La nozione di “ultimazione delle opere” cui occorre far riferimento ai fini dell’applicabilità della disciplina sul condono edilizio

A’ sensi dell’art. 31, comma 2, della l. n. 47 del 1985 come richiamato dall’art. 39 della l. n. 724 del 1994, per il condono riferito alla costruzione delle opere abusive si chiede che le stesse siano perlomeno completate nel c.d. “rustico” entro la data stabilita al riguardo ex lege, nel mentre per il condono dell’abusivo mutamento della destinazione d’uso di un immobile è sufficiente che lo stesso sia stato “completato funzionalmente” entro la stessa data, vale a dire che l’immobile deve comunque risultare a quel momento già fornito delle opere indispensabili a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello assentito, laddove per “completamento funzionale” deve intendersi la realizzazione delle principali opere necessarie per attuare il mutamento di destinazione, sicché no... _OMISSIS_ ... che siano state realizzate opere incompatibili con la precedente destinazione, ma è altresì necessario che siano state poste in essere opere atte a rendere effettivamente possibile un uso diverso da quello assentito.

Ai sensi dell’originario testo dell’art. 31, primo comma, l. 1150/42, aveva obbligo di chiedere apposita licenza al podestà del Comune soltanto chi intendeva eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l’aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale; soltanto per effetto dell’art. 10 l. n. 765/67, entrata in vigore il 1.9.1967, la disposizione è stata mutata nel senso che chiunque intenda nell'ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco, con la conseguenz... _OMISSIS_ ...tà di accedere all’istituto del condono edilizio di cui all’art. 31 e ss. l. n. 47/85 nell’ipotesi di inottemperanza a tale obbligo.

L’art. 31, comma 2, della l. n. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione dei lavori, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Ai fini dell’ammissibilità del condono edilizio ex art. 32, comma 25, del decreto legge n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003, tutte le opere devono essere ultimate alla data del 31 marzo 2003: ed invero, quand’anche una parte degli interventi abusivi sia anteriore a tale data, la realizzazione di parte dell’edificio suc... _OMISSIS_ ...la data medesima conferisce all’intera area una diversa fisionomia urbanistica che assorbe le opere realizzate in precedenza in una nuova fattispecie di abuso e giustifica il diniego del condono edilizio.

L’art. 31, comma 2, legge n. 47 del 1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione dei lavori, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

ABUSI EDILIZI --> SANATORIA --> CONDONO --> PRESUPPOSTI --> ANTERIORITÀ DELL'INTERVENTO --> CASISTICA

Ai fini della prova della data di commissione di un abuso edilizio, e in particolare della prova del possesso del sedime, la scrittura privata relativa ad ... _OMISSIS_ ... risulta inconsistente a fronte di altre prove documentali costituite dall’atto pubblico di acquisto del terreno e del preliminare di compravendita.

È legittimo il diniego di concessione edilizia in sanatoria se un’aerofotogrammetria dimostra che alla data prevista dalla legge (nella specie, alla data del 31 dicembre del 1976 ai sensi dell’art. 15 lettera a) della L.R. Sicilia 78/76) il terreno risultava completamente libero da costruzioni, e le critiche che rivolte a tale rilievo aerofotogrammetrico sono generiche e non mettono mai a fuoco il nodo della questione, che attiene alla corretta localizzazione nel tempo e nello spazio dell’immobile.

Non potendo l’interessato utilmente avvalersi delle dichiarazioni sostitutive dell’atto di notorietà pur da lui presentate all’Amministrazione comunale in sede di istruttoria della domanda di condono, la prova della risalenza dell’abuso rispetto alla dat... _OMISSIS_ ...2013 può essere validamente ricavata dalla documentazione fiscale attinente all’acquisto dei materiali per il rifacimento dell’impianto elettrico, nonché nelle fatture di ricevimento di merci presso il locale per cui è causa.

In materia di sanatoria, per stabilire se le opere murarie per le quali è stato chiesto il condono edilizio risultino conformi a quelle preesistenti realizzate in materiale precario si deve valutare che esse non alterino la sagoma dell’edificio, intendendosi la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti.

Non è viziato da carenza di istruttoria e di motivazione il rigetto dell’istanza di condono se non vi è certezza in ordine alla data di realizzazione delle opere, e se le opere di cui alle foto allega... _OMISSIS_ ... sono diverse da quelle accertate in sede di sopralluogo.

Il condono riguarda opere effettivamente esistenti e non solo un volume esistente alla data indicata dal legislatore, come si ricava dalle stesse prescrizioni delle leggi sul condono, che hanno richiesto la descrizione delle opere e la presentazione di fotografie.

Per le opere realizzate in ampliamento dell’immobile esistente deve farsi applicazione, ai fini della verifica dell’avvenuta realizzazione delle opere alla data del 31 marzo 2003, del criterio del cd. completamento funzionale, per cui alla data del 31 marzo 2003, era necessario uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione. In altri termini l’organismo edilizio non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planovolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustic... _OMISSIS_ ...laiatura, copertura e muri) ma una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale, che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso, come nel caso in cui un sottotetto, trasformato in abitazione, venga dotato di luci e vedute e degli impianti di servizio, cioè di opere del tutto incompatibili con l’originaria destinazione d’uso.

