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L'acquisto di diritti reali attraverso l'istituto dell'accessione

L’accessione è un modo di acquisizione della proprietà (artt.934 e seg. Cod. Civ.), che si verifica tra due beni immobili di proprietà di soggetti diversi ed ha quale presupposto una relazione tra gli immobili stessi di cui uno sia da considerarsi dominante sull’altro, acquisendo la qualificazione di immobile principale rispetto al secondo (accessorio).

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titolo:TRASFERIMENTO E ACQUISTO DI DIRITTI REALI CON LA P.A.
anno:2017
pagine: 2105 in formato A4, equivalenti a 3578 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 40,00

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TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO

L'atto notarile con il quale sono trasferiti diritti di proprietà di un'area non ha l'attitudine a certificare la natura privata o demaniale di un bene in quanto il pubblico ufficiale che riceve l'atto ha soltanto l'onere di verificare la regolarità delle trascrizioni che hanno determinato la legittimazione del soggetto dante causa.

Una servitù di uso pubblico può costituirsi, oltre che con un regolare atto negoziale di costituzione da parte del proprietario del terreno, anche mediante altre forme ed in particolare, per l'effettivo uso pubblico dell'area di pertinenza stradale per un tempo immemorabile e, comunque, almeno pari ad un ventennio oppure mediante l'istituto della dicatio ad patriam; in tali ipotesi il titolo negoziale passa del tutto in secondo piano e può anche essere assente.

Rientrano nei cd. "diritto di uso pubblico" le servitù costituite a carico di fondi privati per il conseguimento di fini di pubblico interesse. Tali limitazioni del diritto di proprietà privata possono essere costituite o per scelta volontaria del titolare del fondo (cd. "dicatio ad patriam"), ovvero per iniziativa unilaterale e coattiva dell'ent... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...(nel qual caso assumono la veste dell'espropriazione).

Sussistendo interesse pubblico all'acquisizione di strada interpoderale privata, collegando questa due arterie comunali, l'amministrazione potrà far ricorso al normale procedimento espropriativo; difettano viceversa i presupposti per far luogo all'acquisizione sanante ex art. 43 DPR 327/2001, consistenti nella realizzazione dell'opera e correlativa occupazione sine titulo del bene privato da parte della P.A.

La mancata adozione da parte dell'Amministrazione di un legittimo ed efficace decreto di esproprio o di un provvedimento ai sensi dell'art. 43 DPR 327/2001, porta ad escludere che si sia mai determinata acquisizione alcuna dell'area privata a favore dell'amministrazione comunale.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> ACCESSIONE

Al proprietario del suolo appartiene tutto ciò che insiste sul medesimo e che si trova sotto di esso (principio di accessione, disciplinato dall'art. 934 c.c.) e che non ricorrono le eccezioni previste dagli artt. 935, 936, 937 e 938 del medesimo codice. Trattasi, com'è noto, di un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che prescinde da una manifestazione di volon... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n tal senso da parte dell'acquirente.

L'art. 934 c.c., che individua l'accessione quale modalità di acquisto a titolo originario ed ex lege della proprietà, operante ipso iure, cioè per il fatto stesso dell'incorporazione delle opere al suolo, senza necessità d'una dichiarazione di volontà del proprietario, non opera fin tanto ché permane, valido ed efficace, il titolo, cioè la concessione del servizio di gestione del bene (nella specie, una villa comunale) che attribuisce al privato un diritto di godimento comprensivo della facoltà di realizzare alcune opere sul suolo demaniale, alcune strutture (nella specie, strutture sportive da mettere a disposizione dell'utenza a pagamento).

Nell'ipotesi in cui su di un suolo sia realizzata una darsena mediante escavazione di esso, facendo sì che l'acqua lacustre allaghi lo scavo, non è possibile scindere tra proprietà privata del suolo e proprietà demaniale dell'acqua, comportando tale situazione di inseparabilità l'accessione dei suoli sottostanti la darsena al bene principale, costituito dal bacino lacustre, con conseguente acquisto della demanialità da parte di tali aree, già private; ci&o... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uanto il regime giuridico, dettato dall'art. 822 c.c. e art. 823 c.c., comma 1, posto a tutela di beni di rilevante interesse e della relativa pubblica fruibilità, non consente più che essi possano formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano.

