Le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
Si tratta delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una utilizzazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni (unità a destinazione speciale), nonchè per particolari costruzioni quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittima ed aerea, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili di servizio (unità a destinazione particolare).
L’articolo 10 del decreto legge 13.4.1939, n° 652 convertito dalla legge 11.8.1939 n°1249 ed il regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 1.12.1949, n. 1142, all’art. 8, non prevedono la classificazione e successivame...
_OMISSIS_ ...rt. 30, pure non prevede la formazione delle tariffe d’estimo, ma la stima diretta della rendita di ciascuna di essa proprio in relazione alle loro speciali o particolari tipologie edilizie e destinazioni d’uso.
La stima diretta delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare costituisce l’oggetto di trattazione del presente ebook ed è sviluppata in maniera articolata nei paragrafi seguenti.
LA VALUTAZIONE DELLA RENDITA DELLE UNITÀ A DESTINAZIONE SPECIALE O PARTICOLARE
Ai sensi di quanto previsto dall’articolo 1, comma 3, del decreto del Ministro delle Finanze n. 701/94, unitamente alla produzione degli elaborati tecnici di rappresentazione planimetrica e di descrizione delle unità immobiliari urbane, il professionista deve anche indicare, tanto per le unità immobiliari ordinarie che per quelle speciali o particolari, la rendita proposta.
Tale rendita rimane negli atti catastali fino a q...
_OMISSIS_ ... non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla presentazione (salvo per il primo biennio di applicazione della norma dove il termine era stato previsto in 24 mesi) alla determinazione della rendita catastale definitiva.
L’Ufficio comunque, sin dalla presentazione può convalidare la rendita proposta o sostituirla con quella scaturente dal classamento automatico.
È comunque facoltà dell'Amministrazione del Catasto di verificare ai sensi dell'art. 4, comma 21, del D.L. 853/84 convertito nella L. 17/85 verificare in sopralluogo le caratteristiche degli immobili così denunciati ed eventualmente modificarne le risultanze iscritte in catasto. [1]
La rendita proposta ha piena efficacia agli effetti fiscali fin dalla sua registrazione in atti.
Resta ferma la facoltà dell’Organo impositore (Agenzia delle Entrate, Comune, ecc.), ne...
_OMISSIS_ ...uta tassazione preventivamente alla intervenuta definitività della rendita, di adeguare successivamente i tributi all’entità della rendita definitivamente accertata dall’Ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio, operando i necessari recuperi.
La metodologia di stima
L’articolo 10 del decreto legge 13.4.1939, n° 652 convertito dalla legge 11.8.1939 n°1249, per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, prevede che:
“La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.
Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale dell...
_OMISSIS_ ...iari che non sono raggruppate in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.”
Il Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 1.12.1949, n. 1142, all’art. 8, specifica con più dettagli:
“La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.
Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, far...
_OMISSIS_ ...estinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili. “
L’art. 30 del medesimo D.P.R. nel ribadire che non si provvede alla formazione delle tariffe d’estimo per le unità immobiliari indicate nell'art. 8, precisa che, tuttavia, “la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità”.
Dette unità immobiliari sono qualificate rispettivamente nei gruppi di categorie speciali e particolari “D, E” del quadro di qualificazione.
I precedenti articoli del Capo IV, dal n. 14 al 29 del suddetto D.P.R. disciplinano le modalità della stima catastale ai fini del calcolo delle tariffe per le unità a destinazione ordinaria.
Tali modalità sono pertanto applicabili anche alla stima della rendita delle unità immobiliari speciali e particolari, prevista nell’ambito dello stess...
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Di fatto, l’unica differenza rileva nella circostanza che, mentre nelle analisi estimali condotte per le unità immobiliari ordinarie queste condurranno al calcolo della tariffa d’estimo, nel caso delle unità immobiliari e speciali queste saranno finalizzate alla determinazione della rendita della singola unità immobiliare oggetto di accertamento.
Ciò premesso, detto regolamento riporta più criteri e metodologie di stima, in rapporto alle diverse condizioni del mercato immobiliare ed alla natura del bene.
Queste metodologie possono essere rappresentate come riportato nel seguente schema;
a) il procedimento diretto, con derivazione della rendita catastale dal reddito lordo ordinario al netto delle spese e perdite eventuali (art. 19 del regolamento), se esiste un mercato degli affitti di opifici similari;
b) il procedimento indiretto (art. 27 del regolamento), approcciabile con due sub meto...
_OMISSIS_ ...ve:
b1) con calcolo a partire dalla misura del valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile, se esiste un mercato delle compravendite di immobili similari;
b2) con calcolo a partire dal costo di ricostruzione, tenendo conto di un adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari” (deprezzamento), nel caso di inesistenza di un mercato degli affitti e delle compravendita di immobili similari.
In particolare il procedimento indiretto di cui all’art. 27 di determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario (procedimento b1), si trascina dietro anche il procedimento b2, prendendo spunto dalla prassi ordinariamente ammessa dalla dottrina dell’estimo, di potere ricorrere all’individuazione del valore fondiario a partire dal procedimento di stima attraverso il cosiddetto criterio del costo di ricostruzi...
_OMISSIS_ ... per vetustà, quando il mercato non offra elementi di confronto per valori immobiliari o di redditualità di beni similari a quello oggetto di stima.