Non si può inferire la preesistenza dell’intervento rispetto allo sbarramento temporale del condono dal rilascio dell’autorizzazione all’espletamento delle opere di adeguamento sismico, non potendo avere tale intervento alcuna finalità modificativa della originaria destinazione d’uso in senso residenziale.

Ai fini dell'integrazione dei requisiti di ultimazione per la sanatoria del fabbricato abusivo, stabiliti dall’art. 31, comma 2, l. n. 47/1985, non assume alcun rilievo la natura del materiale utilizzato per la tamponatura del manufatto, mentre costitui... _OMISSIS_ ... per l’ultimazione dello stesso la presenza delle tamponature in quanto esse definiscono la volumetria e la sagoma definitive dell’edificio.

Ai fini del condono, non è completo in tutte le sue parti il fabbricato per il quale manca la la tamponatura (o tompagnatura), ossia la chiusura perimetrale di un fabbricato costruito con una struttura intelaiata, in acciaio o in calcestruzzo.

Per dimostrare l’ultimazione del manufatto alla data ultima utile per beneficiare del condono non è sufficiente la sola dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, che deve essere supportata da ulteriori riscontri documentali, eventualmente indiziari, purché altamente probanti.

Ai fini della dimostrazione dell’ultimazione del manufatto alla data ultima utile per beneficiare del condono, nulla dimostra il verbale di accertamento a fini anagrafici, qualora si tratti di una descrizione sommaria ed evidentemente imprecisa ... _OMISSIS_ ...on specifico riguardo al numero dei vani).

Per l'accoglimento dell'istanza di sanatoria è necessario che alla data della presentazione della domanda di condono le opere abusive siano ultimate ultimate e per immobile ultimato si intende quello completo almeno al rustico, intendendosi l'avvenuto completamento di tutte le strutture essenziali, tra le quali vanno ricomprese le tamponature esterne, atteso che queste determinano l'isolamento dell'immobile dalle intemperie e configurano l'opera nella sua fondamentale volumetria.

ABUSI EDILIZI --> SANATORIA --> CONDONO --> PRESUPPOSTI --> ANTERIORITÀ DELL'INTERVENTO --> COSTRUZIONE ESISTENTE

Relativamente alla nozione di completamento funzionale, operante con riguardo ai manufatti non destinati alla residenza, la giurisprudenza ha affermato che essa implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la frui... _OMISSIS_ ... termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso, occorrendo, all’uopo, che siano presenti le opere indispensabili a rendere effettivamente possibile l'utilizzazione a cui la costruzione è destinata.

La nozione di “ultimazione delle opere”, cui occorre far riferimento ai fini dell’applicabilità della disciplina sul condono edilizio, coincide con l’esecuzione del c.d. “rustico”, da intendersi come muratura priva di rifinitura – ossia, per l’appunto, “al grezzo” – comprensivo di tutte le tamponature e comprendente pure il necessario completamento della cop... _OMISSIS_ ...
L’esistenza delle tamponature è stata inderogabilmente richiesta dalle diverse discipline in materia di condoni edilizi succedutesi nel corso del tempo, allorquando era necessario determinare l’effettiva esistenza di un fabbricato agli effetti della sua sanabilità: e in tal senso è stato sempre e comunque considerato rilevante, quale requisito minimale il suo completamento al “rustico”, ossia la totale apposizione delle murature di tamponatura prive di rifiniture.

Ai sensi dell’art. 31, comma 2, della l. n. 47/1985 uno dei due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione dei lavori, rilevante ai fini del rilascio del condono, è il criterio «funzionale», che opera nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale, alla luce del quale la nozione di completamento funzionale implica uno stato di avanzamento nella re... _OMISSIS_ ...e da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione.

La domanda di condono è specificamente riferita non ad un volume o ad una superficie ma ad uno specifico immobile già realizzato. Infatti, il condono riguarda opere effettivamente esistenti e non solo un volume esistente alla data indicata dal legislatore, come risulta dalle stesse prescrizioni delle leggi sul condono che hanno richiesto la descrizione delle opere e la presentazione di fotografie (cfr. art. 35, comma 3, lettera b), legge n. 47 del 1985; art. 39, comma 4, legge n. 724 del 1994; art. 32, comma 35, della legge n. 269 del 2003) al fine di verificare la concreta conformazione dell’opera abusiva al momento della sua originaria realizzazione già avvenuta alla data della domanda di condono.

La nozione di completamento funzionale ai fini del condono ex art. 31 della l. n. 47/1985 nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con de... _OMISSIS_ ...rsa da quella residenziale, implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione. In altri termini, in tale ipotesi l’organismo edilizio non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici nuovi, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

In materia di condono, con riferimento al concetto di ultimazione dei la...