La densità edilizia nella legislazione regionale

12. Limiti volumetrici di origine regionale




Come si è anticipato [1], poco dopo l’entrata in vigore della legge ponte e l’adozione del d.m. 1444/1968 sono state finalmente istituite le Regioni ordinarie e ad esse sono state devolute le funzioni legislative in materia urbanistica, coerentemente con il testo originario dell’art. 117 Cost. e con quello entrato in vigore nel 2001.

Le Regioni ordinarie, quelle a statuto speciale e le Province autonome hanno fatto uso costante di questa potestà legislativa, dotandosi sempre di una legge urbanistica propria. Nell’occasione è stata talvolta precisata la disciplina degli standard - rimessa in larga parte alla volontà dei governi periferici [2] - e la dott... _OMISSIS_ ...e la scelta delle Regioni è stata spesso nel senso di irrigidire i limiti fissati dal legislatore statale [3].

L’assunto non può però essere generalizzato, per una serie di ragioni. Anzitutto l’innalzamento dei limiti, quand’anche è avvenuto, non ha mai avuto valenza generale, per il fatto che l’impianto del d.m. 1444/1968, non è mai stato soppiantato, come già si è rilevato in precedenza [4]. Piuttosto che abbandonare la via maestra, quindi, i legislatori periferici hanno preferito utilizzare i propri poteri in materia urbanistica per perseguire finalità ulteriori, principalmente di carattere ambientale o sociale [5].

Tra le leggi regionali che hanno abbassato i limiti di densità edilizia per motivi ambientali viene in r... _OMISSIS_ ...io la normativa laziale, che subordina l’attività edilizia nella fascia di 300 metri dalla battigia marina [6] o lacustre [7], all’indice di edificabilità territoriale di 0,001 mc/mq [8], dettando inoltre il limite di 0,015 mc/mq per le aree agricole vincolate sprovviste di piano territoriale paessaggistico [9] e prescrivendo limiti compresi tra 0,001 e 0,03 mc/mq anche per l’attività edilizia in alcune riserve naturali [10].

Un altro importante esempio è costituito dalla Lombardia, che con legge regionale ha stabilito precisi limiti in relazione alla zona edificata ubicata nel Parco Nord di Milano [11] e in altri parchi regionali [12].

Particolare attenzione per la vegetazione è mostrata anche in Sicilia, laddove il legislator... _OMISSIS_ ...po aver definito la fascia di rispetto forestale [13], vi proibisce in via generale di realizzare nuove costruzioni [14], ma stabilisce alcune deroghe. Anzitutto, dunque, infatti, i Comuni possono consentire un’attività edilizia di questo tipo, senza comunque eccedere il limite di 0,03 mc/mq per le opere private [15] e di 1,5 mc/mq per le opere pubbliche [16]. Inoltre, l’attività edilizia nel limite di 0,03 mc/mq è consentita a prescindere dall’autorizzazione del pianificatore ogniqualvolta il bosco abbia origini artificiali [17].

La medesima normativa siciliana, poi, fissa delle soglie massime di densità edilizia per i pianificatori che si trovino a regolamentare le coste regionali: salva l’inedificabilità della battigia [18], infatti... _OMISSIS_ ... urbanistici generali comunali non possono consentire indici territoriali superiori a 0,75 mc/mq nella fascia di 500 metri dalla battigia stessa [19], né indici territoriali superiori a 1,50 mc/mq nei 500 metri successivi [20]. Queste prescrizioni si aggiungono alle disposizioni vigenti, ma non si applicano alle zone A e B [21].

La sporadicità di questi interventi permette già di confutare l’assunto dottrinale per il quale la tendenza regionale in materia di densità edilizia sarebbe quella di irrigidire i limiti fissati dal legislatore statale. Ma v’è di più: tutt’altro che rari sono infatti i casi in cui le Regioni, lungi dal comprimere l’attività edilizia privata, l’hanno potenziata e veicolata, per perseguire determinate esigen... _OMISSIS_ ...itevoli di tutela. Su questo profilo, che costituisce l’altro volto della legislazione regionale in materia di densità edilizia, è quindi opportuno svolgere qualche sommaria considerazione.





13. L’altro volto della legislazione regionale: i benefici volumetrici tradizionali




Le ragioni che hanno indotto i legislatori periferici ad incrementare le facoltà edilizie dei privati si possono suddividere in tre gruppi, con l’effetto di individuare tre categorie alle quali ascrivere le politiche regionali di incremento volumetrico.

La prima categoria a venire in rilievo, sia dal punto di vista logico che cronologico, è quella che raggruppa i multiformi interventi re... _OMISSIS_ ...sono fatti carico di perseguire le esigenze sociali più sentite a livello locale.

Le caratteristica tipica di questi interventi è la loro eterogeneità, nel senso che le singole finalità perseguite dai legislatori periferici tendono a rimanere circoscritte nell’ambito del territorio regionale. Ciò discende dalla molteplicità di poteri che competono ai singoli legislatori regionali, che possono scegliere di perseguire uno stesso interesse mediante un incremento volumetrico, ma possono anche optare per altre forme di sostegno.

Ad esempio, lo stesso interesse tutelato dalla Regione X mediante un indice di edificabilità particolarmente favorevole potrebbe essere perseguito dalla Regione Y con apposite agevolazioni fiscali, o con trasferimenti ... _OMISSIS_ ... con la predisposizione di appositi uffici pubblici di assistenza specializzata.

Le disposizioni regionali appartenenti a questa prima corrente si riconoscono, dunque, per il fatto che perseguono fini eterogenei e che lo fanno dettando indici di edificabilità speciali. A questo proposito viene ad esempio in rilievo la legislazione abruzzese, che detta degli indici di edificabilità speciali per garantire l’abbattimento delle barriere architettoniche, nell’interesse delle persone portatrici di gravi handicap [22].

Analogamente, merita di essere ricordata la legislazione laziale dettata in favore della ricostruzione post-bellica, che eleva i limiti di densità edilizia fino a 3 mc/mq [23]. Per certi versi analoga è anche la legislazione... _OMISSIS_ ...sente di eccedere i limiti di densità edilizia fino ad un massimo del 5% per dotare i locali abitativi di un’altezza interna confortevole [24].

Da quanto detto si può osservare che, dal punto di vista tecnico, gli interventi di questo tipo tendono spesso ad incidere sugli indici di edificabilità. In altre parole, anche se non mancano i casi di concessione di volumetria aggiuntiva [25] - secondo la tecnica propria delle due categorie successive di benefici regionali - in questo periodo è piuttosto frequente che i legislatori prendano atto dell’equazione fondamentale della densità edilizia e ne modifichino l’elemento normativo, dettando indici di edificabilità speciali in considerazione di una particolare esigenza ritenuta meritevole di tutela.... _OMISSIS_ ...



14. Benefici regionali di seconda generazione: riflessi volumetrici di perequazione e compensazione




Mentre i benefici volumetrici tradizionalmente offerti dalle Regioni non si allontanano dal sistema tradizionale della densità edilizia, quest’ultima è notevolmente alterata dagli interventi regionali che si ascri...


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