Indice territoriale e indice fondiario

1. Premessa: l’individuazione della superficie di riferimento

Dagli esempi svolti nel capitolo che precede si può ricavare che gli indici di edificabilità sono normalmente [1] espressi in mc/mq [2]. Sulla base di questo dato, si potrebbe essere indotti a pensare che l’indice esprima la cubatura assentibile in ogni metro quadro di terreno. Se ad esempio il pianificatore assegnasse all’area X un indice di 2 mc/mq, si potrebbe ritenere che su ogni metro quadro dell’area X sia consentito realizzare un volume pari a 2 metri cubi.

La logica dimostra però che così non può essere. Ed invero, gli indici sono al più valori di poche unità e talvolta sono addirittura espressi in valori decimali compresi tra zero e uno. Se du... _OMISSIS_ ...tro quadro si potessero edificare solo i metri cubi che l’indice riferisce ad un metro quadro, raramente si potrebbe raggiungere l’altezza di 3 metri che, com’è noto, è all’incirca l’altezza di un locale di edilizia residenziale.

Occorre allora prendere atto che la volumetria tende a concentrarsi su una parte dell’area a disposizione [3]: chi dispone di un indice di 2 mc/mq, ad esempio, non edificherà 2 metri cubi in ogni metro quadro a propria disposizione, ma sceglierà un’area ottimale per l’edificazione e lì edificherà tutta la volumetria che il pianificatore gli consente.

Se è così, occorre però domandarsi quale superficie considerare per individuare il totale di volumetria assent... _OMISSIS_ ...
Evidentemente, considerare un’area più ampia permetterà di totalizzare una volumetria superiore e quindi di edificare un’immobile di maggiori dimensioni, esaurendo però la volumetria assentibile in una più vasta superficie di terreno.

Ciò può forse essere chiarito con un esempio. Si pensi che Tizio sia proprietario di un piccolo prato di 100 mq e di un’area sterrata adiacente, anch’essa di 100 mq. Si ipotizzi che entrambe le aree siano ubicate in una zona con indice di edificabilità pari a 2 mc/mq. Tizio decide di edificare sul prato: se considera la sola volumetria assentibile sul prato stesso, egli può edificare un immobile di 200 mc, ma se considera anche l’adiacente area sterrata - che è di sua proprietà, al pari del p... _OMISSIS_ ...immobile potrà anche raggiungere i 400 mc.

Occorre dunque capire, in buona sostanza, quale superficie deve essere utilizzata nella formula fondamentale della densità edilizia, ai fini del calcolo della volumetria assentibile. Di questo aspetto del problema della densità edilizia ci si occuperà dunque nel presente capitolo.


2. Zone urbanizzate e zone non urbanizzate: la summa divisio tra gli indici di edificabilità

La soluzione del problema accennato - consistente nell’individuazione della superficie da prendere in considerazione ai fini del calcolo della volumetria assentibile - dipende in larga misura dalle caratteristiche della zona sulla quale insiste la superficie da considerare.

Nella materia de... _OMISSIS_ ...fondamentale distinguere le zone già urbanizzate e quelle ancora da urbanizzare: nell’ambito delle prime, la superficie che viene in rilievo è quella del lotto; nell’ambito delle seconde, invece, viene in rilievo la superficie dell’intera zona territoriale omogenea.

L’indice di edificabilità riferito al lotto è detto indice fondiario, mentre quello riferito all’intera zona è detto indice territoriale.

Si tratta di contrapposizione classica [4], che appare recepita anche dal legislatore statale [5], da quello regionale [6] e dalla giurisprudenza [7]. In dottrina, per vero, si ritrova anche espressa con terminologia differente, ma quasi sempre ancorata comunque alla contrapposizione tra fondo e territorio [8].
... _OMISSIS_ ...ndosi di concetti portanti della materia de qua, è bene chiarirne l’esatto portato prima di procedere oltre.


3. L’indice territoriale

Si è accennato al fatto che per indice territoriale si intende l’indice di edificabilità riferito all’intera zona territoriale omogenea, che viene in rilievo laddove la zona stessa non sia ancora urbanizzata [9]. Ciò presuppone alcuni chiarimenti anzitutto sul concetto di zona territoriale omogenea - z.t.o. - e poi in merito al presupposto della mancata urbanizzazione della stessa.

Le zone territoriali omogenee sono zone più o meno estese del territorio comunale, caratterizzate dalla medesima vocazione funzionale [10].

L’esigenza della zonizzazi... _OMISSIS_ ...rsquo;originaria versione della legge urbanistica, che già nel 1942 attribuiva agli strumenti urbanistici il compito di indicare, tra l’altro, «la divisione in zone del territorio, con precisazione di quelle destinate all’espansione» [11].

Sul punto è poi intervenuta la legge ponte [12], che ha introdotto gli standard [13] urbanistici e li ha riferiti alle singole zone del territorio comunale [14], da tipizzare con apposito regolamento ministeriale: un compito di classificazione che è stato effettivamente svolto dal d.m. 2 aprile 1968, che costituisce un caposaldo fondamentale in materia di standard urbanistici e sul quale si avrà modo di tornare ex professo [15]. Per ora sia sufficiente rilevare che l’art. 2 di tale decreto ammet... _OMISSIS_ ...e, all’interno del territorio comunale, di zone appartenenti a sei tipologie, indicate con le lettere dalla A alla F. Per ognuna di queste zone vengono individuati - oltre ai limiti massimi di densità edilizia, che saranno oggetto di attenzione in sede di analisi normativa [16] - anche la dotazione minima di spazi pubblici [17], la cui importanza trova conferma nel fatto che spesso nella prassi vengono indicati sic et simpliciter come standard, benché naturalmente non esauriscano la figura degli standard in senso tecnico.

In buona sostanza, nel tracciare il perimetro di una z.t.o., il pianificatore deve tener conto del fatto che, all’interno della stessa, una certa superficie dovrà essere dedicata agli spazi pubblici. Ciò si riflette sull’ind... _OMISSIS_ ...ilità perché, fino a quando tali spazi non vengono concretamente posizionati, la z.t.o. unitariamente considerata comprende degli ambiti che, al termine dell’urbanizzazione, non potranno produrre volumetria [18].

In dottrina il concetto viene espresso osservando che l’indice territoriale è «al lordo degli spazi non edificabili» [19]. Il concetto di lordo implica in generale l’inclusione di quella parte dell’oggetto che non è destinata a produrre utilità [20]. Con riferimento alla densità edilizia, dire che l’indice territoriale è al lordo degli spazi non edificabili significa rilevare che esso considera l’intera superficie della z.t.o., a prescindere dal fatto che una parte della zona non sarà edificabile e quind... _OMISSIS_ ...ità dal punto di vista edilizio.

Tutto ciò significa che alla pianificazione di dettaglio è permesso di calcolare sulla base dell...


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