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Verde privato e verde pubblico: natura dei vincoli urbanistici

Il vincolo a verde pubblico e verde pubblico attrezzato ha carattere espropriativo (art.9, comma 2, DPR 327/2001) quando: 1) è realizzabile solo dalla PA; 2) è esclusa ogni tipologia di intervento privato suscettibile di una qualsivoglia effettiva utilizzazione economica.

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titolo:VINCOLI URBANISTICI
anno:2017
pagine: 3658 in formato A4, equivalenti a 6219 pagine in formato libro
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VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> ESPROPRIATIVI --> VERDE PRIVATO --> ART. 25 LEGGE URBANISTICA

Non può essere invocata la previsione di cui all'art. 25 L. n. 1150 del 1942 nelle ipotesi in cui lo strumento urbanistico abbia prescritto un divieto assoluto di edificabilità in relazione a un'intera zona omogenea, pur avendo riconosciuto la funzione di "verde privato" di singoli lotti appartenenti al medesimo ambito.

Il potere ablatorio previsto dall'art. 25 l.u. appare applicabile solo quando lo strumento urbanistico generale imponga (in pratica), con riferimento ad una singola area edificabile, un indice di fabbricabilità diverso ed inferiore rispetto a quello fissato in via generale per la medesima zona omogenea, e non quando, in relazione ad una intera zona omogenea, venga apposto un divieto assoluto di edificabilità nell'ambito del quale si puntualizza la funzione a "verde privato" di singoli lotti.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> ESPROPRIATIVI --> VERDE PUBBLICO

Va riconosciuta la natura di vincolo espropriativo ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...azione a "Verde pubblico di progetto con demolizione senza ricostruzione (manufatti edilizi che vi ricadono)".

La destinazione a verde pubblico la cui attuazione risulti riservata alla P.A., con esclusione dell'intervento diretto privato o di forme di partenariato con la P.A. (che, viceversa, comporterebbero la natura conformativa del vincolo, e che, per giurisprudenza consolidata e condivisibile, necessitano di espressa e puntuale previsione da parte dello strumento urbanistico), configura un vincolo urbanistico "puntuale" preordinato ad esproprio.

Il vincolo conseguente alla destinazione di un'area a "verde pubblico attrezzato", in quanto idoneo a privare il diritto di proprietà di ogni effettivo, utile e concreto contenuto, riveste natura sostanzialmente espropriativa ed è, dunque, temporalmente limitato: tale destinazione, infatti, eviscera anche il "contenuto minimo essenziale" del diritto dominicale, di cui residua solo l'aspetto formale, giacché il fondo, attratto alla fruizione gratuita da parte del pubblico indistinto, è privato di qualsiasi possibile potenzialità economica ed è, pertanto, nella sostanza espropriato.

Qualora lo strumento urbanistico sia esplicito nell'assoggett... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izzazione delle previsioni all'intervento pubblico, non resta che dedurne una qualificazione del verde pubblico ivi localizzato come avente natura di vincolo preordinato all'esproprio o comunque sostanzialmente espropriativo, soggetto a decadenza.

Non convince l'argomento per cui la destinazione a "verde pubblico attrezzato" configura un vincolo avente natura conformativa, consentendo la realizzazione e gestione delle attrezzature previste anche al privato oltre che all'ente pubblico, sulla base anche di una convenzione. Se infatti un terreno è destinato a "verde pubblico" (e, magari, "attrezzato"), esso potrà divenire un parco aperto all'uso pubblico generale; è ovvio che al suo interno il privato (anche proprietario), possa essere autorizzato a gestirvi, per esempio, una giostra o un impianto sportivo ma è palese che ciò non è un'estrinsecazione, sia pur minima, del suo diritto dominicale né la realizzazione dell'attrezzatura dell'area può porsi a carico del proprietario, di norma privo di ogni interesse, sicché essa deriverà necessariamente da iniziative pubbliche ovviamente previa espropriazione.

