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Le principali linee innovative previste dalla riforma del catasto fabbricati


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titolo:IL TECNICO LIBERO PROFESSIONISTA E LE COMMISSIONI CENSUARIE LOCALI
anno:2016
pagine: 328 in formato A4, equivalenti a 558 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 40,00

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La legge 11 marzo 2014, n. 23, "Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita" (cfr. appendice), ripropone, all'art. 2, i principi e criteri direttivi di un processo riformatore del catasto fabbricati, in parte già anticipati da precedenti e disattese normative, al fine di assicurare una maggiore equità e trasparenza al sistema tecnico-estimativo, ma anche un rinnovato e più efficace supporto alle attività amministrative della pubblica amministrazione e alle politiche di conservazione e sviluppo territoriale ed ambientale.
Obiettivi perseguiti sulla base di indirizzi profondamente innovativi e rifondativi dell'architettura metodologica e funzionale dell'attuale sistema tecnico-estimativo.
Purtroppo anche nella fattispecie il rinvio dell'emanazione del decreto attuativo, disciplinante le tecniche metodologiche ed operative, e la scadenza della delega non giustificano un particolare ottimismo per la realizzazione della riforma in esame, anche se nelle motivazioni del rinvio addotte dal Governo (giugno 2015) è stata in particolare sottolineata la necessità e l'opportunità di un rinvio per riformare o comunque intervenire preliminarmente sul sistema ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...immobiliare.

Ritornando alla norma in commento, la stessa prevedeva una radicale revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, finalizzata all'attribuzione a ciascuna unità immobiliare di uno specifico valore patrimoniale, oltre alla tradizionale rendita, sulla base delle indicazioni di mercato e con riferimento [Omissis - versione integrale presente nel testo].
Quindi, una delle principali innovazioni risiedeva proprio nella duplice valorizzazione sia della suddetta rendita, per l'imposizione diretta, che del valore di mercato, per l'imposizione indiretta e patrimoniale; circostanza che avrebbe consentito di superare anche le distorsioni specificamente indotte dal meccanismo impositivo di definizione del cosiddetto valore (patrimoniale) catastale, attraverso l'adozione di saggi uniformi a livello nazionale.

Per la rilevanza delle innovazioni del progetto strutturale e funzionale del nuovo sistema catastale, si richiamano di seguito i princìpi ed i criteri direttivi previsti dal citato art. 2 della legge delega:
- attivo coinvolgimento dei comuni ovvero delle unioni o delle associazioni di comuni, per lo svolgi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nzioni associate, nel cui territorio sono collocati gli immobili;
- riferimento ai valori normali, approssimati dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo;
- nuove definizioni delle destinazioni d'uso catastali, ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili.

In particolare per la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario erano previsti le modalità ed i parametri seguenti:
- per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria, mediante un processo estimativo che:
utilizzi il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità immobiliare;
utilizzi funzioni statistiche – sulla base di metodologie statistiche riconosciute a livello scientifico - atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune;
qualora i valori non possano essere determinati sulla base delle funzioni statist... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... al presente numero, applichi la metodologia prevista per le unità a destinazione speciale.

- per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale, mediante un processo estimativo che:
o operi sulla base di procedimenti di stima diretta con l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale;
o qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizzi il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, e il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto prevalente.

Simmetricamente alle modalità di determinazione dei valori patrimoniali, anche per il processo estimativo di definizione delle rendite medie ordinarie era previsto:
- l'utilizzo di funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano dati consolidati nel mercato delle locazioni;
- in assenza di un consolidato mercato delle locazioni, l'applicazione ai valori patrimoniali di specifici... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...edditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l'anno di entrata in vigore del decreto attuativo.

Per l'aggiornamento del sistema (rendite e valori patrimoniali), la norma in commento prevedeva altresì meccanismi di adeguamento periodico, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento, tali comunque di non superare i corrispondenti valori di mercato.

