Dalla densità edilizia agli indici di edificabilità

Fino a qui si è parlato indifferentemente di densità edilizia e di indici di edificabilità, ma prima di addentrarsi nell’analisi è opportuno tracciare una netta distinzione tra i due concetti.

Dal punto di vista lessicale, per vero, i due termini hanno significati pressoché sovrapponibili. Per densità si intende infatti, in via generale, «il rapporto tra una data grandezza [...] e l’estensione su cui essa si distribuisce»[1]. Analogamente, per indice si intende, in linea di massima, il «rapporto, talora espresso percentualmente, fra i valori numerici di due grandezze»[2]. Si tratta dunque in entrambi i casi di concetti di relazione, non finalizzati a quantificare una grandezza assoluta - come possono essere le altezze, le su... _OMISSIS_ ...umi - bensì la relazione intercorrente tra due grandezze, descritta sottoforma di rapporto.

Quanto detto trova conferma in materia edilizia. Ed invero, la densità edilizia può essere definita in termini di rapporto tra volumetria complessivamente insistente su una certa area e superficie dell’area stessa. Allo stesso modo, l’indice di edificabilità - assunto per ora senza ulteriori distinzioni[3] - può essere definito in termini di rapporto tra volumetria edificabile su un’area e superficie dell’area stessa[4]. Trattasi quindi, come si vede, di due concetti di relazione, in perfetta armonia con il loro significato etimologico generale. Ma i due termini sono davvero sovrapponibili?

Ad avviso di chi scrive, invero, i... _OMISSIS_ ...i contrappongono per il fatto che la densità esprime un concetto statico, mentre l’indice di edificabilità esprime un concetto dinamico. Ed invero, l’attributo della densità è la parola edilizia, che sembra alludere a ciò che è già stato edificato. L’attributo dell’indice, viceversa, è la parola edificabilità, che esprime qualcosa che deve ancora essere edificato e - soprattutto - la misura in cui può avvenire tale edificazione futura.

Se è così, però, il concetto di indice di edificabilità appare notevolmente più rispondente all’esigenze operative di quest’opera. Si è detto infatti che il problema fondamentale della densità edilizia è quello di stabilire la volumetria che può essere edificata sulla superficie di rife... _OMISSIS_ ...ta di un’attività edilizia che si assume futura e della quale occorre verificare l’assentibilità. Di conseguenza, la densità edilizia verrà lasciata sullo sfondo, ad indicare il problema dal quale prende origine la presente trattazione: il concetto di relazione che sarà usato in senso tecnico, viceversa, è quello di indice di edificabilità.