Fino a qui si è parlato indifferentemente di densità edilizia e di indici di edificabilità, ma prima di addentrarsi nell’analisi è opportuno tracciare una netta distinzione tra i due concetti.
Dal punto di vista lessicale, per vero, i due termini hanno significati pressoché sovrapponibili. Per densità si intende infatti, in via generale, «il rapporto tra una data grandezza [...] e l’estensione su cui essa si distribuisce»[1]. Analogamente, per indice si intende, in linea di massima, il «rapporto, talora espresso percentualmente, fra i valori numerici di due grandezze»[2]. Si tratta dunque in entrambi i casi di concetti di relazione, non finalizzati a quantificare una grandezza assoluta - come possono essere le altezze, le superfici o i volumi - bensì la relazione intercorrente tra due grandezze, descritta sottoforma di rapporto.
Quanto detto trova conferma in materia edilizia. Ed invero, la densità ...
_OMISSIS_ ...sere definita in termini di rapporto tra volumetria complessivamente insistente su una certa area e superficie dell’area stessa. Allo stesso modo, l’indice di edificabilità - assunto per ora senza ulteriori distinzioni[3] - può essere definito in termini di rapporto tra volumetria edificabile su un’area e superficie dell’area stessa[4]. Trattasi quindi, come si vede, di due concetti di relazione, in perfetta armonia con il loro significato etimologico generale. Ma i due termini sono davvero sovrapponibili?
Ad avviso di chi scrive, invero, i due concetti si contrappongono per il fatto che la densità esprime un concetto statico, mentre l’indice di edificabilità esprime un concetto dinamico. Ed invero, l’attributo della densità è la parola edilizia, che sembra alludere a ciò che è già stato edificato. L’attributo dell’indice, viceversa, è la parola edificabilità, che esprime qualcosa che deve ancora essere edifi...
_OMISSIS_ ...tutto - la misura in cui può avvenire tale edificazione futura.
Se è così, però, il concetto di indice di edificabilità appare notevolmente più rispondente all’esigenze operative di quest’opera. Si è detto infatti che il problema fondamentale della densità edilizia è quello di stabilire la volumetria che può essere edificata sulla superficie di riferimento, in vista di un’attività edilizia che si assume futura e della quale occorre verificare l’assentibilità. Di conseguenza, la densità edilizia verrà lasciata sullo sfondo, ad indicare il problema dal quale prende origine la presente trattazione: il concetto di relazione che sarà usato in senso tecnico, viceversa, è quello di indice di edificabilità.