Assenza di potenzialità edificatorie ai fini indennitari: la categoria dei fondi agricoli

LA QUALIFICAZIONE AGRICOLA O RURALE IN ORIGINE.

Il mancato rinvenimento nell’immobile di qualsiasi indice idoneo a farne prevedere una qualche suscettività edificatoria: che dava luogo ad un’autonoma e contrapposta categoria di fondi, denominati dagli operatori del settore e dalla giurisprudenza “agricoli” o” rustici”; nel cui ambito vennero via via accomunati tutti quelli che, per una qualsiasi ragione, non potevano farsi rientrare nell’altra, principale e più privilegiata, categoria, quali che ne fossero le caratteristiche.

Pertanto, a partire dagli anni 50’, nella materia espropriativa, un terreno veniva qualificato agricolo non già quando aveva come destinazione d’uso un’attività ... _OMISSIS_ ...a coltivazione di piante, la selvicoltura, l’allevamento di animali o altre attività legate alla terra, o quando più in generale veniva utilizzato dal proprietario quale bene produttivo in sé, di modo che potesse trarne i frutti naturali. E neppure per il fatto che era ubicato nell’ambito delle c.d. zone “E”, di cui al menzionato d.m. 1444 del 1968, comprendenti “le parti del territorio destinate ad usi agricoli” dai P.R.G., che restavano, invece, pur esse soggette ai fini indennitari, al criterio dell’edificabilità di fatto: ritenuto idoneo a superare l’efficacia allora limitatissima delle prescrizioni degli strumenti urbanistici. A questi ultimi, infatti, veniva attribuito un valore meramente certificativo, utilizzabile solta... _OMISSIS_ ...vorevoli al proprietario, per rafforzare la tutela dello ius aedificandi: e cioè quale parametro applicativo più comune ed obbiettivo per desumere le attitudini edificatorie anche soltanto virtuali e future dell’immobile sì da risparmiare ogni altra indagine al riguardo, nonché la ricerca di ulteriori elementi di conferma. Per cui, in tale ottica, nessuna rilevanza assumeva ai fini della qualificazione agricola perfino la circostanza che il terreno fosse gravato da vincoli di inedificabilità assoluta e/o che fosse incluso in una delle tipologie nelle quali gli strumenti urbanistici vietavano l’edificazione di strutture residenziali, destinate all’abitazione civile delle persone, e comunque di fabbricati urbani o industriali, consentendo limitate poss... _OMISSIS_ ...ruzioni strumentali allo sfruttamento del fondo (con un indice di edificabilità massimo divenuto di 0, 03 mc/mq). In quanto ciò che assumeva valenza decisiva ai fini dell’attribuzione della qualificazione “agricola” era esclusivamente il risultato del tutto sfavorevole e penalizzante per il proprietario, della valutazione degli indici attestanti una potenzialità edificatoria sia pure solo futura dell’immobile, qualunque ne fossero consistenza, ubicazione e regime urbanistico: nel senso che la stessa fosse da escludere in radice, sostanzialmente ponendolo al di fuori del mercato immobiliare, con conseguente modifica anche della regola generale dell’art. 39 della legge fondamentale, ormai asservita quasi esclusivamente alla prognosi relativa alla ... _OMISSIS_ ...anche virtuale dell’area. La quale, se negativa la rendeva perciò solo “agricola” -cioè a dire priva di suscettività edificatoria- restringendone la valutazione commerciale esclusivamente in funzione di quello che i terreni rendevano, senza apprezzare particolarmente neppure la circostanza che vi si potesse costruire un'abitazione per la famiglia rurale: considerata dal mercato soltanto un'opportunità in più, inidonea anche per la modesta e speciale volumetria consentita, a tradursi in alcuna significativa incidenza sulla valutazione del loro effettivo valore sì da elevarne l’irrisorio prezzo commerciale (Cap.12 § 3). E gli operatori del settore, pur disinteressati a tutte le relative tipologie di suoli, e molto più attenti a ridurre i cas... _OMISSIS_ ...arginali, in cui l’edificabilità di fatto potesse essere negata, non hanno mancato di esaminare le cause, ritenute molteplici, dello svilimento dei terreni effettivamente dedicati all’agricoltura, individuandole nella denatalità, fuga delle giovani generazioni dai lavori manuali e agricoli, scarsa dotazione di capitali per affrontare i costi edilizi a causa dell'asfittica redditività del settore agricolo, certezza di edificare in campagna case prive di interesse commerciale ed alienabili solo ad una frazione del costo di costruzione, successiva meccanizzazione delle lavorazioni agricole, che rendeva sempre meno importante il contatto fisico dell'abitazione con il terreno, crescente ricorso alla esternalizzazione e terziarizzazione delle attività agricole: fenomen... _OMISSIS_ ...ici e sociali che hanno reso l’intera categoria come poi estesa e contrapposta alle aree edificatorie, poco o punto apprezzata sul mercato ed il suo valore commerciale scarso se non nullo.



TERRENI AGRICOLI E CENTRI URBANI.

In verità detta categoria negli anni antecedenti al periodo avanti indicato, aveva inteso rivolgersi alla dicotomia città-campagna, ed in particolare ai terreni ubicati nelle campagne (soprattutto) più lontane ed isolate, effettivamente sfruttati per la produzione agricola, in cui l’unica rendita era costituita dall’agricoltura ed erano problematici i collegamenti con i centri abitati anche più prossimi, per cui attingevano il proprio valore mercantile da quest’ultima ed unica vocazione.... _OMISSIS_ ...riodo successivo ha inglobato anche quelli in cui non era possibile né prevedibile alcuna possibilità di coltivazione, che tuttavia mancavano di qualsiasi forma di urbanizzazione anche primaria; ed a partire dagli anni 70’ ha varcato anche la perimetrazione dei centri abitati allorché il sistema delle limitazioni legali e dei vincoli urbanistici sconsigliava qualsiasi operatore avveduto, a pagare l’area come edificatoria: convincendo gradatamente la giurisprudenza ad estendere identica valutazione negativa al settore delle espropriazioni dopo che alcune decisioni della Corte Costituzionale, culminate nella più nota sent. 133/1971, coeva alla legge 865/1971, occupandosi delle fasce di rispetto che vengono poste per strade, autostrade, aeroporti, ferrovie, cimiteri... _OMISSIS_ ...no insistentemente escluso l’indennizzabilità affermando “Sono codeste, comprese quelle in esame, limitazioni al godimento del diritto di proprietà sopra categorie di beni individuate in modo generale per la loro posizione relativamente ad altri beni destinati all'uso pubblico, non si può ritenere che con le norme denunciate i vincoli in essi previsti integrino sacrifici particolari per singoli soggetti, o gruppi di soggetti. Il profilo, il fatto o il momento dell'espropriazione non è qui oggetto di diretta considerazione da parte del legislatore”. E perciò inducendo anche i più convinti assertori dell’edificabilità di fatto ad ammettere che per questo genere di aree, nessun indice fattuale potesse avere la valenza di sovvertire il regime imposto dire... _OMISSIS_ ...gislatore (almeno per tutta la durata dell’opera pubblica), né di spingere alcun acquirente avveduto o venditore di cui alla compravendita virtuale prospettata dal menzionato art. 39, a negoziarlo sul mercato al valore pari a quello delle aree edificabili limitrofe.

Infine, il progressivo affermarsi ed estendersi degli strumenti urbanistici propugnato dalla Consulta, proprio con lo sviluppo dei centri urbani, impose un altro limite al ricorso incondiziona...


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