La rendita catastale è la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali, ed al lordo soltanto dell’imposta fabbricati, delle relative sovraimposte e dei contributi di ogni specie (canoni, livelli, censi, decimi, debiti ipotecari e censuari, ecc.).
II metodo per “classi e tariffe” per la determinazione della rendita catastale è stato applicato - come sottolineato - soltanto agli immobili appartenenti ai gruppi di unità ordinarie (A, B e C), mentre per gli immobili speciali, appartenenti alle categorie del gruppo D, all'art. 10, la legge dispone che la rendita sia determinata per stima diretta della singola unità.
Con le stese modalità si procede per la determinazione della rendite catastale delle unità immobiliari, che non sono raggruppabili in categorie e classi per la singolarità delle loro caratteristiche (gruppo di categorie E).
Da quanto precisato trova conferma che la rendita catastale registrata negli atti del nuovo catasto edilizio urbano rappresenta, per gli immobili a destinazione ordinaria, un valore reddituale “medio ordinario” di ciascuna categoria e classe e, per gli immobili a destinazione speciale e particolare, uno “specifico” valore reddituale.
Le tariffe sono state definite con riferimento agli elementi economici ordinari del triennio 1937/39 (art. 9 della legge). E’ appena il caso di sottolineare come il riferimento del suddetti elementi ad un periodo di tempo ben determinato (epoca censuaria) abbia rappresentato - come per il catasto dei terreni – una delle condizioni pregiudiziali per favorire l’uniformità del sistema e la perequazione dell'imposta.
Al riguardo è opportuno sottolineare come l’art. 23 del D.lgs. 8 aprile 1948, n. 514, abbia previsto che [Omissis - versione integrale presente nel testo]. Quindi, un attributo economico caratterizzante l'unità immobiliare ed idoneo a misurare, in moneta legale, la sua capacità di reddito, dal quale risalire con le modalità dettate di volta in volta dal legislatore, alla base imponibile.
Ciò premesso, si descrive, sinteticamente, il processo di determinazione dei quadri tariffari, che risulta articolato sostanzialmente nelle seguenti operazioni:
- calcolo della consistenza delle unità immobiliari dei gruppi a destinazione ordinaria;
- individuazione delle unità tipo e determinazione delle relative tariffe;
- classamento delle singole unità immobiliari;
- calcolo delle rendite delle unità immobiliari dei gruppi a destinazione ordinaria;
- stime dirette per il calcolo delle rendite dei gruppi a destinazione speciale e particolare.
In fase di conservazione, le modalità delle operazioni di revisione ed integrazione dei quadri tariffari sostanzialmente continuano ad essere disciplinate dalle norme e sulla base dei criteri metodologici utilizzati in fase formazione, che di seguito vengono richiamati e descritti.
Calcolo della consistenza delle unità immobiliari
La misura della consistenza di ciascuna unità immobiliare inventariata – oltre a costituire un elemento informativo fondamentale – è determinante nel calcolo della rendita catastale da attribuire alla stessa unità, in quanto unico fattore variabile nel calcolo della rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti alla stessa categoria e classe. Da ciò discende anche che, al fine di pervenire ad un sistema di riferimento perequato per l’imposizione immobiliare, è pregiudiziale che i criteri di determinazione della consistenza debbano essere univoci ed applicati in modo uniforme sul territorio nazionale.
Di contro i criteri di determinazione della consistenza per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare non sono fissati in modo univoco, in ragione del fatto che la relativa rendita catastale – come già precisato - viene determinata per stima diretta con la metodologia più consona tra quelle previste dall’estimo urbano.
Sul piano concreto, per i tre gruppi - A, B e C - di immobili a destinazione ordinaria, la misura della consistenza viene effettuata in base ai seguenti differenti criteri.
Come unità di misura della consistenza delle unità del gruppo A, destinate prevalentemente ad abitazioni, è stato adottato il vano utile; per le unità del gruppo B, il m3 di volumetria vuoto per pieno, per le unità del gruppo C, il m2 di superficie utile.
Le modalità di calcolo della consistenza delle unità immobiliari sono state specificate dal regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, approvato, con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142.
Inoltre importanti chiarimenti sono stati forniti dalla Istruzione Ministeriale II per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, del 24 maggio 1942, dal titolo “Accertamento e Classamento”.
Ai fini della determinazione della consistenza delle unità immobiliari del gruppo A, si considera come “vano utile” lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilita come “normale”. Si devono distinguere i seguenti elementi:
a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina);
b) accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio od al disimpegno delle
parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio dispensa, veranda, nonché in genere i vani aventi superficie libera minore di quella minima stabilita per il vano normale della categoria e classe);
c) accessori a servizio complementare: cioè gli elementi annessi ed integranti la funzione delle
parti principali ma non strettamente necessari per l’utilizzazione di esse (soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, bucatai, stenditoi, stalle, granai, porcili, pollai, ecc.);
d) dipendenze e cioè:
- aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell’unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili, cioè non di semplice copertura, ecc.);
- locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
- locali costruttivamente destinati al servizio comune dell’unità immobiliare e di altre (bucatai, stenditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate dai vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).
La consistenza catastale in vani utili si ottiene:
1) conteggiando separatamente e sommando:
- come vani utili e per il loro numero effettivo i vani principali normali, cioè quelli con superficie almeno uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e classe;
- come vano utile, la cucina - anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta - se per la sua speciale destinazione è fornita degli impianti consueti in quella categoria e classe;
- come altri vani utili e frazioni di vani utili - sinteticamente apprezzati - l’eccedenza di superficie libera presentata eventualmente dai vani principali, rispetto a quella massima del vano utile normale;
- i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali ed i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a vani utili, tenendo conto degli usi locali accertati per la categoria, ovvero, in mancanza di usi locali, contando ogni vano accessorio a servizio diretto esclusivo per 1/3 di vano utile ed ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile;
2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che - materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati - ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo;
3) arrotondando, infine il risultato del conteggio così eseguito al mezzo vano.