Il costante allagamento non dovuto a fenomeni eccezionali di un terreno privato ne determina l'acquisto per accessione al demanio pubblico, e ciò anche se ciò sia dovuto ad opera umana (fattispecie in cui, per effetto di opere di scavo e allagamento per la realizzazione di una darsena nell'ambito in un alveo lacustre, le acque avevano invaso un terreno privato, facendo sì che le acque rimanessero al di sotto del livello raggiunto dall'acqua in regime di piena ordinaria).

In mancanza di previsioni o clausole dirette a sottrarre il bene realizzato sul suolo demaniale alla regola dell'accessione, il bene a tale regola non sfugge ed è quindi acquisito al demanio, nel quale il bene è incorporato.

L'art. 936 c.c., il quale prevede che il proprietario del suolo su cui un terzo abbia realizzato un'opera non può più chiederne la rimozione dopo il decorso di se... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a notizia del fatto, trova applicazione esclusivamente nell'ambito della particolare disciplina dell'accessione, nel senso che detto proprietario, privato della scelta fra ritenzione e rimozione della costruzione, resta obbligato al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera (oppure dell'aumento del valore del fondo), ma non interferisce sulla facoltà del proprietario medesimo di agire in rivendicazione, al fine di recuperare la porzione del bene della quale sia stato spossessato con l'esecuzione di quell'opera, e, quindi, di conseguirne la demolizione.

La deduzione della c.d. accessione invertita ex art. 938 c.c. non da luogo ad una mera difesa od eccezione, bensì ad una vera e propria domanda (principale o riconvenzionale) intesa a conseguire un provvedimento giudiziale costitutivo del diritto di proprietà a favore dei costruttore medesimo e coevamente estintivo del diritto del proprietario dell'area occupata nonché impositiva del pagamento del doppio valore dell'area stessa (il tutto previo accertamento della buona fede del costruttore e della mancata opposizione dell'altro entro i tre mesi dall'inizio della costruzione): essa, pertanto è soggetta alle preclusioni di cui agli art. 183 e 18... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...non è proponibile per la prima volta in appello sussistendo il divieto sancito dall'art. 345 c.p.c..

Qualora l'attore agisca per l'eliminazione di opere costruite dal vicino - alcune delle quali costituenti invasione del suolo o appoggio al muro - la richiesta di trasferimento della proprietà del suolo occupato e la contestuale determinazione dell'obbligo di corrispondere l'indennità relativa deve essere avanzata in via riconvenzionale dal convenuto, non potendo siffatta statuizione essere adottata d'ufficio dal giudice.

In fattispecie di occupazione acquisitiva ed usurpativa, deve riconoscersi che il regime proprietario segua le ordinarie regole stabilite dal codice civile e, in specie, operi il principio di diritto comune dell'accessione diretta, secondo cui la costruzione appartiene al proprietario del suolo.

Non vi è motivo di dubitare della praticabilità dell'acquisto a titolo originario attraverso l'accessione civilistica in ipotesi di occupazione da parte dell'Amministrazione di beni privati, su cui è realizzata un'opera pubblica, non appartenenti al demanio necessario.

L'accessione è un modo di acquisizione della proprietà, previsto dag... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... 934 e seguenti c.c., che si verifica tra due beni immobili di proprietà di soggetti diversi ed ha quale presupposto una relazione tra gli immobili stessi di cui uno sia da considerarsi dominante sull'altro, acquisendo la qualificazione di immobile principale, rispetto al secondo considerato accessorio. Da questo principio scaturisce l'accessione per inaedificatio, implantatio, avulsio etc.

L'acquisizione al demanio di area di proprietà privata, in forza del principio di accessione, presuppone l'individuazione di un bene principale ed un bene accessorio e la natura demaniale del bene principale; tale modalità di acquisto non può pertanto operare qualora al bene principale non sia riconoscibile natura demaniale

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> ACCESSIONE --> ART. 938 C.C.

