CATASTO CARTOGRAFIA

La legge 11 marzo 2014, n. 23 ripropone, all’art. 2, i principi e criteri direttivi di un processo riformatore del catasto fabbricati, in parte già anticipati da precedenti e disattese normative, al fine di assicurare una maggiore equità e trasparenza al sistema tecnico-estimativo, ma anche un rinnovato e più efficace supporto alle attività della pubblica amministrazione e alle politiche di conservazione e sviluppo territoriale ed ambientale.

Il catasto edilizio urbano costituisce l'inventario di tutti fabbricati presenti sul territorio nazionale, contenente informazioni per l’identificazione del bene, dei dati anagrafici dei titolari di diritto reali sullo stesso, della sua natura tecnica, della redditività dell’immobile medesimo. Per il censimento in catasto gli immobili sono stati suddivisi in due macroinsiemi, costituiti uno dalle unità immobiliari ordinarie e l’altro dalle unità immobiliari a destinazione speciale o particolari

Si tratta delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una utilizzazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni (unità a destinazione speciale), nonchè per particolari costruzioni quali: stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittima ed aerea, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto

Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche. Il calcolo della rendita catastale passa attraverso la determinazione del reddito annuo lordo ritraibile dall’immobile, da cui devono essere detratte le spese e le perdite eventuali, escluse quelle relative a: imposte, decimi canoni, livelli, debiti, pesi ipotecari e censuari. Spese e perdite si determinano con riferimento a condizioni normali

Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione relativo allo stato attuale delle unità immobiliari. La stima indiretta si articola in 2 sub metodologie operative: una fa riferimento al valore fondiario, l’altra prende a base di calcolo il costo di ricostruzione deprezzato per vetustà, ciascuna utilizzabile in relazione ai dati di mercato disponibili

Per armonizzare il comportamento dei vari Uffici provinciali e per supportare i liberi professionisti incaricati dalla proprietà di produrre gli atti di aggiornamento catastali ha standardizzato le modalità di apprezzamento del deperimento per vetustà degli immobili sia con riguardo alle unità immobiliari costruite prima del biennio economico 1988-89 ed espresso nuovi concetti per alcuni casi di componenti immobiliari a rapido deperimento, ancorchè costruite dopo il suddetto biennio economico

In alcuni casi può essere necessario dichiarare al catasto edilizio urbano un fabbricato già censito al catasto dei terreni, tanto se ivi individuato come fabbricato rurale, quanto se fabbricato iscritto alla partita speciale 1. In deroga alle normali procedure di predisposizione del tipo mappale, il tipo di aggiornamento cartografico può essere compilato sulla base di un estratto di mappa autoallestito, anche con l’adozione di PREGEO 10. Nel libretto PREGEO si compilano le sole righe 0, 9 e 6

La legge 679/69 ha introdotto l’obbligo, per i possessori di particelle censite nel catasto terreni sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati, di produrre una denuncia di cambiamento nello stato dei terreni in dipendenza di costruzioni di fabbricati urbani. Tale adempimento è assolto attraverso la predisposizione del cosiddetto tipo mappale, da presentare in catasto, per specifica previsione normativa, nel termine di sei mesi dalla data di riconosciuta abitabilità o agibilità dei locali

In alcuni casi i soggetti interessati che abbiano prodotto un atto di aggiornamento cartografico possono richiedere l’annullamento nel caso che non risultino più necessari alle loro finalità. In seguito ai numerosi tipi di frazionamento approvati la quantità delle particelle conservate tende a crescere in misura considerevole. Spesso si tratta infatti di piccole particelle di nessuna rilevanza topografica e di scarsissima importanza tributaria, che tuttavia rendono difficoltosa la consultazione

Può accadere che un punto fiduciale risulti non più rinvenibile sul posto, o divenga inaccessibile e non sia possibile un suo riposizionamento. In tali casi, il tecnico deve fare presente la situazione all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio competente. Ai fini del completamento del rilievo di aggiornamento, nella relazione tecnica, iI professionista indicherà la non rinvenibilità del punto fiduciale e potrà provvedere ad eseguire le operazioni utilizzando un punto ausiliario

La normativa per la conservazione del catasto dei terreni al fine di mantenere aggiornati gli atti per la variazione della geometria delle particelle, ha previsto che nel caso di passaggio che dia luogo a frazionamento di particelle deve dalle parti essere prodotto il corrispondente tipo di frazionamento, eseguito sopra un estratto autentico della mappa catastale, a norma di legge. Le linee dividenti devono essere appoggiate a capisaldi di mappa, come punti trigonometrici e termini di proprietà.

La predisposizione degli atti di aggiornamento cartografico e l'aggiornamento della cartografia catastale hanno subito nel tempo diverse rivisitazioni. Il rilievo di aggiornamento è divenuto oggi analitico, riferito a vertici trigonometrici, P.S.R. (Punti Stabili di Riferimento), e, più recentemente, ai P.F. (Punti Fiduciali) e predisposto con l’ausilio di una specifica procedura informatica denominata PRE.GEO (pretrattamento geometrico), gratuitamente fornita dall’amministrazione del catasto