L'epropriazione parziale di terreni agricoli: il pregiudizio subito dall'azienda e l'indennità

uo;espropriazione parziale di un’area agricola comporta particolari effetti nella determinazione dell’indennità qualora la parte residua del terreno espropriato sia elemento essenziale per determinare l’intero valore del fondo.

Qualora il giudice accerti, anche d’ufficio, che la parte residua del fondo sia intimamente collegata con quella espropriata da un vincolo strumentale ed obiettivo (tale, cioè, da conferire all’intero immobile unità economica e funzionale), e che il distacco di parte di esso influisca oggettivamente in modo negativo sulla parte residua, deve, per l’effetto, riconoscere al proprietario il diritto ad una indennità calcolata in maniera diversa dal normale modo di quantificare l’indennizzo.

Questa indennità può calcolarsi o sulla base della differenza tra il giusto prezzo dell’immobile prima dell’occupazione ed il giusto prezzo della parte residua dopo l’occ... _OMISSIS_ ...squo;espropriante, ovvero attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua.

Nella determinazione dell’indennità di espropriazione dei terreni agricoli, l’art. 15 della L. 865 del 1971, eccezionalmente induce a tenere conto, nell’ambito dell’indennità unitariamente considerata, anche del pregiudizio subito dall’azienda nel suo insieme per effetto dello smembramento cagionato dall’espropriazione.

La norma che è di natura speciale rispetto all’art. 40 della L. n. 2359 del 1865, non consente però la valutazione del complesso dei beni organizzato per l’esercizio di una specifica e ben individuata impresa agricola da intendersi nel senso di cui all’art. 2555 c.c., e quindi di tutte le conseguenze pregiudizievoli, ivi compreso il mancato guadagno, del ridimensionamento e/o della cessazione dell’attività imprenditoriale, ma comporta c... _OMISSIS_ ...o debba comprendere il ristoro del pregiudizio arrecato dall’espropriazione all’attività aziendale agricola su quel terreno esercitata, avente cioè una incidenza diretta sul fondo, consistendo in un danneggiamento materiale dell’immobile o nella compromissione di una condizione di fatto essenziale per l’utilizzazione od il godimento dello stesso e risolvendosi sul piano economico in una effettiva diminuzione del valore venale del bene su cui era allocata l’azienda agricola (Cass. civ., sez. I, 21 maggio 2007, n. 11782).

Nella determinazione dell’indennità per aree agricole si deve valutare anche l’incidenza dell’espropriazione nei riguardi dell’esercizio dell’azienda agricola della quale il fondo è elemento, come espressamente stabilito dal menzionato art. 15, il quale, dunque, introduce quale componente essenziale di siffatta indennità anche il ristoro del pregiudizio subito dall’azienda, c... _OMISSIS_ ...suo complesso, per effetto del provvedimento ablativo.

La diminuzione di valore dell’area residuata dopo l’espropriazione parziale rappresenta un pregiudizio dell’azienda e, pertanto, costituisce una componente necessaria dell’indennità di espropriazione (Cass. 15288/2000).

La L. n. 865 del 1971, infatti, nella individuazione del pregiudizio che l’indennità è diretta a compensare, è ispirata alla duplice esigenza della tutela della proprietà e del lavoro, come è desumibile dalla previsione di indennità aggiuntive all’art. 17, e dallo specifico riferimento, nell’art. 15, all’esercizio dell’azienda agricola.

Proprio in relazione all’ipotesi di espropriazione parziale, il pregiudizio derivante ai fondi residui è valutabile in relazione all’effettiva utilizzazione aziendale dei medesimi in considerazione del carattere unitario della organizzazione dei fattori produt... _OMISSIS_ ...apo all’azienda.

Mentre per ogni altro tipo di espropriazione il proprietario può conseguire la diminuzione di valore dell’area residuata non in base alle specifiche disposizioni che disciplinano la stima della relativa indennità, ma invocando la disposizione generale della L. n. 2359 del 1865, art. 40, e dimostrandone la ricorrenza dei presupposti, per i terreni agricoli, in caso di espropriazione parziale l’espropriato ha diritto alla medesima diminuzione direttamente in forza della L. n. 865 del 1971, artt. 15 e 16, e non dell’art. 40 della Legge Fondamentale sulle espropriazioni.