L'art. 938 c.c., che prevede in caso di occupazione di porzione del fondo contiguo con una costruzione, l'attribuzione al costruttore della proprietà dell'opera realizzata e del suolo (cosiddetta accessione invertita, si riferisce esclusivamente alla costruzione di un edificio, cioè di una struttura muraria complessa idonea alla permanenza nel suo interno di persone e di c... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i non può essere invocato con riguardo ad opere diverse quali un muro di contenimento o di divisione.

La buona fede rilevante ai fini dell'accessione invertita ex art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione e tale stato soggettivo deve persistere fino al completamento della costruzione non operando il citato art. 938, nel richiedere tale requisito, alcuna distinzione tra l'inizio ed il termine della costruzione.

Nel caso dell'accessione invertita ex art. 938 c.c., la buona fede del costruttore non può essere presunta, ma deve essere dimostrata, al pari dei requisiti oggettivi della complessa fattispecie, dallo stesso costruttore che voglia conseguire, contro il principio generale dell'accessione ("superficies solo cedit"), il trasferimento della proprietà del suolo occupato con la costruzione.

Nell'ipotesi di sconfinamento prevista dall'art. 938 c.c., qualora non si verifichi l'accessione invertita a favore del costruttore, il proprietario del suolo non è vincolato all'osservanza del termine indicato dall'art. 936 c.c. per l'esercizio dello "ius tollendi".
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ferimento all'art. 938 c.c., se l'inerzia del proprietario della parte di suolo occupata, protratta per oltre tre mesi dall'inizio della costruzione, concorre, unitamente alla buona fede del costruttore nello sconfinamento, ad attribuire allo stesso il diritto di chiedere l'attribuzione dell'edificio realizzato e della superficie occupata, è, tuttavia, sufficiente che difetti uno dei due predetti elementi perché l'accessione invertita non si realizzi e rimanga, perciò, intatto il diritto del proprietario della parte di suolo abusivamente occupata ad ottenere la demolizione della costruzione illegittimamente eseguita su tale porzione di superficie.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> ACCESSIONE --> COMUNIONE LEGALE

Il principio generale dell'accessione posto dall'art. 934 c.c., in base al quale il proprietario del suolo acquista ipso iure al momento dell'incorporazione la proprietà della costruzione su di esso edificata e la cui operatività può essere derogata soltanto da una specifica pattuizione tra le parti o da una altrettanto specifica disposizione di legge, non trova deroga nella disciplina della comunione legale tra coniugi.

La costruzione rea... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest'ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione, mentre al coniuge non proprietario, che abbia contribuito all'onere della costruzione spetta, previo assolvimento dell'onere della prova di aver fornito il proprio sostegno economico, il diritto di ripetere nei confronti dell'altro coniuge le somme spese a tal fine.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> ACCESSIONE --> OPERE DEL TERZO CON MATERIALI PROPRI

Qualora nel corso del giudizio, proposto dal proprietario del suolo per ottenerne la demolizione o in via alternativa la ritenzione, la costruzione illecitamente realizzata dal terzo con materiali propri sul suolo altrui sia stata regolarizzata dal punto di vista urbanistico, l'indennità prevista dall'art. 936 cod. civ. deve essere determinata con riferimento al costo o all'aumento di valore delle opere dal momento della incorporazione, gravando sul proprietario del suolo i rischi successivi conseguenti alla scelta di ritenere le opere e non chiederne la demolizione; il costo ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...li e della manodopera, avendo a oggetto un debito di valore, deve essere rivalutato fino alla sua liquidazione; le condizioni dell'esistenza del diritto di credito vanno verificate al momento della decisione.

Nel caso in cui l'immobile sia abusivo non spetta l'indennizzo previsto dall'art. 936 c.c., e ciò non solo in considerazione della giuridica incommerciabilità di siffatti beni, ma anche e soprattutto per la contrarietà all'ordine pubblico delle attività di realizzazione degli stessi, concretanti illeciti a carattere penale oltre che amministrativo, che fa sì che qualsiasi pretesa economica, direttamente o indirettamente, derivante da tali attività non può ricevere tutela dall'ordinamento.

