Indennità di espropriazione per le zone agricole

I rapporti tra l’indice di edificabilità e la destinazione agricola Il principio che caratterizza il sistema indennitario è fondato sulla summa divisio tra suoli edificabili e suoli non classificabili come edificabili cui è attribuito un sistema differenziato di determinazione delle indennità ablatorie.

Il sistema di stima dell’indennità di espropriazione delle aree agricole predisposto della L. n. 865 del 1971, artt. 15 e 16 è rimasto in vigore pur dopo le note decisioni 5/1980 e 223/1983 della Corte Costituzionale ed è stato recepito dal t.u. espr.

Le disposizioni risultano complementari ed inscindibili, danno vita ad un complesso omogeneo, e concorrono tutte a fissare la disciplina per le dette espropriazioni.

L’art. 15, considera la situazione del bene espropriato e fissa le circostanze ad esso relative che assumono rilevanza giuridica ai fini della valutazione del fondo in funzione della determinazione ... _OMISSIS_ ...nnità: le colture in esso effettivamente praticate e l’incidenza dell’espropriazione sull’esercizio dell’azienda agricola. L’art. 16, dal suo canto, fissa il parametro esterno al quale occorre fare riferimento per la valutazione dell’area espropriata.

L’indennità deve corrispondere al valore agricolo del fondo, determinato sulla base dei parametri costituiti non solo dal valore medio cioè ottenuto sulla media dei valori concretamente individuati nell’anno solare precedente al provvedimento ablativo dei terreni, ubicati nell’ambito della medesima regione agraria, nei quali erano effettivamente praticate le colture altrettanto effettivamente praticate nel fondo espropriato.

Tale sistema trova conferma nell’art. 5 bis, D.L. 11 luglio 1992, n. 333, conv. in L. 8 agosto 1992, n. 359, ed è ribadito dal t.u. espr. 327/2001.

Esso è da ritenere tuttora vigente, pur all’e... _OMISSIS_ ...iarazione d’incostituzionalità dei primi due commi della suddetta disposizione e della incongruità del criterio della semi somma, che la legge prevedeva, appunto, per i soli suoli edificabili.

La sentenza n. 348 del 24.10.2007 della Corte costituzionale ha inciso solo sul sistema indennitario di questi ultimi, ma non ha toccato né il criterio del valore agricolo medio - che il titolo II della L. 22 ottobre 1971, n. 865, dopo le dichiarazioni di incostituzionalità degli anni ‘80, riserva ai suoli con destinazione agricola - né la necessità stessa di distinzione tra suoli edificabili e non edificabili, posto che l’art. 5 bis, comma 4, che per la determinazione dell’indennità di questi ultimi rinvia alla legge 865/1971, non è stato interessato dalla pronuncia d’incostituzionalità.

La ragione per la quale è concepito un sistema indennitario differenziato - secondo una linea valida già in passato, da quando gli inter... _OMISSIS_ ...te costituzionale hanno determinato il sistema a doppio binario - è insita nella previsione che la necessità di procurarsi spazi da destinare ad uso pubblico interferisca con la realtà della programmazione territoriale, secondo la tipologia delle zone funzionali in cui la pianificazione urbanistica ripartisce il territorio comunale: sicché la necessità di realizzazione di impianti, che nasca successivamente alla pianificazione e richieda l’acquisizione di aree, attiva il meccanismo indennitario fondato sulla generale bipartizione.

Le aree agricole sono classificabili fra le aree non edificabili.

Con riguardo alla determinazione dell’indennità di espropriazione (e di conseguenza, anche di asservimento), la circostanza che ad un’area, destinata a verde privato, lo strumento urbanistico attribuisca un modesto indice di fabbricabilità non autorizza a farne derivare una presunzione di destinazione del verde a servizio o a pertin... _OMISSIS_ ...erarlo come inedificabile (Cass. civ., sez. I, 18 giugno 2007, n. 14058).

