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Osservatorio dei Valori Agricoli

 

 
L’Osservatorio dei Valori Agricoli ha le seguenti finalità:

- validazione di modelli e tecniche di valutazione dei terreni e soprassuoli;
- elaborazione di analisi e studi;
- promozione del dibattito e della divulgazione scientifici.


Sotto l'ègida dell'Osservatorio sono prodotti i listini annuali dei valori dei terreni agricoli italiani, edìti da Exeo Edizioni, realizzati sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica formale dei dati rilevati, sotto il coordinamento dell’ing. Antonio Iovine. 
Sempre sotto l'ègida dell'Osservatorio è prodotto un prezzario di 4000 piante ornamentali, sempre edìto da Exeo Edizioni, frutto dell'analisi, della normalizzazione e della media dei prezzi di mercato.  

Sono graditi contributi od osservazioni di professionisti ed operatori a contatto con il mercato, nonché di esperti e studiosi di estimo. In particolare sono graditi i feedback dei professionisti utilizzatori dei listini. Sono possibili candidature a collaborare alla rilevazione dei valori e alla redazione dei listini stessi; si tratta di collaborazioni remunerate con una quota delle vendite. Nomi e curricula degli autori sono pubblicati nei listini. 




COMITATO SCIENTIFICO
in ordine alfabetico di cognome

 
Ing. Antonio Iovine
libero professionista
 
Libero professionista, consulente in materia di catasto ed estimo, direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona. Ha sviluppato molteplici stime a titolo professionale e per l’Ente ove ha prestato la sua attività lavorativa. 
 
Dott. Alessandro Rinaldi
dirigente Studi e Ricerche presso CAMCOM
 
Laureato in Scienze statistiche, socio ordinario della Società Italiana di Statistica, è dirigente dell’Area studi e ricerche di CamCom Universitas Mercatorum S.C.r.l., agenzia del Sistema camerale italiano. La sua esperienza riguarda in particolare la progettazione, realizzazione e gestione di attività di ricerca socio-economica. I suoi temi di studio riguardano in particolare l’informazione statistica territoriale, argomento rispetto al quale è autore di numerosi testi e articoli per giornali, riviste specialistiche, volumi e pubblicazioni scientifiche. Svolge attività di docenza presso Università, nell’ambito di master post-universitari e presso Scuole di alta formazione. È Direttore della Rivista di Economia e Statistica del Territorio, edita da Franco Angeli.

Ing.
Rodolfo Scheveger
libero professionista
 
Libero professionista specializzato in materia di catasto ed estimo. È stato dirigente dell’Agenzia del Territorio, responsabile di vari Uffici Provinciali quali Livorno, Lucca e Massa e, nell’ultimo decennio, dell’Ufficio Provinciale di Pisa. In tale ambito ha svolto numerosi incarichi estimali di notevole complessità e delicatezza oltre ad aver partecipato al progetto di revisione degli estimi del Catasto dei Terreni. Inoltre ha svolto alcuni incarichi di docenza di estimo per conto del Collegio dei Geometri di Pisa.professionista, dal 1988
 
Ing. Gianni Torlai
libero professionista
 
Libero professionista, dal 1988, specializzato nel settore estimativo/contenzioso legale, ha svolto numerosi incarichi ricevuti dal Tribunale, da Enti pubblici, da banche e da privati. Iscritto all’Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di Modena al n. 170 – anno 1989; ha partecipato alla definizione del codice deontologico delle Valutazioni Immobiliari - approvato dal Consiglio dell'Ordine Ingegneri di Modena nella seduta del 18/01/2008. Ha frequentato specifici seminari e corsi di approfondimento tecnico sulle materie in cui esercita; è mediatore ai sensi del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 ed iscritto alla Camera di Conciliazione – Organismo Interprofessionale Tecnico della Provincia di Modena. Ha svolto docenze ed ha pubblicato articoli in materia d’estimo.



Contatti:  
ova@territorio.it
La natura dei dati dell’Osservatorio

I valori riportati nell’Osservatorio sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentano, perciò, valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

I valori sono al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti.

Per cui, in caso di presenza di costruzioni rurali, nella stima puntuale, se ne dovrà tenere adeguatamente conto, unitamente alle altre caratteristiche specifiche del singolo immobile (ad es.: conduzione dei fondi, opere di sistemazione, scolo e bonifica, vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.).

Per i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo (ad eccezione dei vivai e colture floreali ed ornamentali), che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi).

A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio. Inoltre, per le piantagioni arboree, sono presenti altre caratteristiche ad alta variabilità locale, quali densità e sesto di impianto della piante, presenza e/o necessità di impianto irriguo, protezione con rete ed altro, che complicano una puntuale valutazione del terreno.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.

