APPRENDISTATO

La mancata individuazione del responsabile materiale dell'abuso edilizio non può portare ad escludere che l'ordine di demolizione vada comunque rivolto al proprietario. Questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento, il cui contenuto dispositivo è, per l'appunto, la demolizione di un bene su cui egli vanta il proprio diritto.

Sussiste una tutela rafforzata per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico ed ambientale da parte dell'art. 27 DPR 380/2001, risultando la sanzione applicabile in ogni caso quella demolitoria, a prescindere dalla natura del titolo in concreto prescritto per la tipologia di opera realizzata.

Riscontrato che il condono edilizio è uno strumento eccezionale e temporaneo giustificato essenzialmente da straordinarie e contingenti ragioni finanziarie e che come tale la sua disciplina è soggetta ad una rigida interpretazione, ne consegue che è possibile ottenere il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria soltanto quando ricorrono i rigorosi presupposti previsti dalla legge di disciplina del singolo condono.

In materia urbanistica ed edilizia, quando sia contestata l'esecuzione di opere in assenza di un valido titolo edilizio, il giudice deve prima di ogni altra cosa accertare l'intervento nella sua integrale sussistenza e consistenza, qualificarlo ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 3 e 6, verificare di conseguenza se per esso è necessario un titolo edilizio e, in caso positivo, individuare quale (permesso di costruire o d.i.a. sostitutiva, ovvero una semplice d.i.a.).

L'intento lottizzatorio - inteso come volontà di realizzare un non consentito frazionamento dei suoli, o comunque di alterarne surrettiziamente la destinazione urbanistica in contrasto con gli strumenti vigenti - può essere legittimamente desunto da una pluralità di elementi indiziari, anche di per sé non univocamente significativi, ma che nel loro complesso evidenzino in modo ragionevolmente inequivoco la strumentalità degli abusi al perseguimento delle suindicate finalità.

È legittima la sanzione irrogata avverso una “lottizzazione giuridica”: detta aggettivazione connota infatti sia la lottizzazione materiale che la lottizzazione formale, nel senso che nelle stesse sono presenti atti qualificati giuridicamente dall’ordinamento.

L’art. 31, comma 2, della l. n. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione dei lavori, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Il permesso in sanatoria è ottenibile soltanto in presenza dei presupposti espressamente delineati dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, ossia a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento sia della realizzazione del manufatto sia della presentazione della domanda.

Le controversie tra proprietari di fabbricati vicini aventi ad oggetto questioni relative all'osservanza di norme che prescrivano distanze tra le costruzioni o rispetto ai confini appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario.

Nel quantificare il danno da violazione delle distanze legali è illegittimo fare riferimento alla diminuzione del valore commerciale del fabbricato rispetto al quale erano stati violati i limiti di distanza se detto immobile era stato ab origine realizzato abusivamente e solo successivamente sanato, in quanto per un periodo l’edificio era incommerciabile in quanto abusivo.

Ai fini dell'applicazione delle distanze legali di cui all'art. 873 c.c., e delle norme integrative dettate dai regolamenti locali, deve intendersi per costruzione qualsiasi opera che, pur difettando di una propria individualità, abbia tuttavia i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo.

In materia di riparto di competenze in tema di distanze legali, la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella materia dell’ordinamento civile e, quindi, attiene alla competenza legislativa statale; alle Regioni è consentito fissare limiti in deroga alle distanze minime stabilite nelle normative statali, solo a condizione che la deroga sia giustificata dall’esigenza di soddisfare interessi pubblici legati al governo del territorio.