L’indice di fabbricabilità infatti definisce solo l’entità dell’edificazione che può gravare sulla superficie della zona, ma non è idonea a determinare la natura agricola od edificatoria del suolo, dovendosi piuttosto far riferimento alla destinazione prevista per gli edificandi edifici e potendosi pertanto considerare agricole solo quelle aree in cui sono consentite unicamente costruzioni a carattere rurale e comunque utilizzabili a tale fine.

Preso atto della impossibilità di far riferimento, per giudicare la natura del terreno, unicamente agli indici di fabbricabilità si deve considerare, da una parte, che l’edificabilità non si identifica né si esaurisce in quella residenziale abitativa ma comprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo non precluse in linea di principio alla iniziativa dei privati e che sono riconducibili alla nozi... _OMISSIS_ ...edificazione (Cass. civ., Sez. Un., 173/2001) e, dall’altra, che può ritenersi agricola un’area destinata a parco privato qualora risulti - a seguito di una verifica basata sulla destinazione del suolo - che le costruzioni realizzabili siano solo quelle a carattere rurale o comunque utilizzabili a tale fine.

La variante di piano e trasformazione dell’area agricola in edificabile Le aree agricole prospicienti il centro edificato sono destinate in buona parte ad essere utilizzate per i procedimenti di urbanizzazione.

La giurisprudenza ritiene che la localizzazione di un singolo impianto pubblico in zona agricola, in virtù dell’approvazione del progetto, non comporta, ai fini indennitari, l’acquisizione della natura edificabile da parte delle aree che sono assoggettate ad esproprio al fine di realizzazione dell’opera. (Cass. civ., sez. I, 25 giugno 2003, n. 10073).

In una fattispecie relativa ... _OMISSIS_ ...ione di istituto scolastico su terreno agricolo la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che ogni variante del piano urbanistico comportante la realizzazione di opere edilizie su terreni in precedenza non edificabili attribuisse agli stessi natura edificatoria. (Cass. civ., sez. I, 8 febbraio 2008, n. 3022).

La Corte ha affermato che non può riconoscersi la prerogativa dell’edificabilità, con le conseguenze in tema di determinazione delle indennità espropriative, riguardo a terreni destinati dalla programmazione urbanistica a servizi di pubblica utilità.

Tale conformazione della proprietà è preclusiva ai privati di forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, che, anche se prevista, è concepita al solo fine di assicurare la fruizione pubblica degli spazi (Cass. civ, sez. I, 18 maggio 2006, n. 11741).

L’attività di trasformazione del suolo per la r... _OMISSIS_ ...quo;opera pubblica, ove questa sia inderogabilmente rimessa all’iniziativa pubblica, non può essere assimilata al concetto d’edificazione che il t.u. espr. prende in considerazione agli effetti indennitari e risarcitori, in quanto esso va inteso come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà ovvero con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area.

E’ escluso che la previsione d’interventi unicamente finalizzati alla realizzazione dello scopo pubblico che rende necessario l’esproprio conferisca natura fabbricativa ai terreni, attenendo al differente concetto d’edificabilità pubblica in cui l’intervento edilizio ha una disciplina diversa da quello previsto per l’esplicazione delle facoltà dominicali, com’è desumibile dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 quater.

Per una corrente giurisprudenziale minoritaria la qualificazione de... _OMISSIS_ ...ita come edificabile dalla variante del piano urbanistico se comporta la realizzazione di opere edilizie su terreni in precedenza non edificabili attribuisce agli stessi natura edificatoria.

Nella specie ciò è avvenuto a seguito della localizzazione dell’impianto pubblico che di per sé comporta variante alle originarie previsioni di piano (Corte d’Appello Bari, n. 247/2002).

La concezione contrasta con l’essenza stessa del sistema basato sulla distinzione fra aree agricole ed edificabili.

Non vale affermare che la localizzazione costituisce variante allo strumento urbanistico, di modo che il terreno originariamente agricolo assuma, in conseguenza dell’approvazione del progetto, natura edificatoria, in applicazione del principio per cui, agli effetti indennitari, la qualità del terreno va valutata alla data del decreto di esproprio, nel momento di trapasso della proprietà all’ente pubblico (Corte C... _OMISSIS_ ...re 1993, n. 442).