Si deve compensare il pregiudizio subito dall’azienda nel suo insieme per effetto dello smembramento cagionato dall’espropriazione.

La parte espropriata e quella non espropriata dell’immobile costituiscono un’unica entità funzionale ed economica: e, quindi si deve applicare il criterio di stima diffe... _OMISSIS_ ...squo;art. 40.

Ciò ovviamente non significa che la norma consenta la valutazione del complesso dei beni organizzato per l’esercizio di una specifica e ben individuata impresa agricola da intendersi nel senso di cui all’art. 2555 cod. civ., e quindi di tutte le conseguenze pregiudizievoli - ivi compreso il mancato guadagno (lucro cessante) - del ridimensionamento e/o della cessazione dell’attività imprenditoriale; che già si è detto restare del tutto estranea alla nozione stessa di indennità di espropriazione; rapportata dall’art. 42 Cost., solo al valore del bene espropriato, con esclusione di ogni altro pregiudizio a carattere personale e indiretto subito dall’espropriato, ivi compreso il pregiudizio all’attività di impresa, ancorché insistente nell’immobile soggetto ad espropriazione.

Per effetto del precetto contenuto nel menzionato art. 15, l’indennizzo deve comprendere il ristoro del pregiu... _OMISSIS_ ...rsquo;espropriazione all’attività aziendale agricola su quel terreno esercitata: di quello, cioè, avente una incidenza diretta sul fondo, nel senso che esso deve consistere in un danneggiamento materiale dell’immobile o nella compromissione di una condizione di fatto essenziale per l’utilizzazione od il godimento dello stesso (Cass. civ. 8502/2006).

L’esproprio deve risolversi sul piano economico in una effettiva diminuzione del valore venale del bene su cui era allocata l’azienda agricola.

Per cui, il mancato reddito può apprezzarsi nella valutazione dell’indennità in esame, non già in quanto correlato alla dissoluzione della pluralità degli elementi di questa, nonché dei suoi diversi fattori di produzione (beni, merci, materie, avviamento, brevetti, servizi ecc.), e quindi, quale diminuita attitudine dell’azienda al fine di lucro cui era destinata; ma soltanto se ed in quanto costituisca un pr... _OMISSIS_ ...guente ad una diminuzione o perdita di un valore in precedenza proprio dell’immobile stesso, e direttamente ricavato dalla sua peculiare destinazione agricola.

Resta, tuttavia ferma la regola che trattasi di un’indennità unica, rivolta a coprire ogni danno diretto ed indiretto conseguente all’esproprio, e quindi anche quello derivante dall’interclusione, o divisione o minore estensione del suolo rimasto all’espropriato, ovvero del frazionamento o dello smembramento o del ridimensionamento dell’azienda agricola che su di esso insiste; per cui anche sotto questo profilo al Giudice è sicuramente inibito in presenza di un’unica vicenda espropriativa liquidare distinte indennità.

La giurisprudenza ha affermato che l’indennizzo deve essere liquidato in base al meccanismo differenziale posto dal menzionato art. 40 della Legge Fondamentale determinando sia il valore dell’area nella sua originaria... _OMISSIS_ ...ia quello della parte risultante dalla perdita o separazione della porzione espropriata, ed operando poi, la differenza tra i due valori (salva l’applicazione dei parametri di cui al t.u. espr., per le aree edificabili o della L. n. 865 del 1971, art. 16, per i terreni agricoli).

E’ tuttavia innegabile che siffatto criterio, di facile applicazione allorché l’indennità si calcola comunque in base alla regola della L. del 1865, art. 39, abbia dato luogo a difficoltà non facilmente superabili con il sopravvenire dei menzionati meccanismi riduttivi, o in presenza di terreni costituiti da parti aventi diversa destinazione; ragion per cui la giurisprudenza ha più volte osservato che l’operazione di calcolo indicata dalla L. n. 2359 del 1865, art. 40, non è vincolante potendosi raggiungere il medesimo risultato attraverso la somma del valore venale della parte espropriata e del minor valore della parte residua, oppure attraverso il computo... _OMISSIS_ ...perdite, ovvero aggiungendo al valore dell’area espropriata duello delle spese e degli oneri, che incidendo sulla parte residua, ne riducano il valore, o mediante altri parametri equivalenti (Cass. civ., 26216/2005).