Diversamente da altre solo in apparenza simili destinazioni urbanistiche (... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...lle a "verde privato" o "verde agricolo"), che invece effettivamente conformano il diritto dominicale dei proprietari dei fondi interessati, senza però sopprimerlo in toto, la destinazione a "verde pubblico attrezzato" (al pari di quella a "verde pubblico"), è radicalmente incompatibile con la permanenza del fondo in proprietà privata. Ciò implica la natura ineluttabilmente espropriativa, essendo esso preordinato all'esproprio, del vincolo consistente nella destinazione di un'area privata a "verde pubblico".

Deve riconoscersi alla destinazione a verde pubblico in cui è ammessa unicamente la creazione di parco pubblico, natura di vincolo espropriativo; diversamente da altre solo in apparenza simili destinazioni urbanistiche (tra cui quelle a "verde privato" o "verde agricolo"), che invece effettivamente conformano il diritto dominicale dei proprietari dei fondi interessati, senza però sopprimerlo in toto – la destinazione a "verde pubblico attrezzato" (al pari di quella a "verde pubblico") è radicalmente incompatibile con la permanenza del fondo in proprietà privata. Deve infatti ritenersi sussistente un vincolo preordinato all'espropriazione tutte le volte in cui la destinazione dell'... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ta la realizzazione di opere destinate esclusivamente alla fruizione soggettivamente pubblica.

Il vincolo di piano regolatore a verde pubblico ha carattere espropriativo, sussistendo più in generale un vincolo preordinato all'espropriazione quando la destinazione di un'area da parte del piano regolatore generale permetta la realizzazione di opere destinate esclusivamente alla fruizione soggettivamente pubblica.

La destinazione a servizi- verde pubblico, realizzabile solo dall'Amministrazione, configura un vincolo espropriativo.

La destinazione a verde pubblico ha natura di vincolo preordinato all'esproprio o comunque sostanzialmente espropriativo, qualora sulla base delle N.T.A. è esclusa ogni tipologia di intervento privato suscettibile di una qualsivoglia effettiva utilizzazione economica per essere gli interventi ammessi riservati all'iniziativa "pubblica".

La destinazione ad area verde configura un vincolo espropriativo se dalle NTA emerga una destinazione esclusivamente pubblica e la eventuale realizzazione di piccoli manufatti, nonché di servizi strettamente connessi alla cura del verde e alla sua fruizione sociale, non possano comportare la realizzazione di un opus suscettibile di effettivo s... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... in un regime di libero mercato.

Ha natura espropriativa la destinazione ad opere esclusivamente di natura pubblica (nel caso di specie Aree per opere di urbanizzazione secondaria – Verde di quartiere), sicché gli interventi ivi consentiti sono solo quelli a soluzione edificatoria di tipo pubblico.

I vincoli a verde pubblico suscettibili di esecuzione solo ad iniziativa dell'ente pubblico hanno natura espropriativa e sono soggetti a decadenza ex art. 9, comma 2 DPR 327/2001.

La destinazione a verde pubblico è meramente conformativa e non preordinata all'esproprio.

La previsione a verde pubblico per la parte che ha reso possibile l'attivazione del procedimento espropriativo, ha in re ipsa carattere espropriativo.

Configura vincolo espropriativo la destinazione a verde pubblico che implichi una destinazione esclusivamente pubblica ancorché sia previsto l'intervento del privato tramite lo strumento della convenzione.

Le norme del P.R.G. o sue varianti che impongono vincoli sulle aree destinate a verde di quartiere, impedendone l'edificazione ed ogni altro utilizzo, hanno natura espropriativa e sono conseguentemente soggette a decadenza, una volta spirato il termine q... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... di cui all'art. 9, D.P.R. n. 327/2001.

Qualora le N.T.A. del PRG prevedano per le aree a verde pubblico che le stesse siano di proprietà pubblica, tale destinazione, in quanto incompatibile con alcuna forma di edificazione privata, configura un vincolo espropriativo, con conseguente assoggettabilità della previsione in questione al termine quinquennale di efficacia di cui all'art. 2 comma 1 della L. n. 1187/68.

La destinazione del suolo a verde pubblico comporta il regime giuridico di tale destinazione con conseguente assoggettabilità ad espropriazione.