La edificabilità deriva dalla previsione, in sede di piano o in sede di variante, dell’utilizzo a fini pubblici.

La tesi si scontra con l’affermazione di ordine generale per cui la destinazione ad uso pubblico non comporta l’edificabilità, al contrario, ove la destinazione di parti del territorio ad uso pubblico sia già compresa dallo strumento urbanistico nel sistema della zonizzazione, di esse va ritenuta l’inedificabilità, secondo una concezione esclusivamente legale e non di mero fatto su cui si basa la coerenza del sistema strutturato dal t.u. espr. (Cass. civ., sez. I, 27 maggio 2005, n. 11322).

A meno che non si tratti, eccezionalmente, di mere localizzazioni su zone classificate come edificabili, incidenti sulla proprietà in via di previsione particolare, a servizio della zona omogenea in cui siano inglobate (Cass. civ., sez. un., 23 aprile 2001, n. 173/SU) di certo non nel cas... _OMISSIS_ ...ioni dell’impianto pubblico su zona agricola.

Gli effetti della modifica da parte del peep della destinazione agricola originaria L’indennità di espropriazione dovuta al proprietario di un fondo, incluso in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare come area edificabile, va determinata secondo il criterio previsto dal t.u. espr., a nulla rilevando che al momento dell’imposizione del vincolo preordinato all’esproprio il fondo stesso avesse, secondo le originarie previsioni del piano regolatore generale, destinazione agricola (Cass. civ., sez. I, 31 maggio 2007, n. 12771).

L’inclusione di un’area nel piano di zona per l’edilizia economica e popolare implica, anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comporti la qualificazione come suolo agricolo, che, in virtù della variante introdotta dal peep, la stessa abbia acquisito carattere di edificabilità, e c... _OMISSIS_ ...zione dell’indennità di esproprio debba adottare il criterio previsto dal t.u. espr. per le aree edificabili (Cass. civ. 17 gennaio 2007, n. 1043).

Tale aspetto è di per sé sufficiente a conferire la prerogativa dell’edificabilità, costituendo il profilo dell’edificabilità di fatto solo un criterio di graduazione del valore (Cass. civ., 5 agosto 2005, n. 16519).

La scadenza del vincolo. Effetti Qualora una variante imprima all’area agricola una diversa destinazione urbanistica, di questa si deve tenere conto a prescindere dalla sostanziale non incidenza sulla concreta impossibilità di manipolazione del terreno a fini edificatori.

La determinazione dell’indennità di espropriazione non può prescindere dalla modifica della classificazione che le aree, pur inedificabili perché comprese in zona agricola, hanno subito per effetto di un atto di specifica destinazione a servizi pubblici al quale non può ... _OMISSIS_ ...ttere di atto di pianificazione urbanistica.

Qualora il vincolo di inedificabilità, che tale destinazione a servizi di pubblica utilità comporta, divenga inefficace per decorso di un quinquennio, non rivive la condizione urbanistica agricola preesistente, ma la disciplina transitoria prevista dalla norma di salvaguardia di cui all’art. 4, comma ultimo, l. n. 10 del 1977, applicabile alle “aree bianche”.

Dette aree in quanto prive di disciplina urbanistica, sono valutabili secondo il criterio dell’edificabilità di fatto, ovvero alla stregua delle aree circostanti, costituenti nel loro insieme un microsistema urbanistico. (Cass. civ., sez. I, 12 ottobre 2007, n. 21434).

Nella stessa ripartizione del territorio comunale in zone omogenee, e nella localizzazione di opera pubbliche, il Consiglio comunale determina l’applicabilità di diversi regimi alle proprietà variamente interessate ad essi.

... _OMISSIS_ ... di sostanziale inedificabilità dei terreni agricoli, se non per quanto è funzionale all’esercizio dell’agricoltura, subentra, la destinazione a servizi pubblici.

Questo però non comporta, nell’indifferenza del valore del suolo al vincolo preordinato ad esproprio, che debba farsi riferimento al regime urbanistico di una pianificazione preesi...


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Autore

Centofanti, Nicola

Avvocato in Cremona