deliberazioni comunali concernenti l’assegnazione ad una cooperativa edilizia di un’area espropriata (o comunque da espropriare) ove il proprietario, non sia stato posto in condizione di esercitare la propria situazione giuridica soggettiva di preferenza nell’assegnazione (concretantesi in un interesse legittimo).

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> ASSEGNAZIONE AREE --> PREZZO DI CESSIONE

Il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione del diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona di cui all'art. 35 L. 865/1971, debbono essere determinati non solo con l'applicazione dei criteri previsti d... _OMISSIS_ ...feribile, in ragione della percentuale di cui all'art. 35, dodicesimo comma, L. 865/1971, anche al corrispettivo di concessione superficiaria.

Non vi sono ragioni per differenziare il prezzo di cessione ed i corrispettivi di concessione in diritto di superficie delle aree comprese nei piani di zona (nel caso di specie PEEP), in funzione del diverso titolo di provenienza, a seconda, cioè, che siano stati acquisiti dall'amministrazione all'esito di una procedura espropriativa - come è regola a termini dell'art. 35, secondo comma, L. 865/1971 - ovvero fossero già di proprietà comunale.

Il rapporto percentuale fra il corrispettivo del diritto di superficie e il prezzo di cessione della piena proprietà dell'area esprimente la medesima volumetria, di cui all'art. ... _OMISSIS_ ...ere concesso per una durata variabile da 60 a 99 anni. Deve ritenersi pertanto che, quando il diritto di superficie sia oggetto di concessione per la durata di anni 99, il corrispettivo del diritto stesso debba essere quantificato nella misura del 60% del correlativo prezzo di cessione.

L’indennizzo espropriativo di un fondo, incluso in un piano di zona per l'edilizia economica e popolare come area edificabile, va determinato secondo i criteri previsti per le aree edificabili; ne consegue pertanto, che l’indennizzo espropriativo “virtuale” di cui all'art.31, commi 45 e segg., della L. 23.12.1998 n. 448 (da applicarsi quale soglia minima anche per il calcolo del corrispettivo di concessione in diritto di superficie di suoli ricompresi nel PEEP già d... _OMISSIS_ ...fuso pedissequamente il contenuto nell’art. 37, primo comma, del DPR 327/2001.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> ASSEGNAZIONE AREE --> PROCEDURA

Sia nel caso di concessione del diritto di superficie, ex art. 35, commi 7 ed 8, della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che in quello di cessione del diritto di proprietà, alla delibera dell’ente comunale (o del consorzio di comuni) fa poi seguito una convenzione, da stipularsi per atto pubblico, i cui contenuti essenziali (corrispettivo della cessione del diritto di superficie o prezzo de trasferimento del diritto di proprietà), sono anch’essi oggetto di previa deliberazione dell’ente.

L’ art. 35, comma 2, L. n. 865/1971, dispone che le ... _OMISSIS_ ...onvenzione tra comune e privato aggiudicatario. Ne consegue che l’amministrazione una volta dotato il PEEP ed aggiudicati i lotti, è tenuta a concludere la procedura compiendo tutti gli atti necessari ed indispensabili a far conseguire, alla cooperativa aggiudicataria, l’acquisizione delle aree. Tale obbligo è azionabile con il meccanismo del silenzio - inadempimento.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> ASSEGNAZIONE AREE --> PROCEDURA --> PUBBLICITÀ SEDUTA

Il principio di pubblicità delle sedute di gara non è applicabile al procedimento per l’assegnazione di lotti per l’edilizia economica e popolare.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> CONFORMITÀ URBA... _OMISSIS_ ...tinate ad edilizia residenziale nei piani regolatori vigenti, con preferenza in quelle di espansione dell'aggregato urbano. La preventiva individuazione nel P.R.G. delle aree destinate a ospitare gli interventi di edilizia economica e popolare risponde alla finalità di ricondurre la predisposizione dei piani di zona per l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia popolare ed economica al rispetto delle scelte programmatorie assunte con gli strumenti urbanistici primari, che gli strumenti secondari - ivi compreso il P.E.E.P. - sono deputati ad attuare.

I piani di edilizia economica e popolare (P.e.e.p.) costituiscono piani urbanistici attuativi o di terzo livello, equivalenti ai piani particolareggiati o di lottizzazione. Non può esservi contrasto tra il P.e.e.p. ed il... _OMISSIS_ ...e effetto, in quanto è ad un tempo approvazione di variante allo strumento urbanistico fondamentale o di secondo livello (Piano regolatore generale o Piano di fabbricazione) ed approvazione di piano di zona attuativo di terzo livello.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> COSTITUZIONALITÀ

Non appare palesemente arbitrario o sproporzionato il bilanciamento effettuato dal legislatore con la L. n. 167/62, tra le finalità d'interesse generale perseguite, ed essenzialmente individuabili nel soddisfacimento, per le categorie meno abbienti, della primaria necessità dell'abitazione, ed il sacrificio imposto agli interessi dei privati proprietari sottoposti a procedura coattiva.

PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUA... _OMISSIS_ ...amente inscindibile tra fabbisogno abitativo e incremento della popolazione, rappresentando quest’ultimo solo una componente del calcolo da effettuarsi e potendosi prendere in esame anche altri elementi.

Nella concezione generale dell'edilizia economico-popolare, che rende obbligatoria la formulazione dei peep in certi Comuni, in rapporto alla popolazione, il programma è proiettato allo sviluppo delle esigenze abitative nei dieci anni successivi (L. 18 aprile 1962, n. 167, art. 3). La mutevolezza delle esigenze, tuttavia, non può ingessare la programmazione secondo scansioni rigidamente temporali, essendo anzi ammessa una modulazione nel tempo delle esigenze attraverso i programmi pluriennali di attuazione (L. 28 gennaio 1977, n. 10, art. 13), come pure non è preclusa ... _OMISSIS_ ... essere basato su una previsione di quelle che si presume saranno le esigenze abitative per il tempo futuro per il quale il piano conserva efficacia. La stima del fabbisogno abitativo, deve essere operata dal Comune non sulla base di mere enunciazioni bensì con adeguata motivazione, sul piano tecnico, supportata da dati statistici che dimostrino la correttezza delle conclusioni accolte.

Sebbene non sia revocabile in dubbio che in sede di determinazione del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica l'amministrazione gode d...