La destinazione a zona omogenea F2 – verde pubblico è un vincolo di tipo espropriativo, qualora implichi una previsione di edificabilità in vista della sola realizzazione di opere ed infrastrutture pubbliche insuscettibili di essere attuate per effetto di iniziativa privata; ne consegue la decadenza per infruttuoso decorso del termine di cinque anni di efficacia ex art. 2 della legge 19 novembre 1968, n. 1167.

Qualora le NTA prescrivano che per le parti a verde pubblico e parco agricolo di un determinato sottoambito si proceda con progetto di opera pubblica ed acquisizione diretta delle aree, ciò significa che il vincolo e... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o gravante sui terreni del privato è espresso direttamente dal Piano Regolatore (avendo esso scelto l'acquisizione diretta) e la sua adozione non è rinviata ad alcun atto di pianificazione di dettaglio.

La destinazione a verde pubblico, con previsione di utilizzo pubblico e d'esproprio, senza alcun riferimento all'iniziativa privata in regime di economia di mercato che avrebbe consentito all'interessato uno sfruttamento almeno minimale della proprietà, configura vincolo sostanzialmente espropriativo.

Nel caso in cui la disciplina urbanistica escluda in modo assoluto che nelle zone destinate a "verde pubblico" siano possibili, anche parzialmente, iniziative da parte del privato proprietario dell'area, detto vincolo va qualificato come preordinato all'espropriazione o comunque tale da sottrarre sostanzialmente l'area medesima alla naturale vocazione edificatoria e, come tale, è soggetto a decadenza ex art. 2 legge n. 1187 del 1968.

Solo nel caso in cui la disciplina urbanistica escluda in modo assoluto che nelle zone destinate a «verde pubblico» siano possibili, anche parzialmente, iniziative da parte del privato proprietario dell'area, detto vincolo potrà essere qualificato come ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... all'espropriazione o comunque tale da sottrarre sostanzialmente l'area medesima alla naturale vocazione edificatoria e, come tale, soggetto a decadenza.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> ESPROPRIATIVI --> VERDE PUBBLICO --> IN FASCIA DI RISPETTO

La destinazione a "verde pubblico" costituisce vincolo preordinato all'espropriazione, a nulla rilevando il fatto che sull'area medesima ricada anche l'ulteriore vincolo di rispetto stradale, e cioè un (altro) vincolo non preordinato all'espropriazione.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> ESPROPRIATIVI --> VERDE PUBBLICO --> STANDARD

Lo standard (nel caso di specie verde pubblico), non importa necessariamente solo vincoli ablatori, né la realizzazione di opere pubbliche puntuali. Esso ben si può inverare anche in modalità di godimento delle facoltà dominicali (e delle relative rendite) diverse dalla mera edificazione (o della rendita esclusivamente basata su essa o sull'alienazione dell'area edificabile all'impresa edile), ossia mercé usi attivi e produttivi, sempre pri... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...me capitale di rischio. Si realizza così il principio di C. cost., 12 maggio 1999 n. 179, secondo il quale si è fuori dello schema ablatorio, le volte in cui le iniziative siano suscettibili di operare in regime di mercato.

VINCOLI URBANISTICI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI --> ESPROPRIATIVI E CONFORMATIVI --> ESPROPRIATIVI --> VERDE PUBBLICO ATTREZZATO

Ha natura espropriativa il vincolo a verde pubblico attrezzato; secondo l'impostazione della più recente giurisprudenza (cfr. C.G.A., sez. giur., n. 212 del 2012), tale destinazione (al pari di quella a "verde pubblico"), è da ritenersi, infatti, radicalmente incompatibile con la permanenza del fondo in proprietà privata.

Secondo l'orientamento giurisprudenziale più recente, diversamente da altre solo in apparenza simili destinazioni urbanistiche (tra cui quelle a "verde privato" o "verde agricolo"), che invece effettivamente conformano il diritto dominicale dei proprietari dei fondi interessati, senza però sopprimerlo in toto, la destinazione a "verde pubblico attrezzato" (al pari di quella a "verde pubblico") è radicalmente incompatibile con la permanenza del fondo in proprietà p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ograve; implica la natura ineluttabilmente espropriativa, essendo esso preordinato all'esproprio, del vincolo consistente nella destinazione di un'area privata a "verde pubblico". Tale natura ne comporta, naturalmente, la temporaneità.

