Una figura assai ricorrente nella prassi giurisprudenziale e sulla quale val la pena di interrogarsi è l’acquirente dell’immobile abusivo, il quale, raggiunto da un’ordinanza di demolizione o addirittura da un provvedimento di confisca, eccepisca nel procedimento (o nel processo) amministrativo la propria incolpevolezza ed estraneità all’abuso realizzato prima del suo acquisto.
Per comprendere se questa difesa sia fondata occorre tracciare alcune distinzioni a seconda del momento in cui interviene l’acquisto.
Se esso avviene prima della notifica dell’ordinanza di demolizione, nulla quaestio: l’ingiunzione dovrà essere notificata necessariamente al nuovo proprietario, il quale dovrà demolire l’abuso, a pena di confisca. E infatti la giurisprudenza non esita ad annullare i provvedimenti acquisitivi preceduti da un’ingiunzione demolitoria notificata ad un proprietario antecedente a que...
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Se la compravendita, invece, interviene durante il decorso dei 90 giorni di legge ci si può chiedere se l’amministrazione possa disporre la confisca di questo bene frettolosamente compravenduto.
L’orientamento tradizionale, nel rispondere al quesito, tende ad escludere che l’acquirente del fabbricato abusivo possa sottrarsi per ciò solo alla confisca: il proprietario, infatti, subentra nella titolarità di un bene abusivo ed ha il dovere di demolirlo, cosicché l’inadempienza potrebbe essere sanzionata con la confisca, anche se l’ordine di demolizione è stato notificato al dante causa.
A questo orientamento, tuttavia, si può contrapporre un indirizzo più sensibile ed articolato. Come ci insegnano la Corte Costituzionale e la Corte EDU e come più volte abbiamo già rilevato, in effetti, la sanzione presuppone la colpevolezza del trasgressore. Per non rendere arbitraria e sproporzionata la misura d...
_OMISSIS_ ...pertanto, occorrerà accertare se l’acquirente da sanzionare sia concretamente responsabile della trasgressione e dunque se, al momento dell’acquisto, egli potesse rendersi conto dell’abusivismo del fabbricato. Come ci insegna il Consiglio di Stato con riguardo alla vicina confisca urbanistica, a tal fine va soprattutto considerato il ruolo che può svolgere la forma pubblica dell’atto di compravendita: la partecipazione del notaio, infatti, può rendere credibile la buona fede del cittadino non particolarmente esperto della materia, ma può rivelarsi insufficiente a tale scopo laddove l’acquirente, invece, risulti in grado di comprendere l’abusivismo del fabbricato. Per dirlo con le parole del Consiglio di Stato, pertanto, «è necessario effettuare una “indagine casistica” per verificare se, nel caso concreto, sussista o meno una condotta colposa dell’acquirente. Venendo in rilevo una “sanzione penale” l...
_OMISSIS_ ... provare la sussistenza di tale condotta incombe in capo all’amministrazione pubblica».
Invece, se la compravendita avviene dopo il decorso dei termini di legge (terza ed ultima ipotesi), tutte queste considerazioni risultano messe fuori gioco dalla natura automatica ed ope legis del nostro acquisto alla mano pubblica. In effetti, il bene non demolito nei 90 giorni ex art. 31 t.u.ed., per opinione costante e consolidata, è già pubblico e la futura trascrizione della confisca, essendo a titolo originario, prevarrà su eventuali acquisti successivi a titolo derivativo. Pertanto, a meno che non si voglia rimettere in discussione la natura automatica dell’acquisto (eventualità non remota, come diremo a suo tempo), si deve giocoforza ritenere che la buona fede dell’acquirente non rivesta alcuna importanza in questa fattispecie di compravendita tardiva: qui non si tratta, infatti, di sanzionare l’acquirente, bensì di fare cor...
_OMISSIS_ ...one di un istituto sanzionatorio che ha riguardato un altro soggetto. Pertanto, nonostante l’emergere di alcuni isolati arresti più permissivi, questo acquisto a non domino non si potrà salvare neppure se di buona fede e l’acquirente potrà solamente rivalersi, nelle forme di legge, sul trasgressore che ha illecitamente alienato, dopo la confisca, un bene che già apparteneva ad altri e segnatamente alla pubblica amministrazione.