Ricerca del valore di mercato delle aree inedificabili a seguito della dichiarazione di incostituzionalità dei VAM

CRITERI DI VALUTAZIONE E LIMITI

Nella determinazione del valore commerciale delle aree edificabili, pur dopo il sopravvenire dell’art. 5 bis, non si sono riscontrate soverchie difficoltà, sia per l’ausilio prestato dall’edificabilità di fatto -quale complesso degli indici atti a definirlo nell’ambito dell’accertata edificabilità legale, sia per la presenza di sicuri metodi di stima comparativi o analitici, ovvero rivolti a ricavarne la redditività, o ancora misti; sia infine per la notevole casistica offerta per questa categoria di suoli da decenni di ricerche compiute da autorità amministrative, consulenti e pronunce giurisdizionali, rivolte ad identificarne il più probabile prezzo “in una libera contrattazione di compraven... _OMISSIS_ ...LF|
Tutt’altra situazione ha caratterizzato la stima dei suoli inedificabili, a seguito della sentenza 181, anzitutto perché un periodo di quasi mezzo secolo di ininterrotta applicazione dei VAM (pur se ai fini indennitari) non poteva non condizionare anche il mercato immobiliare che ha finito per ricorrere sempre più frequentemente alle stime tabellari elaborate dalle CP; quindi perché poco significativo è il supporto ricavabile dai metodi di valutazione più affidabili, in quanto quelli analitici, fondati sull’indice di fabbricabilità territoriale fornito per ciascuna zona edificabile dagli strumenti urbanistici, non sono praticamente utilizzabili, per terreni che non lo possiedono; mentre quelli comparativi, attesa la molteplicità ed atipicità delle de... _OMISSIS_ ...ificatorie, hanno fornito modesti risultati per il difficile reperimento di terreni omogenei all'immobile da valutare e rappresentativi delle caratteristiche essenziali.

A ciò si aggiungono le difficoltà di formazione di una casistica realmente indicativa non solo per il limitato periodo di tempo trascorso dalla declaratoria, ma anche per la resistenza opposta proprio dai soggetti destinatari dell’estensione anche a questa categoria di aree della stima prevista dall’art. 39 che si è di fatto tradotta in continui tentativi diretti a paralizzarne la corretta applicazione: da parte degli operatori favorevoli alle aspettative dei proprietari perché hanno preferito orientare la ricerca degli elementi di comparazione quasi esclusivamente verso le consuet... _OMISSIS_ ...ri tratte da tutte le aree di comparti (per lo più istituiti con criteri soggettivi) prossimi, perciò comprendenti anche zone edificatorie. Ai quali si sono contrapposti le amministrazioni esproprianti e gli operatori alle stesse favorevoli, che hanno continuato ad applicare in ogni caso l’art. 40, 1° comma ed a calcolare -soprattutto per i terreni esterni ai centri urbani, il loro reale o virtuale valore agricolo di mercato.

Preso atto di queste difficoltà, la giurisprudenza di legittimità, ha preferito avvalersi dei principi -ritrasferiti alla stima dell’indennità di espropriazione di detti suoli, tratti pur essi dall’applicazione del ricordato art. 39 Pisanelli, che qualche decennio addietro erano stati ceduti alle occupazioni illegitt... _OMISSIS_ ...colare a quella espropriativa o acquisitiva posta fuori legge dalla nota pronuncia 735/2017 della Corte Costituzionale: comportanti anzitutto la rigorosa osservanza dei confini -a monte ed a valle- considerati insuperabili nelle relative valutazioni. A) Il primo, dettato dal principio di legalità, è costituito dalla disciplina urbanistica del suolo indennizzabile, giacché le regole di mercato non possono travalicare la destinazione che al bene è imposta dalla razionale programmazione del territorio, anche in vista del raggiungimento dell'interesse pubblico alla conservazione di spazi a beneficio della collettività, e per la realizzazione di servizi pubblici; con la conseguenza che in nessun caso i suoli che secondo la disciplina urbanistica sono da considerare inedificabili ... _OMISSIS_ ...mposizione di un vincolo conformativo, possono ricevere surrettizie valorizzazioni edificatorie attraverso la ricerca di possibili vocazioni, aspettative, potenzialità o suscettività edilizie: neppure ove l’ubicazione dell’area sia prossima ai centri abitati, oppure all’interno degli stessi e/o abbia destinazioni pertinenziali, accessorie o comunque strumentali rispetto ad edifici ovvero a terreni delle zone A-D, poiché la stima deve essere eseguita comunque nell’ambito del mercato dei suoli legalmente inedificabili; B) Tale riconosciuta inedificabilità "ex lege", e la conseguente esclusione della valutabilità del bene come edificatorio, non comportano, per converso, che i suoli che tale qualifica non posseggono debbano essere apprezzati in ... _OMISSIS_ ...utilizzazione agricola: quale che ne sia vocazione e destinazione urbanistica, ivi compresa quella delle “zone E”, che non potrebbe essere discriminata “in ragione della qualitas rei”: dovendo a tutti i proprietari essere riconosciuto il pari diritto di conseguire una stima che tenga conto di qualsiasi legittima e legale possibilità di sfruttamento del fondo suscettibile di conferirgli un particolare e più elevato valore. Lo dimostra la fattispecie, esaminata dalla giurisprudenza, dei terreni agricoli in fregio alle strade di grande comunicazione, per tale ubicazione spesso gravati dal vincolo di rispetto, utilizzati come deposito ed esposizione di autovetture; che hanno raggiunto quotazioni spesso non attinte neppure dagli stessi suoli edificabili de... _OMISSIS_ ... e che sono indennizzati non più con VAM o VAE riferibili al valore agricolo di mercato, bensì in base all’intero valore dagli stessi raggiunto in comune commercio per effetto della destinazione suddetta.



SCELTA DELLE UTILIZZAZIONI PIÙ REDDITIZIE.

Ne è seguito che l’indennizzo dovuto per l’espropriazione dei terreni di questa categoria, ha finito per coincidere con quello già determinato in caso di occupazione illegittima (acquisitiva); ed è dipeso caso per caso da una serie di fattori, alcuni dei quali comuni a commoditates ed amenitates individuate a proposito delle aree edificatorie, che di volta in volta ne hanno stabilito il valore apprezzato dal libero mercato, questa volta in base alla loro ... _OMISSIS_ ...itare parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, campeggi, chioschi per la vendita di prodotti ecc.

E si è conseguito il medesimo risultato, già osservato nel settore delle aree edificatorie, che a località con valori modestissimi e non molto distanti da quelli fittizi considerati dai VAM, se ne sono contrapposte altre con prezzi di mercato particolarmente elevati e non distanti da quelli edificatori: se è vero, infatti, che soprattutto in piccoli centri prettamente dediti all’agricoltura, in cui nessuna particolare utilizzazione potrebbe produrre significativi movimenti nel mercato immobiliare, il nuovo criterio rischia di non apportare sostanziali benefici agli espropriati rispetto al pregresso sistema dei VAM (ma probabilmente neanche i terr... _OMISSIS_ ... conseguirebbero valutazioni di rilievo), è pur vero che esso consente anche in queste fattispecie marginali, la “riparazione integrale….. in rapporto ragionevole con il bene” auspicata dalla CEDU; che naturalmente è destinata ad assumere ben altra consistenza tutte le volte in cui il proprietario, da un lato, e le indagini tecniche compiute dal giudice dall’altro, dimostrino invece che taluna di dette destinazioni è ben richies...


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