La salvezza posta dalle N.T.A. al mantenimento della proprietà privata e, dunque, la non definitiva soggezione di essa al regime espropriativo, non incide sulla natura espropriativa del vincolo (a verde pubblico attrezzato), qualora un tale risultato sia subordinato comunque alla volizione meramente potestativa del Comune, o degli altri enti pubblici competenti, a sottoscrivere una convenzione con il proprietario e sempreché sia garantito l'uso pubblico (e non soltanto collettivo) dell'area interessata.

La destinazione a verde pubblico attrezzato che elimini radicalmente ogni iniziativa privata edificatoria e quindi annulli le potenzialità edilizie del terreno su cui ricade, ha natura sostanzialmente espropriativa.

E' un vincolo preordinato all'esproprio quello a verde pubblico attrezzato; ciò in quanto "sussiste un vincolo preordinato all'espropriazione tutte le volte in cui la destinazione dell'area permetta la realizzazione di opere destinate es... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e alla fruizione soggettivamente pubblica" (cfr. C.g.a. sentenze nn. 95/2011 e 212/2012).

Un vincolo, nel caso di specie "area di verde pubblico attrezzato", non può ritenersi conformativo ogniqualvolta le iniziative edilizie consentite dallo strumento urbanistico non siano suscettibili di operare in regime di libero mercato.

La destinazione a verde pubblico attrezzato che subordina ogni possibilità di intervento alla preventiva formazione di un piano particolareggiato, affidato all'esclusiva mano pubblica, differendo così a tempo indeterminato ogni possibilità di sfruttamento dei suoli e non consentendo l'alternativa di un piano attuativo d'iniziativa privata per rimediare all'inerzia dell'amministrazione comunale, configura un vincolo espropriativo.

Da un'interpretazione evolutiva, ma coerente con i principi in più occasioni affermati dalla C.E.D.U., delle statuizioni recate nella sentenza della Corte Cost. n. 179/1999 in ordine alla distinzione tra previsioni urbanistiche conformative e previsioni espropriative, deriva che se l'ente pubblico vuol destinare un'area a uso pubblico (generale) deve procurarne l'espropriazione, non potendo altrimenti costringere il proprietario a comprime... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...odimento al di là del contenuto minimo essenziale della proprietà. Ciò implica natura ineluttabilmente espropriativa, essendo esso preordinato all'esproprio, del vincolo consistente nella destinazione di un'area privata a "verde pubblico" (nella specie "attrezzato", ciò che ovviamente avverrà a cura e spese del soggetto pubblico espropriante, o di soggetti concessionari).

Se un terreno è destinato a "verde pubblico" (e, magari, "attrezzato") potrà divenire un parco aperto all'uso pubblico generale; è ovvio che al suo interno il privato possa essere autorizzato a gestirvi, per esempio, una giostra o un impianto sportivo; ma – quand'anche si tratti accidentalmente del proprietario del suolo – è palese che ciò non è un'estrinsecazione, sia pur minima, del suo diritto dominicale; né, infine, la realizzazione (ossia l'attrezzatura dell'area di verde pubblico) potrà porsi a carico del proprietario, di norma privo di ogni interesse, sicché essa deriverà necessariamente da iniziative pubbliche (dirette o tramite concessionari), ovviamente previa espropriazione.

Il vincolo a "verde pubblico attrezzato", ove le NTA consentano la realizza... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tione delle attrezzature previste anche da parte di privati, non ha natura espropriativa; ciò anche nell'ipotesi in cui l'intervento del privato sia condizionato a previo convenzionamento, dovendosi escludere che suddetto obbligo possa in qualche modo vanificare il godimento del bene.

Il vincolo a "Verde Pubblico Attrezzato" che abbia riguardato esclusivamente un solo fondo privato, è di tipo ablatorio in quanto diretto ad imporre un vincolo particolare su beni singolarmente individuati, in vista della creazione di un'area non edificata all'interno di zone a spiccata vocazione edificatoria e a servizio delle strutture e degli edifici circostanti.


 
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