La disciplina dettata dall'art. 936 c.c. trova applicazione soltanto quando l'autore delle opere sia realmente terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico, di natura reale o personale, tale da consentirgli la facoltà di costruire sul suolo. Tale ipotesi si verifica non soltanto nell'originaria assenza di alcun vincolo contrattuale, ma anche allorché un preesistente contratto sia venuto meno per invalidità o per risoluzione, stante l'efficacia retroattiva int... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ella relativa pronuncia.

Allorchè l'attività costruttiva esprima non già l'esercizio di un diritto, ma l'adempimento di un'obbligazione, la risoluzione del contratto che ne costituisce la fonte determina l'insorgere di un obbligo restitutorio, ai sensi dell'art. 1458 c.c., da soddisfare in natura, ove possibile, o per equivalente monetario: non si applica invece l'art. 936 c.c.

Il termine di sei mesi, trascorso il quale il proprietario del suolo non può, a norma dell'art. 936 c.c., comma 5 chiedere al terzo la rimozione delle costruzioni da questi eseguite con materiali propri sul detto fondo, integra un termine di decadenza disposto in materia non sottratta alla disponibilità delle parti; pertanto il decorso di questo termine non può essere rilevato di ufficio, ma deve essere eccepito dall'interessato mediante conclusioni specifiche formulate in modo chiaro ed univoco.

L'art. 936 c.c., rappresenta una sorta di compensazione rispetto alla norma sull'accessione disciplinata dall'art. 934 c.c., avendo lo scopo di tutelare l'autonomia patrimoniale del fondo dall'illecita invasione altrui, ma, nel contempo, anche quello di incoraggiare il proprietario a conservare gli incrementi del suo ben... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...zando in giusta misura il costruttore.

Laddove l'amministrazione non avanzi alcuna pretesa in ordine alle opere illegittimamente edificate dall'occupante del bene demaniale, si deve presumere il diritto alla ritenzione.

Laddove l'amministrazione nel ritenere le opere edificate sull'area demaniale ai sensi dell'art. 936 c.c. non effettui un'esplicita opzione fra i due parametri di liquidazione previsti dalla norma richiamata, si deve optare per il parametro meno oneroso nel caso concreto.

TRASFERIMENTO E ACQUISTO DEI DIRITTI REALI --> TITOLO --> CESSIONE VOLONTARIA --> CORRISPETTIVO

Il contratto di cessione volontaria dell'immobile si inserisce nell'ambito del procedimento di espropriazione ed ha la funzione di conseguirne il risultato peculiare (acquisizione della proprietà dell'immobile all'espropriante) con uno strumento alternativo di natura privatistica, ma al prezzo correlato in modo vincolante ai parametri di legge stabiliti per la determinazione dell'indennità spettante per l'espropriazione del bene, senza che sia in alcun modo possibile discostarsene.

Il prezzo convenuto, in ipotesi di cessione volontaria, è pari alla potenziale indennità di espropriazione, che... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ssere offerta prima di convenire la cessione.

Il corrispettivo della cessione volontaria si identifica, di regola, con la sola indennità di espropriazione, avendo l'atto ad oggetto l'acquisizione dal cessionario della proprietà dei beni per causa di pubblica utilità da parte dei cedenti. Pertanto, il prezzo della cessione concordato preventivamente sulla base dell'offerta dell'indennità provvisoria di espropriazione deve intendersi, in assenza di indicazioni in contrario, come non comprensivo dell'indennità di occupazione, soprattutto qualora al momento dell'accordo sull'indennità non si conosca la data finale dell'occupazione di urgenza per essere la stessa ancora legittimamente in atto.

E' da qualificarsi di diritto privato, il contratto di cessione in cui il prezzo chiesto dai privati è espressione della loro autonomia e non predisposto in base alle regole sui criteri di determinazione dell'indennità di espropriazione.


 
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