Il principio ha trovato recente conferma sia nell’art. 33 del nuovo T.U., che non menziona più la stima differenziale, ma impone soltanto al Giudice di merito di tenere conto della diminuzione di valore della parte residua, perciò autorizzandolo ad avvalersi del criterio ritenuto più idoneo nel caso concreto a raggiungere siffatto risultato; sia nella decisione 305/2003 della Corte Costituzionale, che, proprio con riguardo ai terreni agricoli, ha ribadito la non obbligatorietà della stima differenziale dell’azienda incidente sul fondo e la legittimità del ricorso a criteri che si fondino sulla somma algebrica del suo valore agricolo e delle perdite che lo smembramento ha arrecato all’azienda medesima.

La ... _OMISSIS_ ...ha precisato che l’indennità per l’espropriazione del suolo agricolo è comprensiva delle perdite dell’esercizio dell’azienda agricola, ma sempre in relazione al valore del bene espropriato, senza che assumano rilievo pregiudizi a carattere personale o indiretto, o pregiudizi riguardanti l’attività d’impresa, ancorché insistente sull’immobile oggetto di espropriazione (Cass. civ., sez. I, 12 aprile 2006, n. 8502, in Foro amm. CDS, 2006, 7-8, 2138).

L’indennità di espropriazione è unica, ed essendo destinata a tenere luogo del bene espropriato, non può superare in nessun caso il valore che esso presenta, in considerazione della sua concreta destinazione (il valore cioè che il proprietario ne ritrarrebbe se decidesse di porlo sul mercato L. n. 2359 del 1865, ex art. 39), e nelle singole fattispecie, neppure quello derivante dal criterio di valutazione posto dalla legge applicabile per determinarlo.

... _OMISSIS_ ... riferimento dell’unica indennità è quindi rappresentato dal valore di mercato del bene espropriato quale gli deriva dalle sue caratteristiche naturali, economiche e giuridiche, e soprattutto dal criterio previsto dalla legge per apprezzarle; e non anche dal reale pregiudizio che il proprietario od altro titolare di minore diritto di godimento risentono come effetto dal non potere ulteriormente svolgere mediante l’uso dello stesso immobile la precedente attività; e la stessa va rapportata, a come il bene si presenta, prescindendo dalle aspettative dei soggetti aventi diritto a soddisfarsi su di essa per il pregiudizio che l’espropriazione arreca loro.

Il fatto che, estinto il diritto di proprietà, risulti impedito sul luogo l’ulteriore svolgimento dell’impresa che utilizzava gli immobili per fornire i propri servizi, non comporta che l’espropriazione si estenda al diritto dell’imprenditore su di essi, né che sia ac... _OMISSIS_ ...uo;espropriante l’azienda organizzata dall’imprenditore, sì che il valore del bene espropriato debba comprendere quello dell’azienda in sé considerata, quale complesso funzionale organizzato, risultante da una pluralità di elementi (Cass. civ., sez. un., 13115/2004).

In una fattispecie del tutto particolare dove l’esproprio, riducendo la superficie aziendale, impediva la realizzazione di interventi edilizi la Suprema Corte ha confermato la sentenza della Corte di Appello che aveva valutato come agricola l’area residua, nonostante fosse edificabile secondo le previsioni urbanistiche.

La valutazione trova conferma nel fatto che, per effetto dell’espropriazione parziale la superficie residua ha, infatti, interamente perduto la cd. edificabilità di fatto - che va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una vasta gamma di situazioni quantitative intermedie su cui incide in misura determinante p... _OMISSIS_ ...attitudine di quel suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori- sia per la sua modestissima estensione sia per la sua ubicazione, risultando sottoposto di quasi due metri alla quota stradale, sia per la sua contiguità con l’Ufficio postale realizzato sicché a seguito dell’espropriazione era in concreto utilizzabile (e valutabile) soltanto quale terreno agricolo (Cass. civ., sez. I, 11 febbraio 2008, n. 3175).

Nella valutazione dell’...