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IL CODICE DELL'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E AGEVOLATA

 PIANIFICAZIONE --> PIANI URBANISTICI ATTUATIVI --> PEEP --> PRINCIPIO DEL PAREGGIO
 
 
 
Le aree comprese nei piani approvati a norma della legge n. 167/1962 sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi e su tali aree i predetti enti concedono il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali; nel contenuto della convenzione accessiva alla concessione (da determinarsi nella medesima delibera consiliare) deve essere previsto il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione se già realizzate. Trattasi del fondamentale principio di perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate e delle uscite, e quindi con rimborso da parte degli assegnatari delle aree e/o degli acquirenti degli alloggi di tutte le spese sostenute.

 
 
 
Nell'ambito dei PEEP, l’obbligazione pecuniaria relativa all’adeguamento del prezzo di cessione al costo di acquisizione delle aree, e quindi al pagamento dell’eventuale differenza tra il primo e il secondo, non riveste natura di obbligazione propter rem - ossia di obbligazione di natura reale che segue le vicende della circolazione giuridica dell’immobile e, come tale, viene trasferita agli acquirenti successivi del medesimo - e ciò a differenza, ad esempio, delle obbligazioni accessive alle convenzioni di lottizzazione
 
 
 
 
Le somme erogate per l'acquisizione delle aree inserite in piani particolareggiati come il P.I.P. o il P.E.E.P., in base al sistema normativo vigente - anche attraverso il meccanismo, come affermato dalla giurisprudenza amministrativo, previsto dall'art. 1339 cod. civ. - vengono interamente recuperate, in quanto necessariamente computate, insieme agli altri oneri sostenuti, ai fini della determinazione dei prezzi relativi ai successivi atti di cessione o di concessione in diritto di superficie dei beni acquisiti dall'ente pubblico.

 
 
 
Il Comune ha l'obbligo di assicurare la copertura di tutti i costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di edilizia economica e popolare, in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate ed uscite e rimborso, da parte degli assegnatari delle aree o loro aventi causa, di tutte le spese sostenute per l'acquisto delle aree medesime, con l'ovvia conseguenza che facendo riferimento ai "costi" e ai "corrispettivi" delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande, la norma comprende anche i costi sostenuti per l'esproprio delle aree sulle quali le op... _OMISSIS_ ...i di una disposizione inderogabile, idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, ai sensi dell'art. 1339 c.c. al quale l'art. 1419 c.c., comma 2, ricollega l'effetto tipico di determinare la nullità clausola negoziale difforme senza tuttavia comportare la nullità del contratto.
 
 
 
 
In tema di edilizia popolare ed economica, il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, che dev'essere previsto nella convenzione di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 8, applicabile ratione temporis e che deve assicurare al comune - in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, disposizione inderogabile idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione - la copertura dei costi di acquisizione delle aree destinate alla realizzazione dei piani e delle sole opere di urbanizzazione funzionali alla loro edificabilità, deve essere commisurato alle spese di acquisizione effettivamente sostenute ed è perciò comprensivo, oltre che dell'eventuale conguaglio dovuto dal Comune ai proprietari all'esito del giudizio di opposizione alla stima, anche delle relative spese processuali che, secondo l'apprezzamento del giudice di merito, risultino sostenute nel rispetto del generale dovere di correttezza e di diligenza.
 
 
 
 
Il principio del perfetto pareggio economico di cui all'art. 35 della L. n. 865 del 1971, comporta che per le aree concesse in superficie debba sussistere piena corrispondenza tra entrate e uscite, da cui discende la doverosità del rimborso, da parte degli assegnatari delle aree o loro aventi causa, di tutte le spese sostenute per l'acquisto delle medesime aree o, più in generale, per consentire l'intervento edilizio in questione. Tale destinazione fa rivestire all'onere natura di obbligazione propter rem, ossia di obbligazione di natura reale che segue le vicende della circolazione giuridica dell'immobile, che, come tale si trasferisce agli acquirenti successivi.
 