La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo B si misura assumendo come elemento unitario il metro cubo e si computa:
1) determinando la consistenza effettiva in metri cubi con le norme consuete;
2) apportando ad essa un’aggiunta, o detrazione, nei limiti del 10% quando si verificano le circostanze di cui al punto 2) del paragrafo precedente;
3) arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.
La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo C viene determinata, assumendo come elemento unitario il metro quadrato, computando in primo luogo le superfici interne (cioè quelle degli spazi compresi fra le pareti) degli ambienti - principali ed accessori - che costituiscono l’unità immobiliare.
Dal computo sarà esclusa la superficie dei locali e delle aree che costituiscono le dipendenze
(cioè tettoie, cortili, aie, giardini, ecc.), siano esse di uso comune o siano di uso esclusivo dell’unità immobiliare considerata.
Si ottiene quindi la consistenza catastale in metri quadrati:
1) sommando:
a) la superficie utile degli ambienti principali;
b) la superficie utile degli ambienti accessori, ragguagliata, per la sola categoria C/1 (negozi e botteghe), con appositi coefficienti, in superficie utile equivalente principale;
2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione - nei limiti ammessi - sia per tener conto degli altri elementi della consistenza effettiva - dipendenze che nell’unità immobiliare sono uniti agli elementi già considerati e ne aumentano le utilità ed i comodi, sia per tener conto di utilità e svantaggi (particolari rapporti dimensionali, posizione d’angolo, ecc.) che siano particolari della unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito;
3) arrotondando infine, il risultato del conteggio al metro quadrato.
I limiti ammessi per le aggiunte o per le detrazioni previste nel punto 2) al risultato del conteggio indicato al punto 1), sono del 10% per tutte le categorie del gruppo C, tranne che per la categoria C/1 per la quale sono pari al 20% .
Individuazione delle unità tipo e determinazione delle relative tariffe
Per ogni zona censuaria e per ciascuna categoria ordinaria è stato scelto un certo numero di unità immobiliari (unità tipo), espressive - per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, di cui si è detto dianzi – mediamente delle rendite unitarie massima e minima, e quindi idonee ad identificare rispettivamente la prima e l’ultima classe della categoria analizzata.
Stabilite le due classi terminali, sono state determinate le classi intermedie, in relazione a predefiniti scostamenti medi tra una classe e quella contigua e alle condizioni locali.
Più in particolare il numero delle classi inserito tra la prima e l’ultima è stato determinato, generalmente, tenendo conto di uno scostamento percentuale medio contenuto nel range 15-20%.
Anche per ciascuna di queste classi intermedie è stato scelto un certo numero di unità immobiliari tipo, definendo per ognuna di esse gli elementi caratterizzanti la classe dalle stesse rappresentata.
L’insieme delle unità-tipo ha una centrale rilevanza non solo nel processo estimativo di formazione del catasto urbano, ma anche in fase di conservazione, in quanto costituisce il campionario che permette ai tecnici di attribuire a ciascuna delle unità del Comune o della zona censuaria la pertinente categoria e classe sulla base di procedimenti sintetico-comparativi.
Il numero delle classi è aperto e varia con le categorie e zone censuarie; la prima classe è quella di minor reddito, l’ultima è la migliore. Con tale accorgimento è stata lasciata la possibilità di ampliare il numero delle classi in relazione al progressivo miglioramento della qualità delle costruzioni, nel tempo futuro.
Criteri di calcolo delle tariffe
Le stesse unità tipo - eventualmente integrate da altre di omogenea produttività - sono state utilizzate per determinare, per ciascuna classe delle categorie A, B e C del quadro generale, le relative tariffe, cioè le rendite catastali per unità di consistenza, ottenute come media dei valori delle rendite unitarie delle singole unità immobiliari.
A tale scopo per tutte le categorie e classi del gruppo A sono state determinate le superfici massima e minima, nel cui intervallo il vano è considerato normale.
Ne è derivato, per ogni Comune o zona censuaria, un quadro dei dati tariffari pubblicato, per ogni Provincia, su un apposito supplemento della Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Circa la metodologia per il calcolo delle tariffe, si specifica che esse sono state determinate con due distinti procedimenti:
- sulla base del canone lordo di affitto, operando, le detrazioni previste dalla normativa catastale per pervenire alla rendita catastale;
- nelle zone dove la locazione non esisteva ovvero aveva un carattere occasionale, la tariffa è stata calcolata con l’applicazione di uno specifico saggio di fruttuosità al valore patrimoniale delle unità. A sua volta, detto valore poteva essere determinato anche con il criterio del costo di riproduzione deprezzato, per tenere conto dello stato di conservazione dell’unità, laddove non fossero stati disponibili, in numero e qualità idonei, le informazioni circa prezzi di compravendite. Il saggio adottato doveva essere quello ordinario per investimenti edilizi in unità similari, o, in mancanza di dati, quello relativo ad investimenti concorrenti.
La prima metodologia è prevista dall’art.14 al 26 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, i quali disciplinano rispettivamente: [Omissis - versione integrale presente nel testo]
Trattasi del classico procedimento di stima diretta con metodo (sintetico) comparativo, avuta considerazione dello scopo specifico del quesito di stima.
Come esemplificazione delle attività svolte, si riporta il “Foglio di analisi” ( Mod.6 E.U.) dei campioni di unità immobiliari assunti per la determinazione delle tariffe.