Ulteriori profili innovativi riguardavano:
- la ridefinizione delle competenze e del funzionamento delle commissioni censuarie provinciali e centrale, analizzate ampiamente nel precedente capitolo 2;
- la possibilità di impiegare, ai fini delle rilevazioni, tecnici indicati dagli ordini e dai collegi professionali, mediante apposite convenzioni, nonché di utilizzare i dati e le informazioni sugli immobili posseduti, forniti direttamente dai contribuenti;
- la possibilità di utilizzare, in deroga alle disposizioni dell'articolo 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342, nel quadro della cooperazione tra i comuni e l'Agenzia delle entrate, adeguati strumenti di comunicazione, anche collettiva, compresi quelli telematici, per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite, in aggiunta alla... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ediante affissione all'albo pretorio;
- la pubblicazione delle funzioni statistiche e delle relative note metodologiche ed esplicative, al fine di garantire la massima trasparenza del processo di revisione del sistema estimativo;
- la garanzia dell'invarianza del gettito delle singole imposte, il cui presupposto e la cui base imponibile sono influenzati dalle stime di valori patrimoniali e rendite, a tal fine prevedendo, contestualmente all'efficacia impositiva dei nuovi valori, la modifica delle relative aliquote impositive, delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, finalizzate ad evitare un aggravio del carico fiscale, con particolare riferimento alle imposte sui trasferimenti e all'imposta municipale propria (IMU), nonché la tutela dell'unico immobile (posseduto) non di lusso.
- la istituzione, in aggiunta alle necessarie forme di tutela giurisdizionale, di particolari e appropriate misure di tutela anticipata del contribuente in relazione all'attribuzione delle nuove rendite, anche nella forma dell'autotutela amministrativa, con obbligo di risposta entro sessanta giorni dalla presentazione della relativa istanza;
- un'incentivazione per la realizzazione di opere di adeguamento degli immobili alla normativa in materia di sicu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...riqualificazione energetica e architettonica.

Altra previsione di rilievo della legge delega era l'assoluta assenza di nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica e dei proprietari immobiliari.

Laddove la riforma venga concretamente rilanciata a livello legislativo e governativo, gli effetti attesi potranno essere approfonditi in modo documentato sulla base dei dettagli operativi della disciplina attuativa. Ma non è dubbio che in questa ipotesi la stessa inciderebbe positivamente – oltre che sulla specifica area impositiva - anche nella vita amministrativa del Paese, favorendo peraltro investimenti interni ed anche esteri nel settore edilizio.

Tra gli effetti auspicati, in particolare la dichiarata trasparenza delle operazioni della riforma avrebbe rappresentato un rilevante salto qualitativo rispetto all'attualità. In particolare la prevista pubblicazione, dapprima, delle funzioni di stima, accompagnate da tutte le informazioni utili alla comprensione delle stesse (caratteristiche degli immobili utilizzate nella costruzione delle funzioni, i relativi pesi, gli ambiti territoriali di applicazione, ecc.), quindi, delle risultanze estimali definitive e delle relative motivazioni, avrebbe permesso ai propr... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...biliari [Omissis - versione integrale presente nel testo].
Peraltro la trasparenza dei singoli processi – unitamente alla presenza paritaria dei rappresentanti delle parti pubblica e privata nelle commissioni censuarie locali - avrebbe certamente favorito un proficuo confronto dialettico nell'interesse generale del Paese ed un contributo incisivo della parte privata nel processo riformatore.

Uno scenario quindi completamente diverso da quello attuale, ove si pensi che i mancati interventi revisionali in oltre cinquanta anni di vita del NCEU e le conseguenti stratificazioni sperequative, di cui si è parlato ampiamente nel capitolo 4, rendono molto problematica la verifica della coerenza dell'accertamento e classamento del singolo immobile per comparazione con le pertinenti unità tipo, anche a motivo che frequentemente non è dato conoscere quali siano dette unità.



 
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