I valori riportati sono in euro ed unitari per ettaro, massimo e minimo. In ultima colonna è riportato il riferimento ad una tabella parametrica.

Esempio di valorizzazioni

Seminativo          Val max      62.500       Val min      40.000          Tabella  H501A
Orto                       Val max      76.000       Val min     46.000          Tabella  H501A
Frutteto                Val max      73.000       Val min      45.000         Tabella  H501C
Vigneto                Val max      75.000       Val min      49.000          Tabella  H501B
Uliveto                  Val max      42.000       Val min      18.000          Tabella  H501I
Bosco alto fusto  Val max      30.000       Val min      17.000          Tabella  H501D
 
Le tabelle parametriche, presenti per ogni provincia, mettono in relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Costituiscono, quindi, un algoritmo che, sulla base delle caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione (da rilevare sopralluogo) ed una qualificata abilità professionale, consentono di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito.




Novità dei listini 2015.
 
Nel primo triennio di rilevazione dei valori: anni 2011-12-13, fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di coltura del terreno e per i singoli comuni.

A partire dall’anno 2015, e, quindi con riferimento ai valori di mercato dell’anno precedente, i listini sono prodotti su base regionale, sempre esponendo i valori per singolo comune.

Sempre a partire dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro generale di qualificazione composto da 49 qualità di coltura rispetto alle originarie 107 presenti nei listini a base provinciale.

In particolare sono state accorpate le qualità di coltura arborate miste: seminativi-prati-orti- pascolo, alle omologhe semplici.

Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista arborata non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle piante e la densità delle stesse.

Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località.

Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, deve essere cura del perito di individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, e apportando al relativo valore le necessarie aggiunte e detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.

Nella stessa ottica, sono state altresì accorpate colture consociate arboree, quali ad esempio uliveto-vigneto, uliveto-vigneto-frutteto, orto-frutteto, ecc.

Anche in questo ultimo caso è solo la capacità tecnica del perito che potrà individuare il valore più adeguato in ogni perizia, a partire dalla composizione, natura e caratteristiche delle piante e dai valori delle relative essenze arboree presenti sull’appezzamento.

Per accorpare una enorme variegabilità di colture arboree miste, presenti principalmente nell’Italia meridionale (mandorleto-pistacchieto-noccioleto-noceto, ecc.), inoltre, è stato istituito un contenitore specifico “Piante frutta secca miste”, il cui valore individuato è del tutto indicativo, dipendendo, di volta in volta dalla specifica distribuzione delle singole piante.

Le suddette elaborazioni apportate al data base nazionale dell’Osservatorio, nonché una più precisa rilevazione sulla scorta di ulteriori indagini, nonostante l’andamento medio generale dei valor agricoli nel quadriennio 2011-2014, hanno comportato qualche variazione (generalmente non sostanziale), per riequilibrio, dei valori precedentemente pubblicati.



OVA è un autorevole riferimento scientifico nazionale per gli estimatori, i professionisti, le pubbliche amministrazioni e anche per la magistratura:


«In sede di opposizione alla stima di terreni agricoli, ove non si riesca a reperire un numero significativo di atti di comparazione al fine della stima cd. sintetica, al fine di individuare il valore venale di un area devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati forniti dalla Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), rispetto a quelli delle cd. tabelle V.A.M., trattandosi appunto di valori desunti sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie induttive da professionisti qualificati operanti sul territorio.» CORTE D’APPELLO DI NAPOLI - SEZIONE CIVILE PRIMA-BIS (decisione del 4 luglio 2014)

«Le valutazioni espresse dal c.t.u. non hanno efficacia vincolante per il giudice e, specialmente, per il T.R.A.P., giudice specializzato, che, anche avvalendosi delle competenze e della professionalità del suo membro tecnico, può legittimamente disattenderle attraverso una valutazione critica che sia ancorata alle risultanze processuali. Al fine della valutazione dei suoli oggetto di esproprio, rispetto alle conclusioni del c.t.u., sostanzialmente immotivate, non essendo supportate da un adeguato dataset probatorio, devono ritenersi sicuramente più attendibili e meno astratti i dati rinvenibili nel “Listino dei Valori Immobiliari dei Terreni Agricoli” pubblicato della Exeo (editore di pubblicazioni specializzate di settore), trattandosi di tabelle differenziate per qualità di coltura e che raccolgono valori parametrizzati su un ventaglio assai ampio di caratteristiche del suolo, così consentendo di adattare le analisi alla specifica situazione.» TRIBUNALE REGIONALE DELLE ACQUE PUBBLICHE PRESSO LA CORTE D’APPELLO DI NAPOLI (decisione del 7 luglio 2014)