Indici di edificabilità e varianti urbanistiche

Un altro problema tipico della disciplina urbanistica degli indici di edificabilità riguarda l’eventualità che il piano regolatore sia oggetto di varianti urbanistiche, alle quali si applica espressamente il d.m. 1444/1968 [1].

Sul punto vengono in rilievo sia le varianti in senso proprio che le c.d. varianti normative: le prime possono importare la riqualificazione dell’area - ad esempio da zona E a zona C - con conseguente modifica degli indici di edificabilità applicabili ai singoli lotti interessati, mentre le seconde incidono sugli indici in modo ancor più diretto, dal momento che con la variante normativa il pianificatore modifica le n.t.a. [2], nelle quali sono normalmente fissati gli indici di edificabilità di ciascuna zona territoriale om... _OMISSIS_ ...
Sul punto, è pacifico in giurisprudenza che gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi [3].

Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale [4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione [5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata [6].

A fronte delle varianti che vanno ad incidere sulla densità edilizia appaiono comprensibili le perplessità dei privati, sia in caso di aumento degli indici di edificabilità, sia - soprattutto - a fronte di una riduzione della densità ... _OMISSIS_ ...a. Nel primo caso, infatti, l’aumento degli indici di edificabilità potrebbe essere oggetto di censura da parte di tutti coloro che hanno interesse al mantenimento del carico urbanistico all’interno di parametri accettabili.

Decisamente più ricorrente è però la seconda ipotesi, che si presenta ogniqualvolta il proprietario intenzionato ad intraprendere un’attività edilizia si ritenga leso da un’improvvisa riduzione dell’indice di edificabilità applicabile alla sua proprietà.

Si pensi ad esempio a colui che abbia già stipulato un apposito contratto di progettazione e stia valutando gli elaborati redatti dal tecnico abilitato: in questo caso, la lesione del proprietario acquisterebbe anche natura patrimoniale, dal m... _OMISSIS_ ...roverebbe a dover retribuire un progettista per una prestazione che, di fatto, non gli porterebbe alcuna utilità.

Ebbene, le reazioni del privato avverso le varianti urbanistiche che vadano ad incidere sulla densità edilizia sono respinte con grande frequenza dal giudice amministrativo. Ed invero, la giurisprudenza è solita ripetere che il pianificatore dispone di ampia discrezionalità in relazione alle scelte urbanistiche [7], dalla quale discende l’impossibilità di ammettere un generale divieto di modifiche in peius delle prescrizioni di piano [8].

I ricordati profili processuali, peraltro, non esauriscono le problematiche che possono derivare dalle varianti che incidono sulla densità edilizia. In particolare, nella prassi si sono riscon... _OMISSIS_ ...fficoltà al momento di applicare le varianti urbanistiche a lotti i cui diritti edificatori erano stati precedentemente oggetto di asservimento.

Si ipotizzi ad esempio che Tizio e Caio siano rispettivamente proprietari dei fondi T e C, ciascuno dei quali avente superficie di 1000 mq ed entrambi ubicati in una zona con indice di edificabilità fondiaria pari a 0,1 mc/mq. Per erigere un immobile residenziale di 150 mc, Caio richiede a Tizio il trasferimento di 50 dei 100 mc assentibili sul fondo T, la cui volumetria residua viene dunque dimezzata.

Successivamente interviene una variante urbanistica che eleva gli indici di edificabilità fino a 0,2 mc/mq. Il problema è quello di stabilire se, in seguito alla variante urbanistica, Tizio possa edifica... _OMISSIS_ ... sua proprietà.

Sul punto possono essere offerte soluzioni discordanti e in effetti in giurisprudenza si è registrata una certa oscillazione.

Secondo un primo orientamento - minoritario in giurisprudenza [9] - l’intervento della variante farebbe venir meno il vincolo di asservimento dell’area [10]. Nel nostro esempio, quindi, Tizio potrebbe edificare integralmente i propri 200 mc.

Si tratta di un orientamento che fa leva sul fatto che l’asservimento era noto al pianificatore, il quale ne avrà dunque tenuto conto in sede di variante: se il nuovo indice è di 0,2 mc/mq, è questa la potenzialità edificatoria che il nuovo pianificatore ha voluto conferire al fondo in questione [11]. In definitiva, pertanto, ogni vari... _OMISSIS_ ...rsquo;effetto di porre nel nulla tutti gli asservimenti antecedenti.

Una soluzione di questo tipo, però, è tutt’altro che obbligata ed è stata espressamente criticata dal Consiglio di Stato [12]. Con una «suggestiva metafora» [13], infatti, il giudice d’appello ha recentemente osservato che tale ricostruzione considera solo un fotogramma di quel film che è il fenomeno dell’asservimento.

Prendendo atto della complessiva vicenda, invece, appare doveroso considerare la natura permanente dei fenomeni di questo tipo e quindi procedere a scomputare, dalla volumetria teoricamente edificabile dopo l’entrata in vigore della variante, la volumetria già edificata in precedenza [14], che non diviene dunque giuridicamente... _OMISSIS_ ...RLF|
Applicando al caso di specie questa regola - sostenuta da giurisprudenza maggioritaria [15] - ne risulta che Tizio non potrà edificare tutti i 200 mc che il nuovo strumento urbanistico gli consentirebbe, perché da questi deve essere detratta la volumetria già sfruttata da Caio.

A questo punto si pongono però ulteriori problemi, dovendosi stabilire quanta volumetria rimane in capo a Tizio dopo l’asservimento e dopo la variante. Anche qui si possono dare soluzioni differenti, anche alla luce della tendenziale mancanza di previsioni normative su questo punto [16].

Ed invero, osservando che Tizio ha trasferito 50 mc a Caio, a fronte di una volumetria complessiva che ora è pari a 200 mc, si potrebbe concludere nel senso che, in se... _OMISSIS_ ...ante urbanistica, Tizio può edificare 150 mc.

Un’impostazione di questo tipo è in effetti adottata da una corrente giurisprudenziale che appare maggioritaria [17], oltre che da qualche legislatore regionale [18]. L’enunciato fondamentale di questo criterio, noto come «criterio dell’indice attuale» [19], è che le variazioni degli indici si ripercuotono automaticamente sulla consistenza e sull’entità dell’asservimento [20]. La conseguenza operativa che ne deriva è che l’area asservita si riduce in seguito alle nuove varianti [21].

Come osservato da altra parte della giurisprudenza, però, questa impostazione sembra impercorribile anzitutto nella parte in cui finisce per dare portata retroattiva ai pia... _OMISSIS_ ...22]. A livello di principio, inoltre, tale soluzione sembra muovere dall’assunto per il quale i diritti edificatori sono scorporati dal fondo asservito e realmente trasferiti su un fondo limitrofo: tuttavia nella sede opportuna è stato chiarito che il trasferimento di cubatura - a prescindere dall’infelice denominazione invalsa nella prassi - è un fenomeno che non attiene ai volumi, bensì alle superfici [23...


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