 
 
 
Il principio del perfetto pareggio economico dell'operazione espropriativa complessivamente sostenuta dall'amministrazione non consente affatto di ripartire pro quota i suddetti maggiori costi su soggetti attuatori del Programma di Edilizia Economica e Popolare che non vi abbiano dato causa, laddove il recupero debba avvenire in relazione al singolo caso oggetto di singola convenzione, che tale maggior aggravio di spese per il Comune ha fatto registrare per ottenere l'acquisizione della relativa area. Infatti non si possono far ricadere, con il metodo della spalmatura, su soggetti per i quali si sono già consolidati e definiti i costi, i maggiori oneri derivanti da rapporti di contenzioso caratterizzanti altre aree di un... _OMISSIS_ ...v>
 
 
 
 
Anche nei casi in cui la convenzione per la realizzazione di alloggi di edilizia economica e popolare quantifichi espressamente il costo delle aree e le spese di urbanizzazione, il Comune ha, in ogni caso, il diritto ad ottenere la ripetizione di quanto effettivamente speso per l'acquisizione delle aree e ciò anche nell'ipotesi in cui nessuna riserva in tal senso sia contenuta nella convenzione, dovendosi ritenere operante il meccanismo di inserzione automatica di clausole per l'integrazione del contenuto del contratto prevista dall'art. 1339 del codice civile, in relazione alla natura inderogabile dell'articolo 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865 che, in tema di copertura delle spese sostenute dall'Ente pubblico per gli scopi questione, fissa il principio del perfetto pareggio economico.
 
 
 
 
Il contenuto dell'art.35 della L. n. 865 del 1971 viene automaticamente ad inserirsi nelle Convenzioni di cessione di aree e negli atti di assegnazione di alloggi, ma non ha come conseguenza che i cessionari di aree o gli assegnatari di alloggi divengano destinatari degli effetti di convenzioni alle quali sono rimasti estranei. Il conguaglio preteso dal Comune non può, dunque, operare in relazione a rapporti giuridici ormai definiti ed intangibili, facendo valere maggiori costi espropriativi riguardanti aree oggetto di convenzione diverse.
 
 
 
 
I costi espropriativi devono trovare integrale copertura nel prezzo della cessione in proprietà delle aree incluse nel P.E.E.P., in virtù del principio del perfetto pareggio economico, vale a dire l’esatta corrispondenza fra i costi sopportati dall’amministrazione per l'acquisto delle aree e i corrispettivi dovuti dai privati beneficiari, il quale principio è inderogabile e integra automaticamente il contenuto della convenzione avente ad oggetto la cessione delle aree, prevalendo sulle clausole difformi eventualmente pattuite fra le parti, indipendentemente dal fatto che la debenza di somme maggiori di quelle inizialmente convenute possa incidere sull’equilibrio dell’originario regolamento contrattuale.
 
 
 
In ordine ai costi della concessione in diritto di superficie dei suoli compresi nei piani di zona di cui alla l. n.167 del 1962, il corrispettivo di cui all’art.35 della l. n.865 del 1971, è finalizzato al pareggio delle specifiche spese sopportate dal Comune per l’attuazione del piano. Da ciò consegue che il corrispettivo della concessione di suolo è comprensivo tanto del costo dell’area concessa in diritto di superficie quanto del costo di acquisizione delle aree per le urbanizzazioni e del costo delle stesse.... _OMISSIS_ ...biamente carattere imperativo e, quindi, non sono derogabili da parte dell’amministrazione tenuta a conformare al principio di pareggio i contenuti delle convenzioni che sottoscrive.
 
 
Secondo la consolidata giurisprudenza l'art. 35 della L. n. 865/1971 pone il principio del perfetto pareggio tra il costo sopportato dal Comune per l'acquisizione dai privati delle aree necessarie per la realizzazione dei programmi per l'edilizia economica e popolare con la relativa urbanizzazione ed il corrispettivo della cessione dovuto dai concessionari costituisce una norma imperativa ed inderogabile, in quanto predetermina il corrispettivo delle aree escludendo l'accollo di oneri da parte dell'Ente territoriale, in funzione di salvezza delle finanze locali.
 
 
 
Il principio della integrale copertura dei costi di acquisto delle aree da parte dell'ente concedente... _OMISSIS_ ...