Interventi e indici nelle zone di completamento

8. Gli indici di edificabilità nelle zone di completamento (zone B): identificazione delle zone




Se la zona è già edificata, ma non presenta le caratteristiche di centro storico come sopra definite, si tratterà di zona B [1]. A questo proposito, però, il Ministro dei lavori pubblici ha giustamente avvertito l’esigenza di chiarire cosa si debba intendere per zona edificata.

Orbene, dalla lettera del decreto ministeriale si ricava anzitutto che è senz’altro tale la zona totalmente edificata, nella quale non vi sia spazio per ulteriore edificazione: zone di questo tipo, se sprovviste dei caratteri del centro storico, rientreranno allora nella zona B.

Più problematico è il caso in cui la zona sia e... _OMISSIS_ ...arzialmente, cioè tra un edificio e l’altro vi siano degli spazi vuoti. In questo caso occorre far riferimento ad un doppio criterio quantitativo: si considerano infatti parzialmente edificate le zone nelle quali, da un lato, «la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona» [2] e, dall’altro, «la densità territoriale sia superiore a mc/mq 1,5» [3].

Le due soglie devono essere applicate congiuntamente, vale a dire che una z.t.o. può qualificarsi in termini di zona B solo se integra entrambi i presupposti di parziale edificazione. Non è invece necessario che le zone B si collochino a ridosso dei centri storici: correttamente la dottrina rileva infatti ... _OMISSIS_ ...etri possono essere raggiunti «anche in piccolissime frazioni comunali» [4], isolate dai centri storici e collocate nelle aree rurali.

In relazione alle due soglie sembra opportuno sottolineare che, mentre la prima fa riferimento ad un rapporto puramente areale, la seconda si riferisce ad un rapporto tra volumi e superfici e cioè, in buona sostanza, ad una densità edilizia. Ciò nondimeno, sarebbe erroneo qualificare questo parametro in termini di standard, come recentemente osservato anche dal Consiglio di Stato [5]. Ed invero, l’indice di 1,5 mc/mq non è un indice di edificabilità analogo a quelli dettati dall’art. 7, bensì un presupposto per la qualificazione della zona: se dunque la soglia è raggiunta, si tratterà di zona B; i... _OMISSIS_ ...o la disciplina sarà un’altra e segnatamente quella risultante dalla vocazione funzionale dell’area.

Ai fini dell’applicazione delle prescrizioni normative dettate per la zona B, peraltro, è del tutto indifferente che la zona sia totalmente edificata ovvero sia edificata solo parzialmente, cioè siano integrate entrambe le soglie previste dal n. 2) dell’art. 7. Come recentemente precisato dal TAR Bari, invece, la qualificazione in termini di zona B di un’area che non sia edificata neppure parzialmente è irragionevole [6], e quindi illegittima.





9. Interventi edilizi comuni nelle zone di completamento (zone B)






Gli indici di edifica... _OMISSIS_ ...ili alle zone B sono descritti in modo ancora più complesso che nei centri storici. Diversamente da questi ultimi, peraltro, il problema del quale il legislatore si è fatto maggiormente carico nelle zone di completamento non è tanto la conservazione quanto l’ammodernamento dell’esistente [7].

Scendendo nel dettaglio ed incominciato dal periodo di apertura del n. 2) dell’art. 7, si può subito notare che in esso non è facile trovare un contenuto precettivo [8]. A prima lettura, infatti, questo periodo sembra limitarsi a rimettere agli strumenti urbanistici la determinazione degli indici di edificabilità nelle zone B, salvo il rispetto degli standard individuati dalle altre disposizioni del d.m. 1444/1968. Se così fosse, però, la norma sa... _OMISSIS_ ... inutile, dal momento che la necessità che gli indici siano determinati dal pianificatore nel rispetto dei limiti inderogabili regolamentari si ricava già dall’art. 41-quinquies della legge ponte [9].

Per conservare un’utilità alla norma, quindi, è opportuno soffermarsi sulla seconda parte del periodo, laddove il vertice dell’amministrazione statale individua i parametri dei quali deve tener conto il pianificatore: oltre agli standard fissati dagli artt. 3, 4 e 5, infatti, gli indici di edificabilità devono considerare le «esigenze igieniche» [10] e quelle «di decongestionamento urbano» [11] della zona B. Dal punto di vista tecnico, allora, le due previsioni costituiscono altrettanti limiti gravanti sulla discrezionali... _OMISSIS_ ...atore, dal momento che il legislatore individua gli interessi che l’amministrazione deve considerare nell’esercizio dei poteri che le sono propri. Sul piano operativo, ciò permette al giudice amministrativo di far breccia nelle valutazioni dell’autorità, censurando in quanto illegittimi gli strumenti urbanistici che abbiano trascurato questi interessi per far posto ad altri.





10. Interventi di demoricostruzione nelle zone di completamento (zone B)




Rispetto al ricordato primo periodo dall’art. 7, n. 2), d.m. 1444/1968, che ha ad oggetto la disciplina comune a tutti gli interventi edilizi ammissibili in zona B, appaiono decisamente più rilevanti i periodi successivi, ... _OMISSIS_ ...uziose prescrizioni in relazione ad una sola forma di trasformazione edilizia. Si tratta segnatamente della demolizione con contestuale ricostruzione: una tipologia di intervento che, come è stato giustamente notato da autorevole dottrina [12], non è contemplato nelle z.t.o. diverse dalla B, e che fino all’avvento del testo unico dell’edilizia è rimasto completamente sprovvisto di disciplina normativa [13], dando luogo a serie incertezze interpretative [14]. Tali incertezze sono state risolte dall’art. 3 del d.P.R. 380/2001, la cui lettera d) - come ritoccata nel periodo di vacatio legis del testo unico [15] - riconduce gli interventi di c.d. demoricostruzione alla ristrutturazione edilizia se sono rispettati volumetria e sagoma preesistente [16], mantenend... _OMISSIS_ ...veo delle nuove costruzioni gli interventi che non rispettino questi requisiti [17].

Da quanto detto consegue che, sulla base del testo unico, si possono distinguere due tipi di demoricostruzione: quella che ripristini sagoma e volume dell’edificio preesistente e quella che, al contrario, comporti la modifica dell’una o dell’altra. Orbene, il d.m. 1444/1968 sembra precorrere tale distinzione del testo unico, dal momento che si preoccupa di assoggettare gli interventi di questo tipo a precisi limiti di densità fondiaria: a ben guardare, se il ministero avesse pensato alla sola demoricostruzione che non eccede la volumetria esistente, nessuna prescrizione di densità fondiaria sarebbe stata necessaria. Ne consegue che i limiti di cui all’a... _OMISSIS_ ...econdo periodo del d.m. 1444/1968 si applicano anche a quegli interventi di trasformazione edilizia che comportino la demolizione dell’immobile e la sua ricostruzione con eccedenza volumetrica rispetto all’edificio preesistente.

Simili interventi devono rispettare gli indici di densità edilizia che, in perfetta armonia con la tecnica degli standard speciali, sono fissati dal pianificatore. Sempre nell’ottica tradiz...


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