Presupposti ed ambito applicativo della confisca edilizia: gli abusi di massima gravità

La confisca ex art. 31 t.u.ed. può essere disposta solamente se ricorre un abuso edilizio.

Tuttavia, non può trattarsi di un abuso qualsiasi, dovendo ricorrere un abuso edilizio di massima gravità.

Ora, proprio in ragione di tale gravità, l’ordinamento fa fronte a questi abusi edilizi con una serie di reazioni “a cascata”: le misure “di prima linea”, infatti, trovano rinforzo in sanzioni ulteriori, finalizzate a punire chi, dopo l’abuso, sia rimasto colposamente indifferente alle prime.

La confisca edilizia, per l’appunto, è una di queste misure “di seconda linea”, che scatta laddove il trasgressore non solo abbia realizzato un abuso edilizi... _OMISSIS_ ...avità, ma abbia anche omesso di ripristinare la legalità violata nei termini di legge: è solo in presenza di questi presupposti, infatti, che prende avvio il procedimento confiscatorio, del quale si analizzano in questo capitolo, oltre ai presupposti, anche le prime battute, a cominciare dalle vexatae quaestiones della necessità o meno della comunicazione di avvio del procedimento, della esatta delimitazione dell’oggetto della confisca e della necessità di informarne i destinatari sin da queste battute procedimentali iniziali.
Il primo ed essenziale presupposto della confisca edilizia, che ne segna e delimita l’ambito applicativo, è costituito dalla realizzazione di un abuso edilizio.

|... _OMISSIS_ ...i è anche detto, tuttavia, che non basta un abuso edilizio qualsiasi, perché deve trattarsi di un intervento ascrivibile ad una delle tre categorie di abuso contemplate dall’art. 31 d.P.R. 380/2001. Riprendendo e facendo proprio l’ambito applicativo del previgente art. 15 della l. 47/1985, infatti, la norma che prevede la confisca edilizia limita la propria applicazione agli interventi eseguiti «in assenza di permesso di costruire», oppure «in totale difformità», o ancora «con variazioni essenziali».
Si tratta all’evidenza di tre fattispecie distinte e distinguibili, che tuttavia il legislatore (nonostante le critiche della dottrina) decide di assoggettare al medesimo trattamento giuridico: se non sul piano ... _OMISSIS_ ...eno sul piano amministrativo.
Nel dettaglio, la “assenza di permesso di costruire” è un concetto che, almeno nel suo nucleo fondamentale, appare autoevidente: si verifica quando viene realizzato un intervento edilizio che richiede questo specifico titolo abilitativo, ma esso non sia stato previamente ottenuto, né sia presentata una valida super-SCIA, nei casi in cui questo titolo può validamente sostituire il permesso di costruire.

A questa ipotesi di assenza ab origine del titolo edilizio si devono però accostare alcune ipotesi di titolo venuto meno in seguito, la cui esatta estensione risulta dibattuta.

L’ipotesi più limpida di “assenza sopravvenuta” si verifica laddov... _OMISSIS_ ...enti inefficace (in particolare per scadenza dei termini) ma i lavori vengano comunque proseguiti: tali lavori ulteriori (diversamente da quelli effettuati durante il periodo di efficacia del titolo) richiedono per legge un nuovo titolo in mancanza del quale si applicherà anche ad essi (ma non a quelli antecedenti) il nostro art. 31 t.u.ed..

Meno chiara è l’ipotesi in cui il permesso di costruire, sebbene ottenuto, sia stato successivamente annullato in sede amministrativa o giurisdizionale. Muovendo dalla retroattività dell’annullamento, la giurisprudenza più rigorosa ritiene in questo caso che il titolo non sussistesse al momento dell’esecuzione dei lavori, con conseguente applicabilità della misura confiscatoria. Non si può... _OMISSIS_ ...ò, che un’altra parte della giurisprudenza ritiene che in tal caso l’espressa applicabilità dell’art. 38 t.u.ed. (che può essere considerato norma speciale e che non contempla alcuna acquisizione) metta fuori gioco la misura confiscatoria. E questo orientamento, sebbene minoritario, si deve ritenere preferibile, in quanto maggiormente rispettoso della Convenzione EDU, che non a caso viene espressamente richiamata: una diversa soluzione, anzi, si dovrebbe ritenere priva di base normativa e dunque tecnicamente arbitraria, con aperta violazione delle fonti sovranazionali e costituzionali.

È pacifico, invece, non può essere parificata all’assenza di permesso di costruire l’ipotesi in cui il titolo edilizio sia merament... _OMISSIS_ ...perché esso, se non annullato, sussiste e produce effetti.

Venendo quindi al concetto di “totale difformità”, esso dipende con tutta evidenza dalla soglia di “difformità” oltre la quale la stessa si può definire “totale”.

Per prevenire eventuali incertezze operative, il testo unico (come già la legge sul primo condono, prendendo le distanze dal silenzio della legge Bucalossi) apre la nostra disciplina proprio definendo questa sotto-categoria di abusi edilizi. Ai sensi dell’art. 31, comma 1, d.P.R. 380/2001, pertanto, «sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente d... _OMISSIS_ ...tteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile».

In terza battuta, anche il concetto di “variazioni essenziali”, che dipende dal significato del vago termine “essenziali”, richiede qualche chiarimento.


ome già accennato, di ciò non si occupa l’art. 31, perché nel testo unico c’è una disposizione appositamente dedicata alle variazioni essenziali. E si tratta a sua volta di una disposizione di rinvio, perché l’art. 32 d.P.R... _OMISSIS_ ...crive che «le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato». Il legislatore rimette dunque l’esatta determinazione delle variazioni essenziali agli enti politici di livello inferiore. Considerando anche il proprio compito di «determinazione dei principi fondamentali» nella materia del «governo del territorio», tuttavia, il legislatore nazionale determina le condizioni minime affinché le variazioni si possano ritenere essenziali, le variazioni che comunque non si possono ritenere essenziali, nonché la diversa qualificazione dell’intervento se si tratta di immobili vincolati. Nel rispetto di questi principi, le regioni possono esprimere la propria autonomia legislativa in materia di variazioni e... _OMISSIS_ ... effetti quasi tutte le regioni risultano aver dettato una definizione più o meno autonoma.


onsiderati in modo unitario, gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire (originaria o sopravvenuta), in totale difformità o con variazioni essenziali costituiscono senza dubbio gli abusi edilizi di maggior gravità, così come riconosciuto sia dalla dottrina che dal giudice amminis...


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